Что нужно знать о договоре найма жилого дома?

Оглавление:

  1. Что это такое?
  2. Правила оформления
  3. Вопрос регистрации
  4. Вероятные риски
  5. Частые вопросы

Снять для комфортного проживания можно комнату, квартиру, а можно и целый дом с участком. Ничем особенным такая сделка не выделяется, нужно лишь обратить внимание на ряд нюансов, характерных для операций с жилыми постройками и с землей. И разумеется, следует помнить о своих правах и ответственности.

Что это такое?

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 703-44-28 - Москва
+7 (812) 309-68-04 - Санкт-Петербург

Под словосочетанием «наем жилого дома» понимаются партнерские отношения между владельцем постройки и земли, который на определенных условиях, на конкретный срок и за определенную плату предоставляет свою территорию клиенту, а тот принимает ее, вместе с условиями. Хозяин в данном контексте носит название наймодателя, а клиент — нанимателя. Эти отношения, как и все, что относится к соглашениям имущественного найма, регулируются 34 главой Гражданского кодекса.

  1. Сдать дом можно и безвозмездно, что также обязательно освещается в тексте документа.
  2. Съемщиком может стать как отдельный гражданин, так и организация (на условиях аренды, а не найма), но только с целью проживания людей (ст. 671 ГК).
  3. Съем оформляется так же, как и все остальные сделки с недвижимостью, однако в данном случае речь идет не только о здании, но и о земле. А значит, сделка будет включать в себя особенности и того, и другого.

Все возможные спорные моменты: что из себя представляет дом и участок, в каком они состоянии и каких вложений потребуют — обговариваются до подписания любых бумаг.

Правила оформления

Документ стандартно оформляется в двух экземплярах на листах бумаги А4. Стандартный шаблон можно найти в Интернете или в риелторской конторе.

В тексте обязательно упоминаются:

  • дата и место подписания;
  • предмет (отдельно характеристики и дома, и участка: адрес, этажность, количество комнат, какие из них жилые, наличие инженерных систем, в каком они состоянии, из какого материала выстроен дом и пригоден ли он в настоящий момент к проживанию, площадь земли, кадастровый номер);
  • паспортные данные хозяина, чем он подтверждает собственническое право?
  • условия найма;
  • срок (от отсутствия этого пункта сделка не станет недействительной, но признается бессрочной, что может стать неприятным сюрпризом для владельца);
  • цена сделки (особенно это важно, если подразумевается последующий выкуп);
  • ответственность участников;
  • дополнительные условия (в частности, кто несет расходы по электроэнергии);
  • возможность продления и расторжения;
  • форс-мажор;
  • список приложений;
  • подписи.

Если нет уверенности в собственной юридической грамотности, лучше обратиться за услугами в риелторское агентство или к юристу, который подскажет, на что обратить внимание.

Вопрос регистрации

Если речь идет о съеме на срок до года, регистрировать его не обязательно. В остальных случаях придется обратиться в Росреестр не позднее тридцати дней с момента подписания найма. Это делается при обращении непосредственно в Кадастровую палату либо в Многофункциональный центр.

Для процедуры владелец представляет заявление и документы на квартиру. Ожидание займет максимум пять дней, после чего в Росреестре появляется соответствующая запись. Сразу за этим встанет и вопрос налогов. Собственник подает декларацию 3-НДФЛ в территориальный отдел налоговой инспекции. Для того чтобы поделиться прибылью с государством, отводится срок до 15 июля следующего года.

Вероятные риски

К сожалению, многие люди, обговорив с партнером условия найма и услышав то, что их устраивает, успокаиваются и подписывают договор, не особенно вчитываясь в текст, а иногда и вовсе не читая. Между тем, нельзя забывать, что никакие устные договоренности в случае разборок судьи не услышат.

  1. Внимательно перечитайте текст договора и удостоверьтесь, что в нем расписаны условия, защищающие интересы обеих сторон. Для начала — хотя бы ваши.
  2. Ни в коем случае не пренебрегайте сроком договора. Укажите его в тексте. Если такой строки нет, требуйте переписать. В противном случае очень трудно убедить постояльца убраться восвояси, если он того не планировал.
  3. Подпишите передаточный акт.
  4. Если вы хозяин, утвердите, помимо ежемесячной платы, обеспечительный взнос размером, не меньше ежемесячного взноса за съем. Именно такую сумму вы будете вправе удержать с постояльца за его отказ от добросовестного исполнения его части договора.
  5. Распишите, что если съемщик отказывается освобождать территорию в оговоренный срок, он обязуется оплачивать наем все то время, что фактически пребывает в доме.
  6. Удостоверьтесь, что перед вами именно хозяин или вы хотя бы имеете возможность с ним связаться. Не подписывайте договор, где не утверждены условия и ответственность хозяина при досрочном расторжении соглашения.

Никто не застрахован от форс-мажора, однако наймодатель не вправе выставлять вас за дверь, не предупредив как минимум за две недели до планируемой даты. Особенно если вы собираетесь обосноваться в доме надолго. Не соглашайтесь с отговорками хозяина насчет налогов и требуйте долгосрочного оформления, что бы он вам на словах ни обещал.

Как и любая другая операция с недвижимостью, найм жилого дома требует серьезного подхода. Перед тем как браться за ручку и ставить подпись под документом, еще раз перечитайте его содержание, особенно то, что написано мелким шрифтом и под «звездочками». Только удостоверившись, что вашим интересам нет угрозы, можно соглашаться на сотрудничество.

Частые вопросы

Хозяин дома через два месяца после сдачи внаем требует уплатить коммуналку, хотя раньше платил сам и в договоре этот момент не расписан. Как расторгнуть отношения досрочно?

Если снимать жилье стало неудобно, можно отказаться от этого, не особенно вдаваясь в объяснения. В договоре найма должно быть указание на предмет досрочного прекращения. Проверьте, какой там срок указан. Если никакого, то минимум за три месяца уведомите владельца о том, что планируете съезжать (ст. 687 ГК).

Но можете и согласиться и жить спокойно дальше, ведь, согласно закону, платить за ЖКХ — обязанность съемщика, если в соглашении не сказано иначе (ст. 678 ГК). То есть хозяин дома прав в конкретной ситуации.

Съемщик съезжает досрочно и уведомил владельца дома при помощи СМС. Это законно?

Согласно закону, если планируется прекратить отношения ранее оговоренного срока, съемщик и владелец уведомляют друг друга письменно и не менее чем за три месяца до даты планируемого отъезда.

Письменно — значит, в прямом смысле рукописным или напечатанным текстом на листе бумаги. Сообщение отправляется заказным письмом с уведомлением и описью вложения. СМС и ММС к такой категории не относятся, разве что нотариус может их удостоверить, и то это не гарантия успеха. Если пренебречь письменным извещением и не соблюсти временных рамок, обиженная сторона вправе подать в суд за возмещение убытков.

Нужно снять дом сроком на 12 месяцев. Можно ли обойтись без регистрации?

Если снимается жилье сроком как минимум на один год, то сделка обязательно регистрируется в Росреестре. Понятно, что рантье придется платить налоги. Декларацию подают до последнего дня апреля.

Может ли владелец, сдавая дом, настоять на нотариальном заверении сделки?

Сдача жилья внаем не подразумевает обязательного участия нотариуса. Это осуществимо, если обе стороны пришли к мнению, что это необходимо. То есть принудить кого бы то ни было к такому шагу нельзя (ст. 163 ГК).