Аварийное жилье: как переселиться и на что рассчитывать

Оглавление:

  1. Кто на что может рассчитывать
  2. Порядок действий переселенца

Аварийный жилфонд (как муниципальный, так и находящийся в частной собственности) не только портит внешний вид города и подвергает угрозе жизнь и здоровье жильцов. Его содержание крайне нерентабельно – из-за старости нужно чаще проводить капитальные ремонты, идут большие потери энергоносителей.

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 703-44-28 - Москва
+7 (812) 309-68-04 - Санкт-Петербург

Переселение из ветхого и аварийного жилья регулируется не только Гражданским и Жилищным кодексами, но и соответствующим Федеральным Законом, принятым в 2010 году.

При этом нужно обязательно понимать, что существует стандартный порядок переселения, и есть адресные программы. Они могут быть муниципального, областного и даже федерального уровня (в рамках Национальных проектов). Такие программы могут затрагивать строго определенные категории граждан. В этой статье мы не будем о них говорить – нет единой унифицированной системы, в каждом регионе свои правила. А расскажем о том, как переселиться из аварийного жилья в обычном порядке.

Кто на что может рассчитывать

Аварийным могут признать и многоквартирный дом, принадлежащий муниципалитету (или государству), и тот, чьи квартиры приватизированы. В этом случаем между нанимателями социального жилья и собственниками помещений есть небольшие различия. Они заключаются не только в порядке действий при оформлении документов на переселении, но и в гарантированных законодательством правах.

Права нанимателя

Главным отличием переселения из аварийного муниципального жилфонда является предоставление нанимателям другого жилья.

То есть, при расселении ветхого дома, вам должны дать другую квартиру. Причем она должна отвечать ряду требований:

  • помещение должно быть благоустроенным (сюда входят нормы пожарной, санитарной, экологической безопасности, строительные и иные государственные стандарты);
  • равнозначным по площади тому жилье, которое вы до этого занимали;
  • находится в границах вашего населенного пункта.
Одним из главных постулатов переселения из аварийного жилфонда является то, что при нем не предусмотрено улучшения жилищных условий (ст. 32, 86 и 89 ЖК РФ). До 2005 года в России действовала норма площади на человека – 18 квадратных метров. То есть, если вы семьей из трех человек арендовали квартиру в аварийном доме, то при расселении вам должны были дать другое жилье общей площадь не менее 54 квадратов (18*3). Так было раньше. Сейчас это правило отменено, и вы как наниматель можете рассчитывать только на равноценное по площади помещение.

Кроме того, есть еще некоторые тонкости:

  • не факт, что квартиру предоставят в новостройке – скорее всего, это будет вторичный фонд;
  • переселенцы из аварийных домов получают внеочередное право на социальное жилье. На практике из таких льготников образуются большие очереди;
  • признание дома ветхим не является основанием для его сноса. И в действительности между фактом признания аварийности здания и расселением может пройти несколько лет. Законом не устанавливается конкретный срок;

Множество вопросов вызывают проблемы «комнатности». Здесь законы дают сбой. Муниципалитет всегда стремится сэкономить на нанимателях. И может дать переселенцам квартиру аналогичной площади, но с меньшим числом комнат. В этом случае стоит обращаться в суд, который при рассмотрении иска будет учитывать состав и численность вашей семьи.

Нередки случаи, когда в социальной квартире живут несколько родственных семей. Судья учтет это и с высокой долей вероятности удовлетворит ваше ходатайство о получении жилья с большим количеством комнат. Рассчитывать на решение в свою пользу можно и в том случае, когда в квартире живут разнополые люди (например, брат с сестрой). Если же вы раньше жили один в 45-метровой «двушке», а взамен дали однокомнатную квартиру той же площади, то суд, вероятнее всего, оставит вашу претензию неудовлетворенной.

Права владельцев

Собственники аварийного жилья обладают отличными от нанимателя правами.

Если вас переселяют из ветхого здания в обычном порядке, а не по адресной программе, то единственное, на что вы можете рассчитывать – это денежная компенсация.

Владелец аварийной квартиры в зависимости от основания переселения может заключить с муниципалитетом два типа договора:

  • договор о предоставлении жилого помещения;
  • договор об изъятии имущества для муниципальных или государственных целей.

Редко, но все же можно добиться от муниципалитета предоставления жилья взамен изъятого. Во всяком случае, законом такое допускается. Но здесь все зависит от воли случая и конкретной ситуации. Иногда муниципалитет может предоставить социальную квартиру, иногда – дать новую (если он располагает достаточным собственным жилфондом), но с вашей доплатой.

В остальных же случаях вам положена компенсация – выкупная цена за изымаемую квартиру. О том, как рассчитывается стоимость недвижимости, речь пойдет чуть ниже.

