Безвозмездная аренда: договор и все, что с ним связано

Оглавление:

  1. Определение договора безвозмездной аренды. Правовое регулирование
  2. Обязательно ли нужно заключать такой договор?
  3. Как правильно оформить документ
  4. Досрочное расторжение
  5. Частые вопросы
В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 703-44-28 - Москва
+7 (812) 309-68-04 - Санкт-Петербург

Каждый, кто искал вариант съема квартиры, думал хотя бы раз: вот бы найти вариант подешевле, а еще лучше совсем бесплатно! Такая мечта вовсе не относится к категории несбыточных. Однако, действительно ли бесплатная аренда жилья — лучший вариант, еще очень хороший вопрос. Как и перед всякой другой сделкой, здесь нужно ознакомиться с условиями и тонкостями.

Определение договора безвозмездной аренды. Правовое регулирование

Под договором о безвозмездной аренде подразумевается сделка, при которой квартира предоставляется в пользование безвозмездно. То есть без взятия арендной платы за помещение. Оплата коммунальных услуг присутствует в тексте, но никак не нарушает принципа безвозмездности пользования.

Согласно условиям, одна сторона предоставляет другой указанное помещение в пользование на определенный срок либо бессрочно без взятия платы за проживание. Основное условие: второй участник, убывая, обязуется вернуть квартиру в том виде, в каком принимал.

Хозяин в данном контексте получает название ссудодателя, а вселяющийся гражданин — ссудополучателя.

Конечно, бесплатная аренда встречается реже, чем за деньги, но не является чем-то экзотическим. К примеру, такое бывает, если жилье стоит пустое, а в город приезжают родственники или другие близкие люди хозяина. Менталитет большинства россиян устроен так, что брать деньги за необременительные услуги «для своих» как-то неудобно. Но жильца тем не менее оформлять надо, а для этого недостаточно одной лишь прописки, нужно еще и соглашение о пользовании квадратными метрами. Решать, брать за пользование деньги или нет, может только тот, кому принадлежит жилплощадь. Получение дохода — его право, но не обязанность. Именно для таких случаев предусмотрена аренда на бесплатной основе.

Подробно этот вопрос описан в Гражданском кодексе: глава 36, также ст. 689. Правда, сделкой такое соглашение можно считать лишь условно, именно потому официальным заключением очень часто пренебрегают.

Обязательно ли нужно заключать такой договор?

Не существует нормы, вменяющей обязанность заключения официального соглашения о найме, однако последнее крайне желательно. Все устные договоренности чреваты рисками и для владельца жилья, и для постояльца, к тому же не могут быть использованы в качестве доказательств при судебном разбирательстве.

Безоговорочными плюсами официального документа о бесплатной аренде жилья являются:

  • сведение к минимуму вероятности непонимания и конфликта сторон, поскольку все условия передачи и пользования зафиксированы;
  • сама бумага служит основанием для прописки постояльца по данному адресу;
  • фиксируются тарифы ЖКХ и условия их оплаты;
  • гарантия сохранности имущества и основание для истребования с проживающего компенсации, если он со своей стороны нарушит соглашение;
  • предъявление отметает вероятные подозрения со стороны налоговиков на предмет нелегальной сдачи жилища.

Есть и другой плюс, не совсем, конечно, красивый с юридической точки зрения, но безусловно привлекательный для хитрых обладателей квартир. Если владелец жилища на самом деле собирается брать плату за съем, но не хочет делиться доходом с государством, безвозмездный наем выступает законным прикрытием для подобного случая.

Рисков такой вариант несет немало, прежде всего — для собственника. Даже если он полагает, что перехитрил всех, никто не может полностью гарантировать, что арендатор окажется порядочным человеком и не откажется выполнять негласные обязательства. Иначе и заставить его досрочно покинуть жилье не получится, и в суде апеллировать к кулуарной договоренности — тоже. Придется терпеть жельца до конца заявленного срока, даже если тот вообще ничего платить не будет — он официально и не должен этого делать.

Как правильно оформить документ

Документ о безвозмездном найме жилплощади оформляется в двух экземплярах либо самостоятельно, либо с помощью нотариуса. Второе предпочтительнее, если вы не являетесь сведущим человеком в области законов. Такое соглашение не может быть переквалифицировано в собственно договор аренды, которая уже подразумевает деньги за пользование.

Строго установленного стандарта не имеет, но всегда включаются следующие данные:

  • дата и место подписания;
  • номер;
  • паспортная информация участников, собственника и вселяющегося;
  • предмет соглашения (квартира, указываются ее характеристики — по какому адресу, на каком этаже какого дома находится, сколько там комнат, какие из них жилые, в каком состоянии само жилье);
  • по какому праву собственник владеет жильем (правоустанавливающие бумаги);
  • период (если не оговорен, значит, подразумевается бессрочный);
  • права и обязанности участников;
  • условия передачи;
  • условия расторжения;
  • дополнительные условия;
  • ответственность сторон;
  • форс-мажор;
  • список прилагаемых документов;
  • подписи участников.

