Безвозмездный наем жилья: как оформить договор и о чем нужно помнить

Оглавление:

  1. Суть договора
  2. Как составить договор
  3. Тонкости сделки

Договор безвозмездного найма квартиры регулируется 36-й главой Гражданского Кодекса РФ. Этот документ подразумевает право гражданина использовать жилое помещение бесплатно.

Суть договора

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 703-44-28 - Москва
+7 (812) 309-68-04 - Санкт-Петербург

Сразу следует оговориться – с юридической точки зрения такого понятия, как «безвозмездный наем», не существует. Поскольку в соответствии с российским законодательством наем уже сам по себе возмездная сделка, предусматривающая товарно-денежные отношения. Поэтому во всех нормативных актах употребляется формулировка «безвозмездное пользование». Однако в обиходе этот нюанс игнорируют, поэтому понятие безвозмездного найма прочно вошло в жилищно-правовую сферу.

Безвозмездность договора означает, что хозяин квартиры не получает от арендатора никакой личной выгоды (арендной платы). Однако он может требовать денежной компенсации за обслуживание имущество. За любое жилье нужно платить: это и налоги, и расходы за коммунальные услуги, и плата за содержание и ремонт мест общего пользования (подъезда, лифтов, подвалов, чердаков и т.д.). Сумму, необходимую, чтобы покрыть эти естественные убытки, собственник вправе брать с нанимателя.

В соответствии со ст. 689 ГК РФ владелец квартиры, которую снимают по договору безвозмездного найма, является ссудодателем. А арендатор – ссудополучателем. Российское законодательство не выставляет никаких ограничений относительно статуса ссудодателя: им может быть как собственник жилого помещения, так и любое другое лицо, уполномоченное владельцем квартиры на совершение сделки.

Наверное, самой важной особенностью договора безвозмездного найма квартиры между физическими лицами является его произвольная форма. То есть соглашения можно достигнуть и в устной форме, и в письменной. В последнем случае договор не нужно заверять у нотариуса, регистрировать в Росреестре. В этом плане документ схож с договором оказания услуг между частниками.

Как составить договор

Само собой, любые сделки лучше закреплять в письменной форме. Особенно если они касаются ценных вещей, к которым, несомненно, относится жилая недвижимость. Договор на бумаге не только позволит четко обговорить права и обязанности сторон (и избежать неприятных разногласий), но и выступить в качестве доказательства существования сделки в суде, если вдруг дойдет дело до разбирательства между ссудодателем и ссудополучателем.

К тому же даже не обладая профессиональными знаниями в жилищном законодательстве, составить договор безвозмездного найма квартиры не сложно. Для этого нужно лишь следовать общепринятому шаблону:

