Что нужно знать при покупке квартиры: секреты безопасного и выгодного приобретения

Оглавление:

  1. Выбираем подходящее жилье
  2. Покупаем правильно: все, что нужно знать о приобретении жилья
  3. То, о чем не говорят: важные нюансы

Сегодня перед каждым человеком, собирающимся приобрести квартиру, открывается очень широкий выбор. Что необходимо знать при покупке квартиры? Чтобы не запутаться в предложениях, способах покупки и процедурах ее оформления, надо ответить для себя на три основных вопроса:

  1. Что покупать?
  2. Как покупать?
  3. О каких нюансах нужно помнить?

Выбираем подходящее жилье

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 703-44-28 - Москва
+7 (812) 309-68-04 - Санкт-Петербург

Прежде всего, ответьте сами себе на вопрос: жилье какого типа вы хотите приобрести? Здесь на выбор, как правило, три основных варианта:

  • новостройка;
  • рынок вторичного жилья;
  • долевое участие в строительстве многоквартирного дома;

У каждого из вышеперечисленных пунктов есть свои преимущества и недостатки. Рассмотрим их детальнее.

Квартира в новостройке

Приобретение квартиры в новостройке привлекательно сразу несколькими положительными моментами.

  • относительно невысокая цена за квадратный метр. Стоимость квартиры может быть на 10–15 % ниже, чем на вторичном рынке;
  • квартира в только что сданном в эксплуатацию доме чиста с юридической точки зрения – не возникнет, как чертик из коробочки, неожиданный наследник предыдущего владельца, не появится внезапное обременение и т.д;
  • большинство квартир в новых многоэтажках имеют улучшенную планировку;
  • новый дом, как правило, дает гарантию, что вы на несколько лет будете избавлены от проблем капитального ремонта, текущей кровли, прохудившихся труб или не выдерживающей нагрузки проводки.

Но при покупке квартиры в новостройке надо учитывать и минусы:

  • процедура оформления ее в собственность более трудоемкая;
  • новые жилые дома чаще всего строятся в местах, где не всегда присутствует социальная инфраструктура – школы, больницы, детские сады, магазины. Спальные районы, как правило, значительно удалены от центра города.;
  • квартира в любом случае потребует дополнительных вложений в виде ремонта. Даже косметическое «облагораживание» интерьера может встать в кругленькую сумму, которая нивелирует дешевизну покупки;
  • сам факт того, что многоквартирный дом новый, вовсе не является гарантом отсутствия проблем. К сожалению, далеко не все подрядные организации выполняют строительные работы добросовестно. И если на вторичном рынке все «болячки» дома известны, то на первичном они могут стать неприятными неожиданностями;
  • немаловажны и соседи по дому. Сейчас немало квартир в новостройках выкупаются муниципалитетами по различным социальным программам – переселения из аварийных домов, выдача жилья выходцам из детских домов. Нередко новые соседи, появляющиеся постепенно, ведут себя вовсе не так, как хотелось бы;

Вторичный рынок

Теперь давайте разберемся с тем, что необходимо знать при покупке квартиры на вторичном рынке. К плюсам такого выбора стоит отнести общую обустроенность жилья. Дом, которому 10, 20 и более лет чаще всего расположен в густонаселенном районе с развитой инфраструктурой и коммуникациями. Соседи известны, проблемы дома – тоже. Покупатель обладает большей информацией, а значит, подготовлен.

ВАЖНО: сложности коммунального или конструкционного характера нередко позволяют «сбить» цену на квартиру. Это также можно отнести к положительным факторам.

Для многих семей (особенно молодых) быстрый переезд и в новое жилье является первостепенным. Вероятность того, что квартира на вторичном рынке окажется отремонтированной и обустроенной гораздо выше. В конце концов, если квартира чистая с точки зрения закона, то купить ее будет значительно проще, чем в новостройке.

Но рисков при покупке вторички тоже хватает. У квартиры может быть непонятное или даже криминальное прошлое. Если в квартире перепланировка, не исключены проблемы с технической документацией. К тому же стоимость такого жилья будет чуть выше новых аналогов. Если многоквартирный дом старый, то его износ станет головной болью и поводом для дополнительных вложений.

