Читаем договор об ипотеке: что должно быть включено

Оглавление:

  1. Основные требования
  2. Права и обязанности сторон
  3. Регистрация договора и прекращение его действия

Ипотечный договор – это договор о залоге недвижимости. Сторонами этого документа выступают залогодержатель (банк, выдавший кредит) и залогодатель (заемщик или созаемщики по кредиту). Предметом ипотеки выступает, как правило, недвижимое имущество – жилой дом или квартира.

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 703-44-28 - Москва
+7 (812) 309-68-04 - Санкт-Петербург

Основные требования

В связи с широким ассортиментом ипотечных программ у сотен российских банков содержание ипотечного договора может различаться. Но есть несколько пунктов, которые обязательно присутствуют в любом подобном документе:

  • предмет ипотеки;
  • оценочная стоимость предмета ипотеки;
  • суть обязательства по кредитному договору;
  • размер обязательства;
  • сроки исполнения обязательства;
  • категория права, на основании которого предмет ипотеки (та самая залоговая недвижимость) принадлежит заемщику.

Предмет залога в договоре об ипотеке определяется не только его наименованием, но и кратким перечислением основных характеристик. Если речь идет о квартире, то чаще всего описывается ее общая и жилая площадь, адрес, тип многоквартирного дома, в котором она расположена, этаж, количество комнат.

Если объектом ипотеки выступает жилой дом, то он обязательно связывается с земельным участком, на котором стоит. То есть, в договоре содержаться пункты с площадью земли, ее категорией, кадастровым номером.

На разновидности предмета залога накладываются определенные ограничения. Им не может быть государственное или муниципальное жилье, а также помещения, которые нельзя приватизировать – служебные квартиры, комнаты в общежитиях и т.д.

Иногда ипотечный кредит берется для возведения жилого дома. В этом случае залог обеспечивается либо объектом незавершенного строительства, либо материалами и оборудованием, приобретенным заемщиком для постройки дома.

Оценкой квартиры или дома, который приобретают в ипотеку, обычно занимается сертифицированная организация. В этом случае сумма не может быть ниже нормативной цены. Иногда в договоре о залоговой недвижимости указываются и другие типы стоимости:

  • кадастровая (указанная в кадастровом паспорте жилья);
  • рассчитанная исходя из установленных законом нормативов в конкретном регионе.

Однако функция этих показателей, скорее, техническая. Она показывает банку и заемщику величину будущих налогов, по ней можно просчитать динамику цен на жилье (исходя из этого, банк делает для себя выводы о перспективности данного залогового имущества).

Под существом обязательства предусматривают следующие моменты, которые должны быть прописаны в договоре:

  • наименование и реквизиты кредитора (залогодержателя);
  • наименование и реквизиты заемщика (залогодателя);
  • сумма кредитных средств;
  • процентная ставка и ее тип (плавающая или фиксированная);
  • срок кредитования;
  • размер ежемесячного платежа;
  • порядок, в котором осуществляются выплаты;
  • порядок досрочного погашения займа.

Такие пункты, как график выплат платежей и их динамика (напоминаем, что взносы могут быть аннуитетными – то есть, фиксированными на протяжении всего срока кредитования, или дифференцированными – уменьшающимися со временем) идут, как правило, приложениями к договору ипотечного кредитования на отдельных листах.

Если права залогодержателя удостоверяются закладной, то это также должно быть отражено в договоре.

В зависимости от банка, его ипотечного продукта в документ могут включаться совершенно разные дополнительные пункты. Например, наличие перепланировки в квартире, дополнительная информация о созаемщиках или поручителях, льготный характер условий ипотеки. Все они варьируются от случая к случаю. Но если в договоре о залоговой недвижимости не указаны основные моменты, он будет считаться недействительным, а сделка между банком и заемщиком – ничтожной.

Права и обязанности сторон

Поскольку покупаемая в ипотеку квартира является предметом залога (то есть, находится под обременением), в кредитном договоре всегда указываются права и обязанности залогодателя и залогодержателя.

Заемщик, обычно, имеет право:

  • проживать в заложенном доме или квартире, не нарушая требований к его эксплуатации и содержанию;
  • прописываться там самому и регистрировать (временно или постоянно) членов своей семьи и близких родственников;

При этом некоторые возможности владельца жилплощади ограничены. Банк, как правило, не разрешает без уведомления проводить в квартире перепланировку, сдавать ее в аренду. Несмотря на формальный характер извещения, проинформировать об этом кредитора все же необходимо.

