Чем отличается покупка квартиры с задолженностью по коммунальным платежам?

Оглавление:

  1. Каковы особенности приобретения жилья с долгами?
  2. Как узнать, что за квартиру не платили?
  3. Как купить квартиру с коммунальной задолженностью и не прогадать?
  4. Частые вопросы
В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 703-44-28 - Москва
+7 (812) 309-68-04 - Санкт-Петербург

Приобретая жилплощадь, обязательно следует ознакомиться со всеми документами, прилагающимися к объекту недвижимости. Важно знать, что покупатель вправе запросить у продавца в том числе и выписки лицевых счетов с целью узнать, нет ли задолженности по коммунальным платежам в этой квартире. Если выявлено, что есть, нужно либо обязать продавца погасить его, либо это обстоятельство может стать поводом для соразмерного снижения цены на жилье.

Каковы особенности приобретения жилья с долгами?

У покупки жилплощади, прежний собственник которой имел задолженности по оплате коммунальных услуг, имеется целый ряд особенностей, например:

  1. Для осуществления процедуры госрегистрации недвижимости при правопереходе в Росреестре могут запросить подтверждение отсутствия коммунальных долгов, а если долги есть, в регистрации может быть отказано (п. 5 ст. 26 Федерального закона № 218 от 13.07.2015 о госрегистрации).
  2. Коммунальная задолженность не мешает гражданину отчуждать свою собственность, если только на нее не наложен арест (ст. 80 ФЗ № 229 от 02.10.2007 об исполнительном производстве).
  3. Долги, образовавшиеся у прежнего владельца квартиры, на нового собственника не переходят, если только стороны не договорились об этом специально и не указали это в договоре.
  4. Перевести долг на нового хозяина жилья управляющая или ресурсоснабжающая организация не вправе.
  5. Переход долгов в соответствии с действующим законодательством возможен лишь в отношении оплаты капитального ремонта (ст. 158 Жилищного кодекса (ЖК РФ)).

Срок исковой давности в отношении взыскания просроченной коммунальной оплаты по общему правилу составляет три года (ст. 196 Гражданского кодекса (ГК РФ)). Так что даже если по счетам не платили десятилетиями, при применении срока исковой давности взыскание будет осуществляться только за последние 3 года.

Как узнать, что за квартиру не платили?

Самостоятельно можно ознакомиться с наличием или отсутствием жилищно-коммунальных долгов либо через интернет, например, при помощи сайта «Госуслуги», либо непосредственно в офисе УК, придя туда лично или позвонив. Также можно получить информацию по почте или обратившись непосредственно в ресурсоснабжающую организацию или управляющую компанию.

При этом покупатель вправе попросить интересующую его информацию и у самого продавца квартиры. Однако в этом случае существует вероятность утаивания сведений, например, о крупном неплатеже.

Что случается, если не платить за коммунальные услуги?

Действующее законодательство предусматривает в отношении злостных неплательщиков особые меры воздействия:

Последняя мера может быть применена только к тем должникам, которые снимают жилье по договору соцнайма. На практике из всего перечисленного нового владельца купленного помещения ничто касаться не должно. Поэтому для покупателя единственной опасностью остаются трудности при осуществлении государственной регистрации.

Более того, для приобретателя наличие неоплаченных счетов по коммуналке может представлять даже выгоду: по этой причине стоимость жилья может быть снижена.

Как купить квартиру с коммунальной задолженностью и не прогадать?

При покупке жилплощади, прежний собственник которой не платил за жилищно-коммунальные услуги, следует соблюсти следующий порядок действий:

  • справиться о задолженностях непосредственно у продающей стороны;
  • в Росреестре, многофункциональном центре или по интернету получить выписку из Единого госреестра недвижимости (ЕГРН) об отсутствии обременений, чтобы узнать, не наложен ли на квартиру арест за долги владельца;
  • запросить информацию в ресурсоснабжающей или управляющей компании;
  • при обнаружении долга внести соответствующие коррективы в договор купли-продажи после обсуждения условий с продавцом;
  • заключить договор и произвести государственную регистрацию недвижимости.

Итогом договоренности между сторонами может быть следующая ситуация:

  • продавец сам гасит свою задолженность, а после проводится регистрация;
  • по счетам платит покупатель, а продавец за это соразмерно снижает цену на жилье.

В любом из этих случаев результат договоренности необходимо отразить соответствующим образом в бумагах, подписываемых сторонами: передаточном акте, предварительном договоре и других.

Частые вопросы

Может ли сформироваться задолженность у бывшего собственника квартиры, если он ее продал, а новый владелец не платит по счетам? Что делать в такой ситуации?

Да, вполне может. Это происходит, если не изменен лицевой счет и не уведомлены ресурсоснабжающие организации о смене собственника жилья. Тогда компания считает, что положения ст. 153 Жилищного кодекса по поводу обязанности платить за жилье продолжают действовать в отношении прежнего жильца, и продолжает выписывать счета на него.

В этом случае бывшему собственнику необходимо закрыть свои лицевые счета, открытые на проданную квартиру, и произвести сверку взаиморасчетов с управляющей компанией. В противном случае в отношении гражданина может быть подан судебный иск управляющей компанией или ресурсоснабжающей организацией со всеми вытекающими последствиями, вплоть до взыскания сформировавшегося долга.

Как возобновить коммунальное обслуживание новому собственнику, если вследствие неплатежей старого владельца оно было прекращено? Нужно ли новому хозяину оплачивать эту задолженность?

Необходимо подать заявку на заключение договора обслуживания в организацию, осуществляющую обслуживание. В соответствии со статьей 153 ЖК РФ обязанность платить по коммунальным счетам возникает только с момента государственной регистрации недвижимости, то есть за все время до этого такой обязанности у гражданина нет. В случае если ресурсоснабжающая компания откажется заключать договор, можно подать иск в суд. Долги же должны взыскиваться с прежнего хозяина, если только в договоре купли-продажи не указано другое.

Могут ли взыскать долг за жилищно-коммунальные услуги с жены прежнего собственника проданной квартиры?

Нет, не могут. По правилам статьи 45 Семейного кодекса (СК) взыскана сумма задолженности может быть исключительно с личного имущества того, кто задолжал. Поэтому взыскание будет производиться только с той собственности, что принадлежит должнику.