Аренда с правом выкупа: кому это выгодно и в каких ситуациях?

Оглавление:

  1. Преимущества выкупной аренды
  2. Не путать с рассрочкой
  3. Договорные тонкости
  4. Проблемы с оценкой стоимости
  5. Другие нюансы

Когда семья задумывается о покупке квартиры, перед ней открывается несколько перспектив:

  • приобретение за наличный расчет;
  • покупка жилого помещения в ипотеку;
  • долевое участие в строительстве или покупка квартиры по переуступке;
  • аренда квартиры с правом выкупа.

Преимущества выкупной аренды

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 703-44-28 - Москва
+7 (812) 309-68-04 - Санкт-Петербург

Первые три варианта всем нам привычны и имеют явные плюсы. Когда жилье приобретается по классическому договору купли-продажи, то продавец сразу получает на руки всю сумму, а покупатель сразу же становится собственником. В случае с ипотекой, несмотря на большую переплату за пользование кредитными средствами, заемщик также становится владельцем квартиры (хоть и находящейся в залоге у банка). Долевое участие или переуступка позволяет приобрести еще не построенное жилье по цене ниже рыночной.

У всех этих вариантов есть один явный минус: нужна крупная сумма денег. Для покупки за наличный расчет – сразу вся стоимость квартиры. Дольщикам необходимо чуть меньше. Для ипотеки – первоначальный взнос (собственные средства) в размере не менее 30 % от цены жилья. В любом случае речь идет о сотнях тысяч и даже миллионах рублей.

Однако гражданские правоотношения в РФ подразумевают еще один вид сделки по приобретению жилых помещений. Это выкупная аренда – то есть, съем квартиры с последующим ее выкупом.

Ее суть в том, что вам не нужно иметь большие накопления для того, чтобы стать собственником недвижимости. Вы можете проживать в арендуемой квартире, платить повышенную таксу, а через несколько лет стать владельцем. Однако такая схема хоть и не нова, но не очень распространена в связи с очевидной выгодой для покупателя. Продавец здесь сталкивается множеством недостатков, главный из которых – потеря актива. Жилая недвижимость всегда была и остается хорошим вложением средств и источником дохода. Ведь спрос на съемное жилье не падает.

Не путать с рассрочкой

Зачастую продавец и покупатель просто не знают о возможности аренды квартиры с последующим выкупом. А осведомленные люди не идут на подобную схему, опасаясь рисков. Основных причин тому две:

  1. Редкость выкупной аренды – в юридической практике не наработан деловой оборот по таким сделкам, существуют пробелы и спорные моменты в законодательстве.
  2. Динамика цен на недвижимость. К моменту окончания договора выкупной аренды стоимость квартиры может значительно вырасти (далеко ходить не надо, стоит только вспомнить резкий скачок цен на вторичное жилье с ноября 2014 года по март 2015-го, когда рост составил от 10 до 30 процентов менее чем за полгода). А значит, продавец потеряет потенциальную прибыль.

В связи с этим гораздо чаще квартиры покупаются в рассрочку. Такая сделка очень похожа на аренду с последующим выкупом: новый владелец также сразу вселяется в жилое помещение, стоимость недвижимости распределяется на несколько лет. Однако рассрочка и выкупная аренда регулируются разными нормами российского законодательства, отличаются процедурами оформления. Да и других различий много. Например, рассрочка не дается на срок более трех лет. То есть, ежемесячный платеж будет куда выше, чем при аренде с правом выкупа. Конечно, продавцу такой вариант более выгоден – за три года жилье не так сильно вырастет в цене, как за 5-10 лет.

Договорные тонкости

Главной особенностью аренды с правом выкупа является договор, заключаемой сторонами сделки. Он включает в себя, по сути, черты двух других соглашений: договора аренды и договора купли-продажи.

Гражданский Кодекс РФ выкупную аренду регулирует слабо. Но в любом случае изучение ст. 554 и 555 ГК РФ окажется полезным и для продавца, и для покупателя, если они решили прибегнуть к подобной схеме.

Договор аренды с последующим выкупом в обязательном порядке должен содержать следующие положения:

  • информация о сторонах договора;
  • информация об объекте недвижимости;
  • выкупная цена квартиры.

Отсутствие вышеназванных сведений влечет за собой признание документа недействительным и отсутствие правоотношений между сторонами сделки. Несмотря на то что типового договора выкупной аренды по факту не существует, в него также часто включаются пункты, указывающие на то, что после истечения срока действия документа квартира перерегистрируется на нового собственника. Часто прописывается, что смена владельца происходит и после досрочной выплаты суммы договора.