Прежде чем подписывать договор ипотеки, уточните права и обязанности (фото: freedigitalphotos.net).

Само собой, банк прописывает в договоре запрет на совершение сделок с залоговой недвижимостью. По закону вы не можете продать, обменять или подарить такое жилье – сначала нужно снять обременение. Этот процесс, как правило, заключается в полном погашении кредита (в том числе, и досрочно). Но иногда финансовые организации идут на уступки: позволяют сначала заключить договор купли-продажи с новым собственником, а потом уже гасить ипотеку полученными от покупателя средствами.

Часто в договоре ипотеки прописывается пункт, в соответствии с которым банк имеет право на периодическую проверку состояния залогового имущества. К вам может прийти специалист, осмотреть дом или квартиру и составить заключение о том, как вы содержите жилье, нет ли повреждений и т.д. Однако в последние годы даже крупные банки перестали пользоваться этим правом из-за огромного количества клиентов-ипотечников. За всеми попросту не уследишь.

Тем не менее, если банк выявит нарушение норм эксплуатации, то может потребовать досрочного погашения кредита. Этот момент также указывается в договоре.

Еще одной обязанностью заемщика по кредитному договору является страхование. Ипотека берется на очень большой срок (до 30 лет), это одна из самых важных отличительных черт такого кредитного продукта. За столь долгий период с залогодателем может случиться все что угодно: он может потерять работу, стать нетрудоспособным, даже умереть. Поэтому банк хочет минимизировать свои риски и предъявляет обязательное условие – страхование жизни заемщика и страхование объекта ипотеки.

Конечно же, и банк, и взявший кредит человек несут обязательства по обслуживанию займа. В договоре обычно прописано следующее:

  • заемщик обязуется своевременно вносить ежемесячные платежи;
  • заемщик обязуется предоставлять необходимые сведения как о предмете залога, так и о своих доходах по требованию банка;
  • кредитор обязуется своевременно извещать заемщика об изменениях процентной ставки, графика платежей, размерах взносов;
  • кредитор имеет право потребовать досрочного погашения кредита в случае неуплаты или несвоевременной уплаты положенных взносов;
  • кредитор имеет право изъять предмет залога (по суду или в добровольном порядке) в случае нарушения требований договора заемщиком;
  • заемщик имеет право досрочно погасить задолженность;
  • заемщик имеет право на реструктуризацию или рефинансирование кредита в случае ухудшения материального положения (если иное не предусмотрено договором).
В последний год из-за финансового кризиса банки ужесточили требования по срокам погашения кредита, неустойкам за их нарушения. Также из многих ипотечных программ были исключены возможности реструктуризации долга. Но параллельно с этим были упрощены процедуры досрочного погашения – в нынешних условиях банку важно получить хоть какие-то деньги. При заключении договора об ипотеке советуем вам обратить внимание на эти нюансы.

Само собой, вышеперечисленные тезисы носят обобщенный характер и могут отличаться как по количеству, так и по формулировкам. Но уже сейчас можно сделать определенные выводы о правах и обязанностях сторон ипотечного договора.

Регистрация договора и прекращение его действия

Договор об ипотечном кредитовании заключается в письменной форме и подлежит регистрации в Росреестре, так как является одним из обязательных документов при оформлении покупки жилья. Для госрегистрации понадобятся следующие документы:

  • заявления от залогодателя и залогодержателя;
  • сам договор и его копии;
  • документы, указанные в договоре в качестве приложений;
  • квитанция об уплате госпошлины;
  • иные документы, необходимые для регистрации ипотеки в соответствии с российским законодательством;
  • закладная (если она есть) и подтверждающие ее документы;

Ипотека регистрируется в течение 15 дней путем совершения записи в ЕГРП. Удостоверяется эта процедура путем специальной надписи на договоре.

Если договор ипотеки исполнен или прекратил свое действие досрочно, необходимо погасить запись о регистрации ипотеки. Это делается либо на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя, либо на основании решения суда (если действие договора прерывается путем судебного разбирательства). Если была выдана закладная, то она аннулируется и передается ранее обязанному по ней лицу.

В заключение можно сказать, что типовой образец договора об ипотеке  можно скачать на нашем сайте. Но имейте в виду, что практически каждый банк на своем официальном портале предоставляет собственный бланк этого документа. Ознакомившись с ним, вы будете иметь представление о том, с какими обязательствами столкнетесь.