Мы составили для покупателя своеобразную инструкцию по проверке квартиры на вторичном рынке, который позволит обезопасить себя от возможных проблем:

  • узнайте точное количество собственников недвижимости (смотрим свидетельство о праве собственности);
  • узнайте о количестве прописанных в квартире лиц. Служит ли кто-то из них в данный момент в армии, отбывает ли наказание в местах лишения свободы? Есть ли недееспособные или несовершеннолетние? (наличие этих моментов может вызвать серьезные проблемы в будущем);
  • если квартира получена в наследство, обязательно выясните основания для наследования;
  • закажите выписку из ЕГРП, которая проинформирует об отсутствии или наличии обременения;
  • проверьте актуальность кадастрового паспорта и технического плана помещения (позволит проверить законность перепланировок);
  • проследите история операций по квартире. Если выяснится, что она часто меняла собственников, то дело, скорее всего, нечисто;
  • снижение цены более чем на 10 % от рыночной должно вас насторожить;
  • если продажей квартиры занимается риелтор или доверенное лицо, добивайтесь встречи с собственником;
  • расспросите соседей, поговорите со старшим по дому (председателем ТСЖ). Это позволит узнать дополнительную информацию о продавце и доме в целом;
  • узнайте сроки последнего капремонта дома;
  • проверяйте абсолютно все документы продавца, а лучше снимайте с них копии;
  • осматривайте квартиры в светлое время суток и не более двух в день;
  • никогда не спешите с решением, взвесьте все «за» и «против», обратитесь за консультацией к специалисту. Лучше потратить несколько дней на проверку сведений и жилье, чем потерять сотни тысяч рублей из-за не выявленных вовремя проблем.

Покупка строящегося жилья

Очень часто покупка квартиры в строящемся доме выглядит крайне привлекательной сделкой. Цена такой квартиры значительно ниже, чем стоимость готового жилья. Но и недвижимость вы получаете не сразу, а только после завершения строительства. Однако многие люди, участвуя в долевом строительстве, не понимают, за что именно они отдали деньги.

По российскому законодательству стать собственником квартиры, пока дом, в котором она расположена, не сдан в эксплуатацию, нельзя. Таким образом, заключая договор с застройщиком, вы получаете за свои кровные не имущество, а определенные права. В зависимости от типа договора эти права могут быть разными: право требовать передачи квартиры в собственность по завершении строительства, право требовать неустойку в случае несдачи дома в эксплуатацию в установленный срок и т.д.

Законом разрешено продавать жилье в строящихся домах двумя способами:

  • долевое участие в строительстве;
  • жилищно-строительный кооператив;

Договор долевого участия (ДДУ) является наиболее безопасным для покупателя. В нем все довольно просто: покупатель платит фиксированную сумму и становится дольщиком – своеобразным инвестором при возведении дома. Застройщик же обязуется передать ему в собственность квартиру после завершения строительства и ввода здания в эксплуатацию.

Главное преимущество ДДУ в том, что сделка четко регулируется Федеральным Законом №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Этот нормативный акт дает определенные гарантии дольщику:

  • обязательное указание в договоре сроков ввода жилья в эксплуатацию;
  • неустойку за нарушение этих сроков (даже если сумма неустойки не прописана в ДДУ);
  • точное указание, какую именно квартиру получит дольщик в итоге;
  • ДДУ подлежит государственной регистрации, что исключает двойные схемы (когда одна квартира продается сразу нескольким лицам).

Членство в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК) тоже неплохой вариант, хоть и менее безопасный. Участие в ЖСК предполагает, что вы постепенно выплачиваете стоимость пая (квартиры) в возводимой многоэтажке. По завершении строительства кооператив выдает вам документы о выплате пая и правах на жилье.

Однако в законодательстве о ЖСК существует множество пробелов. В частности, государство не регламентировало порядок уплаты взносов и многие другие детали. Создавать все эти правила уполномочили сами ЖСК, которые прописывают все тонкости взаимоотношений между кооперативом и пайщиком в Уставе. То есть, нет единой системы. Поэтому при покупке квартиры через ЖСК, надо внимательно читать устав каждой конкретной организации.

Приобретение жилья в строящемся доме часто выбирают молодые семьи – и ЖСК, и ДДУ позволяет пользоваться жилищными сертификатами (материнским капиталом или сертификатом по программе «Молодой семье – доступное жилье»). Это немаловажный плюс. Тем более, относительная дешевизна квартиры в возводимом здании позволяет сэкономить на собственных наличных средствах.

При этом и участие в долевом строительстве, и членство в жилищно-строительном кооперативе довольно рискованно. Проблемы так называемых «обманутых дольщиков» существуют в каждом регионе и тянутся годами и даже десятилетиями. Дело в том, что реализация жилья по ДДУ требует наличия у застройщика прав на земельный участок и разрешения на строительство. Из-за различных бюрократических препон оформление этих документов часто затягивается. А руководство фирм требует начинать продажи. И тогда в дело вступают «серые схемы» - использование пробелов в законодательстве, чтобы дольщик или пайщик не смог предъявить свои права на квартиру. Наиболее распространенные виды обмана это:

  • предварительный договор;
  • вексельная схема;
  • договор соинвестирования.