После стороны подписывают акт приема-передачи. Что касается регистрации, она не обязательна, на какой бы срок ни планировалось снимать квадратные метры (Федеральный закон №122-ФЗ от 21 июля 1997 года).

Досрочное расторжение

Несмотря на закрепленные в документе сроки или отсутствие оных, каждый из участников вправе досрочно прекратить отношения. Так, например, хозяин имеет на это право в случаях:

  • жилец не исполняет свою часть соглашения;
  • незаконный поднаем;
  • использование жилья не по назначению.
  • Но не только хозяин обладает таким правом. Прекратить сделку раньше срока может и постоялец, если:
  • владелец намеренно скрыл принципиально важные недостатки и особенности квартиры, мешающие полноценному проживанию в ней;
  • жилплощадь непригодна для проживания;
  • владелец не выполнил своей части обязанностей;
  • на данное жилье есть права у других людей.

Сделку разрывают и по другим поводам, таким как существенное изменение жизненных обстоятельств. Для этого достаточно официально предупредить (заказным письмом с уведомлением) вторую сторону о грядущих изменениях за месяц либо за тот период, которые прописан в тексте договора в разделе дополнительных условий.

Безвозмездная аренда жилища — дело частое и выгодное для обеих сторон. Обязательное условие для этого — наличие грамотного составленного договора и деловая порядочность хозяина и претендента. Тогда не будет недомолвок, и стороны решат вопрос без суда даже в ситуации форс-мажора.

Частые вопросы

Хозяин квартиры некогда пустил пожить семью с несовершеннолетним ребенком по договору безвозмездной аренды бессрочно. Как ему теперь продать квартиру, если живущая в помещении семья категорически против?

Сам факт бесплатной аренды ни к чему владельца жилья не обязывает, кроме как соблюдения своей части договора, и никак не запрещает совершать юридические действия с жилищем (ст. 209 ГК).

Даже если мать ребенка будет утверждать обратное, да еще и заявлять о необходимости разрешения от опеки, ее слова можно не воспринимать всерьез, потому как они не имеют ничего общего с действительностью. Тот факт, что сделка заключена на бессрочный период, не означает, что ее нельзя расторгнуть. Причем хозяин не обязан даже сообщать жильцу причины, вынуждающие его так поступить. Просто отправляется письменное уведомление о необходимости освободить территорию и прекращении безвозмездной аренды заказным письмом с уведомлением о вручении — за месяц до предполагаемого дня расторжения или за другой период, зафиксированный в договоре (ст. 699 ГК). Если и на этой стадии семейство не поймет, что лучше убраться добровольно, собственник без каких-либо затруднений выселит надоевших постояльцев в судебном порядке.

Может ли жилец, пользующийся помещением на условиях безвозмездной аренды, пустить в квартиру других жильцов, уже не бесплатно?

Любые манипуляции с занимаемыми квадратными метрами, в том числе и поднаем, допустимы, если это разрешено условиями договора с хозяином. Если это запрещено или никак не оговаривалось — соответственно, нельзя. Даже если хозяин не против, попросите его подписать дополнительное соглашение к основному документу, где такой момент будет освещен. В противном случае ссудодатель вправе отказаться от выполнения за нарушение соглашения второй стороной.

Гражданин вселился в квартиру по договору о безвозмездной аренде на три года с владельцем половины этой квартиры. Второй сособственник был не против, но он умер, а недавно вступивший в свои права наследник доли требует освободить помещение, грозя выселением через суд. Может ли он выполнить угрозу?

Любые юридические действия с жилищем, которое находится не в единоличном владении, допустимы только при согласии всех сособственников. Это же относится и к аренде, платной или бесплатной (ст. 247 ГК). Очевидно, что новоиспеченный совладелец квартиры против. Соответственно, есть выход: как-то договориться с ним или попросить ссудодателя помочь урегулировать конфликт.

Вполне возможно, что новый хозяин второй половины помещения согласится пойти на компромисс. Если же попытка договориться не увенчалась успехом, лучше поискать себе новые варианты жилья, поскольку закон полностью на стороне этого самого несговорчивого партнера и суд удовлетворит его требование. Пусть даже соглашение об аренде подписывали в то время, когда этот человек еще никаких прав на жилплощадь не имел, после смерти прежнего хозяина доли его права перешли к наследнику (ст. 700 ГК).

Если безвозмездный наем был подписан бессрочно и, согласно документу, прекращается со смертью нанимателя, может ли хозяин его расторгнуть раньше?

В законодательстве нет никаких запретов для отказа от выполнения договора в этом случае. А значит, владелец вправе отказаться от дальнейшего сотрудничества, письменно уведомив жильца о своем желании не менее чем за 30 дней до назначенной даты. Причем основанием является не только неподобающее поведение постояльца, но и существенное изменение жизненных обстоятельств.

Другое дело, что если вдруг ссудодатель решил взять свои слова назад, то и ссудополучатель вправе взыскать с него через суд компенсацию за все усилия по улучшению данной квартиры, например, евроремонт. Для подачи иска потребуется провести независимую оценочную экспертизу, которая подтвердит, что в результате этих улучшений стоимость жилища возросла.