Проблемы с оценкой стоимости

Как уже говорилось выше, одним из основных рисков для продавца-арендодателя являются изменения цены на его квартиру. На момент заключения договора о выкупной аренде жилье, к примеру, стоит 3 миллиона рублей. А через 5 лет, когда действие соглашения истечет и настанет время регистрировать недвижимость на арендатора, цена может вырасти в несколько раз – до 5–6 миллионов рублей и даже больше. Именно упущенная выгода останавливает собственников квартир продавать их посредством выкупной аренды.

Поэтому один из главных вопросов, на которые должен отвечать договор аренды с последующим выкупом: будет ли изменяться цена договора по мере его действия? Если нет, то все просто – рыночная стоимость квартиры равномерно распределяется на срок аренды. Например, 3 миллиона на 60 месяцев, то есть, арендатор будет платить по 50 тысяч рублей ежемесячно.

Если же стороны сделки добровольно соглашаются с тем фактом, что рост цены в течение времени должен быть компенсирован продавцу, возможны различные варианты:

  • перерасчет цены в соответствии с естественной инфляцией. В этом случае важно указать, с какой регулярностью будет изменяться платеж – раз в месяц, раз в квартал или каждые полгода;
  • можно указать в договоре, что выплаты будут производиться в валюте, например, в долларах или евро. С одной стороны, российская экономика (а значит, и цены внутри страны) держится на нефтедолларах. С другой стороны, финансовые кризисы последних лет ясно говорят о том, что резкие скачки валютных курсов не исключены. Так что, подобный вариант сомнителен;
  • одним из способов более-менее адекватно учитывать рост цен на недвижимость является привязка ежемесячного платежа к стоимости драгоценных металлов. Этот метод необычен, но не лишен смысла. Золото или серебро не так сильно зависят от макроэкономических кризисов и валютных спекуляций, но при этом стабильно дают прирост к цене последние 30 лет.

Таким образом, чтобы избежать споров, в договоре аренды с правом выкупа стоит указать если не твердую сумму, то хотя бы формулу изменения цены недвижимости. Или же привязать ее к какой-то макроэкономической величине.

Еще одним выходом из ситуации станет включение в документ пункта, в соответствии с которым цена договора аренды может быть пересмотрена, если изменения цен на рынке недвижимости превысят какой-то порог (например, 10 или 20 процентов от первоначальной стоимости квартиры). Но и здесь возникает вопрос: а согласится ли покупатель-арендатор платить сумму, превышающую оговоренную ранее? То же самое и с продавцом – ведь жилье может и дешеветь. Конечно, стороны сделки могут обратиться в суд, чтобы внести ясность. Но лучше не доводить ситуацию до крайности.

Другие нюансы

Следует упомянуть еще о некоторых тонкостях аренды квартиры с правом последующего выкупа:

Аренда с правом выкупа: особенности (фото: freedigitalphotos.net).

  1. Надо различать понятия «аренда жилья» и «коммерческий наем». Их часто путают. Аренда жилья подразумевает юридическое лицо в роли одной из сторон сделки. Коммерческий наем регулирует отношения между физлицами.
  2. Договор выкупной аренды между частниками не подлежит государственной регистрации.
  3. Если одной из сторон аренды с последующим выкупом является юрлицо, госрегистрация нужна, а вот продление срока действия договора не надо проводить через Росреестр.
  4. Отсутствие необходимости регистрировать договор выкупной аренды между физлицами при его заключении не освобождает стороны от посещения регпалаты после окончания действия соглашения. Смена собственника в любом случае оформляется в Росреестре.
  5. Единственным гарантированным способом для продавца не остаться внакладе – включить в стоимость квартиры доход от аренды квартиры. Совокупная цена делится на количество месяцев. Однако сумма, которую в конечном итоге заплатит покупатель, будет мало отличаться от переплаты по ипотеке. Арендатор в этом случае находится в очень неудобном положении: в случае просрочки оплаты хозяин квартиры может просто его выселить. И деньги обратно взыскать не получится – ведь они были отданы за аренду.

Таким образом, можно сказать, что аренда квартиры с последующим выкупом чаще всего выгодна только одной стороне. Поэтому стоит проконсультироваться с людьми, уже совершавшими подобную сделку. За составлением договора лучше обратиться к опытному юристу. Ну и, конечно, не забывайте об изменениях цены: чтобы все участники сделки были довольны, придется предусмотреть множество дополнительных пунктов соглашения.