  • название договора, дата и место его составления;
  • имена сторон сделки. Если одной из сторон выступает юридическое лицо, то пишется название организации;
  • правовой статус сторон (ПетровПетрПетрович, именуемый в дальнейшем ссудодатель и т.д.);
  • предмет договора и его общие характеристики (тип жилого помещения, его адрес, площадь, количество комнат);
  • обязанности ссудодателя. Здесь, как правило, указывается, что собственник квартиры передает ее арендатору в пригодном для проживания состоянии, предоставляет необходимые для пользования документы, обеспечивает предметами обстановки (если об этом была договоренность). Сюда же следует отнести обязательство хозяина уведомлять ссудополучателя о предстоящем выселении в разумные сроки (например, не менее чем за месяц);
  • права ссудополучателя. Собственник обычно требует от ссудополучателя своевременной оплаты коммунальных платежей, осуществления капитального и текущего ремонта за свой счет. А после прекращения действия договора получить квартиру назад в первоначальном виде с учетом морального износа.
  • обязанности ссудополучателя. Здесь тоже все ясно: жилец обязуется вовремя оплачивать коммунальные счета, ремонтировать квартиру самостоятельно, не нарушать законодательство при ее использовании, уведомлять хозяина о передаче жилья третьим лицам, вернуть его в первоначальном виде владельцу по истечении срока соглашения;
  • права ссудополучателя. К ним относится, в первую очередь, право пользоваться квартирой в соответствии с ее функционалом, производить улучшение жилья (если иное не оговорено отдельным пунктом) своими силами, получать информации о правах третьих лиц на занимаемое жилье, право расторжения договора с уведомлением владельца не менее, чем за месяц.
  • сроки действия договора. В этом пункте можно указать конкретный период, в течение которого будет действовать соглашение о безвозмездном найме. Но можно и не указывать – в таком случае договор будет считаться бессрочным. В какой-то мере, это выгодно обеим сторонам сделки, потому что документ можно будет расторгнуть в уведомительном порядке. Если же срок все же указан, то досрочное расторжение соглашения возможно только причинам, указанным в ст. 698 ГК РФ;
Основаниями для прекращения действия договора раньше указанных в нем сроков являются: непрофильное использование жилого помещения (например, в коммерческих целях), ненадлежащее содержание и ухудшение состояния квартиры, самовольная передача жилья третьим лицам, сокрытие дефектов недвижимости собственником, просрочки платежей за обслуживание квартиры.
  • ответственность сторон. Здесь, как правило, упоминается, что ссудополучатель обязуется возместить ущерб владельцу жилья, если таковой будет причинен;
  • ответственность за риски. В этом пункте оговариваются причины гибели (существенного повреждения) имущества, и кто будет это оплачивать. Например, если квартира сгорела в результате нарушения техники безопасности арендатором, или же по вине третьих лиц, которым было передано жилье, то ущерб оплачивает ссудополучатель. В иных случаях – собственник.
  • реквизиты сторон – паспортные данные или учредительные документы (если одна из сторон сделки — юрлицо), подписи.
Если вы не хотите самостоятельно составлять договор безвозмездного найма квартиры, то его образец можете скачать на нашем сайте.

Тонкости сделки

А теперь перейдем к нюансам безвозмездного найма квартиры, о которых следует помнить и ссудодателю и ссудополучателю.

  1. Квартиросъемщик имеет право после окончания действия договора забрать произведенные с квартирой улучшения, если могут быть отделены без причинения ущерба имуществу. То есть, арендатор может снять повешенную им люстру и гардины, забрать ковер и прочие легкоотделимые декоративные элементы, не говоря уже о собственной мебели и технике. Само собой, отдирать от стен кафель и обои, демонтировать напольное покрытие нельзя. При этом ссудополучатель должен иметь в виду, что в типовом договоре безвозмездного найма не обговорена компенсация за произведенные улучшения со стороны владельца жилья. Но этот пункт можно включить в соглашение дополнительно.

    Тонкости сделки безвозмездного найма (фото: freedigitalphotos.net).

  2. Договор обычно не расторгается после смерти собственника квартиры – ссудодателем становится его правопреемник (наследник). А вот если умирает квартирант, то действие соглашения прерывается. Если, конечно, в договоре не прописаны лица, которые становятся арендаторами после трагического события.
  3. Если во время использования жилого помещения был причинен вред третьим лицам, то ответственность за это несет собственник. Например, семья въехала в квартиру на основании договора безвозмездного найма в начале 2015 года. Весной после гидравлических испытаний прорвало батарею. Здесь вина владельца жилья очевидна – он не уследил за состоянием отопительной системы. Если же ущерб был причинен умышленно или по халатности арендатора, то возмещать убытки придется именно ему.
  4. Если собственник жилого помещения является юридическим лицом, то в договоре ссудодателем могут выступать только руководители организации: директор, учредитель или орган контроля.
  5. Если ссудополучателю был причинен ущерб от непредставления жилого помещения, или же необходимых для его использования документов, сокрыта важная информация, то он имеет право на компенсацию только фактических затрат. Возмещать упущенную выгоду или моральный вред ссудодатель не обязан.
  6. Если квартира, в которой живут люди на основании договора безвозмездного найма, продается (обменивается, дарится) до окончания действия документа, то новый владелец обладает теми же правами, что и ссудодатель. То есть, заменяет его в соглашении. Это означает, что новоиспеченный собственник обладает всеми правами на жилье, может его перепродать, обменять или подарить. Но он не может лишить квартиросъемщиков права проживания до окончания действия договора.

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что договор безвозмездного найма квартиры является достаточно простой сделкой на рынке недвижимости. Это связано и с отсутствием необходимости его заверять и регистрировать, и с прозрачностью формулировок. Именно поэтому аренда жилья на подобных условиях крайне распространена в нашей стране.