Если застройщик предлагает вам один из этих вариантов, значит у него проблемы с бумагами. И связываться с таким жильем не стоит.

Покупаем правильно: все, что нужно знать о приобретении жилья

Прежде всего нужно решить: будете ли вы сами заниматься поиском квартиры, ее оформлением или же прибегнете к услугам риелтора. Второй вариант предпочтителен для тех, кто не располагает свободным временем, но при этом имеет в распоряжении средства.

ВАЖНО: привлекаете риелторское агентство? Готовьтесь переплатить за квартиру от 3 до 5 процентов – такова стоимость услуг посредников.

Если же вы решаете все делать самостоятельно, то различия заключаются в способе оплаты. Предстоит выбрать наиболее подходящий вам вариант:

  • покупка квартиры за наличные средства;
  • покупка квартиры с использованием ипотечного кредита;
  • покупка квартиры с использованием жилищного сертификата;
  • покупка квартиры с помощью материнского капитала.

Если у вас на руках есть необходимая для приобретения жилья сумма наличности, то особых сложностей нет – стандартная процедура купли-продажи.

А вот привлечение кредитных средств требует более детального рассмотрения. Планируя покупать недвижимость с помощью ипотеки, следует помнить, что сделка будет условно поделена на три этапа.

  1. Вы находите владельца квартиры, который готов подождать с ее продажей (вся процедура займет примерно месяц).
  2. Вместе с продавцом вы собираете необходимый пакет документов для банка и ждете одобрения кредита.
  3. Получив одобрение, вы заключаете договор купли-продажи, оформляете переход права собственности в Росреестре и производите расчет.

Стоит помнить, что банк перед одобрением ипотеки тщательно проверит квартиру продавца. В какой-то мере это выступит для покупателя дополнительной страховкой.

ВАЖНО: не забывайте, что ипотечная квартира будет находиться в залоге у банка до того момента, пока вы полностью не погасите кредит. Это значит, что вы не сможете совершить с недвижимостью никаких операций.

Обладатели государственного жилищного сертификата (военнослужащие, переселенцы, северяне, ветераны ВОВ и т.д.) и материнского капитала (который тоже можно тратить на улучшение жилищных условий) хоть и не ограничены законом в выборе квартиры, все равно столкнуться с нижеперечисленными сложностями:

  • срок годности любого сертификата – 9 месяцев. Если за это время вы не купите квартиру с его использованием, то он «сгорит». И придется заново собирать документы на субсидию и стоять в очереди;
  • суммы сертификата, скорее всего, не хватит на квартиру – размеры выплаты определяет государство, которое просто не успевает за рыночными ценами. Поэтому, в любом случае, собственные средства необходимы;
  • не каждый продавец готов ждать выплаты по сертификату (обычно – 10 дней с момента регистрации сделки в Росреестре);
ВАЖНО: несмотря на эти минусы, сертификаты имеет смысл использовать для первоначального взноса по ипотечному кредиту – законодательство дает вам такое право.

То, о чем не говорят: важные нюансы

В качестве послесловия мы хотим напомнить вам еще о нескольких моментах, связанных с продажей квартиры:

  1. Продавец может потребовать задаток или аванс. Это разные вещи. Задаток – это ваши деньги, которые можно вернуть в случае срыва сделки. Авансовый платеж после передачи становится собственностью продавца. Если вы составляете договор задатка, следует помнить эти тонкости – задаток более выгоден для покупателя.
  2. Спешка хороша только при ловле блох. Неважно, какое жилье вы покупаете, и каким способом – тщательно проверяйте всю документацию, собирайте информацию о квартире, проверьте жилье на долги изучайте предложения банков и застройщиков. Это может уберечь вас от потери денег и нервов в будущем.
  3. Остерегайтесь продавцов, стоящих на учете в психоневрологическом, наркологическом диспансерах, пожилых собственников, действующих через доверенное лицо. Законность купли-продажи принадлежащих им квартир может быть оспорена родственниками в суде.
  4. Нотариальная заверка договоров в большинстве случаев необязательна, но она дает дополнительные гарантии безопасности. Не скупитесь на нотариуса, если у вас возникли хоть какие-то подозрения.
  5. Следите, чтобы в договоре была указана реальная стоимость жилья. Владельцы, желающие сэкономить на налоге с продажи, часто просят снизить цену. Но если сделку придется отменить, то вернуть деньги в полном объеме будет сложно.
  6. Помните, что после покупки квартиры вы обладаете правом на имущественный налоговый вычет – получение 13 % от стоимости квартиры с помощью возврата подоходного налога.