Порядок действий переселенца

1. Первым делом вам необходимо добиться для жилья статуса аварийного. Сделать это можно одним из двух способов (все зависит от региона):

  • путем обращения в местный орган жилищного надзора, который обследует квартиру и составит заключение;
  • путем обращения напрямую в муниципальную межведомственную комиссию.

Мы возьмем за основу второй вариант, так как специальные надзорные структуры есть только в крупных городах. И после их решения все равно придется обращаться в межведомственную комиссию.

Для признания жилья аварийным понадобятся следующие документы:

Какие документы вам потребуются для признания жилья аварийным (фото: freedigitalphotos.net).

  • заявление о признании квартиры непригодной для проживания;
  • паспорт заявителя;
  • правоустанавливающие документы на жилье, если оно не зарегистрировано в ЕГРП (договор социального найма или ордер для нанимателей, свидетельство о регистрации права и договор основания для собственника);
  • экспертное заключение специализированной организации, которая проводила обследование дома и признала его аварийным.

По своему усмотрению можно предоставлять другие бумаги: письма и жалобы жильцов, заключение проектно-изыскательных организаций по несущим конструкциям и ограждениям и т.д. Чем больше информации будет у муниципальной межведомственной комиссии – тем лучше.

Документы могут быть поданы и через МФЦ.

В течение 30 дней комиссия рассматривает ваше заявление и проверяет все сведения. В результате выносится одно из следующих решений:

  • помещение пригодно для проживания;
  • в помещении необходимо провести капитальный ремонт;
  • в помещении необходимо провести реконструкцию или перепланировку;
  • жилье признается аварийным и подлежит реконструкции;
  • жилье признается аварийным и подлежит сносу;
  • жилье не соответствует требованиям российского законодательства и признается непригодным для проживания.

Если вы ставите своей целью переселиться из старой квартиры, то вас устроят только два последних варианта. В случае когда аварийное жилье реконструируют, жильцов на время работ размещают в маневренном фонде. После завершения реконструкции они снова переезжают в свои квартиры.

2. Далее, в зависимости от формы собственности (муниципальная или частная) недвижимости с органами местного самоуправления заключается один из договоров:

  • наниматели заключают новый договор социального найма;
  • владельцы квартир заключают договор об изъятии жилья для муниципальных нужд.

Если вы переселяетесь из социальной квартиры, то на этом ваши мытарства заканчиваются – договор заключается в стандартном порядке.

Если же аварийной признается ваша собственная жилплощадь, то предстоит третий шаг – определить размер выкупной цены. Этот пункт будет прописан в договоре.

3. В соответствии с Жилищным Кодексом РФ в компенсацию входит:

  • рыночная стоимость жилого помещения;
  • рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме (с учетом конкретно вашей доли);
  • упущенная выгода;
  • компенсация за непроизведенный капитальный ремонт;
  • иные убытки, причиненные собственнику в связи с изъятием имущества.

Само собой, большую часть средств составляет рыночная цена жилья. И здесь как раз и кроется проблема для владельцев: как правило, стоимость квартиры в аварийном доме (в каком бы он районе города ни находился) крайне низкая. Оценщики, привлекаемые муниципалитетом, руководствуются принципом минимизации затрат. И чаще всего на руки выселенного из своей квартиры человеку выдается сумма, на которую невозможно купить аналогичную квартиру ни на вторичном рынке, ни в новостройке.

Муниципалитеты хитрят и убеждают переселенцев согласиться с кабальными условиями. В подобных ситуациях необходимо следовать советам экспертов: привлекать независимые оценочные фирмы и обращаться в суд. Конечно же, это потребует определенных затрат. Но если дело будет выиграно, вы получите больше, чем потеряете. В конце концов, речь идет о вашем жилье.

Так что владельцам квартир в ветхих домах, подлежащих расселению и дальнейшему сносу, стоит рассчитывать не столько на государство, сколько на собственные финансовые возможности.

После того как вы подпишите договор и получите компенсацию, переселение из аварийного можно считать завершенным. Теперь перед вами стоит другая задача – приобрести квартиру.

Несмотря на обещания президента переселить всех жителей аварийных домов к 2017 году, выполнение этих указов на местах идет крайне медленно. 

На деле дома признаются аварийными по нескольку лет. Затем жители годами ждут расселения. Проблема зачастую даже не в дефиците бюджетов городов и регионов, а в отсутствии свободных площадей, на которых можно построить новое жилье для переселенцев. Последние, кстати, тоже вносят свою лепту. Так как нередко судятся с властями за то, что им дали квартиру в удаленном и пока еще малообустроенном районе.

Резюмируя все вышесказанное, можно дать жителям аварийных зданий лишь один совет: наберитесь терпения.