Что такое общее имущество многоквартирного дома и кому оно принадлежит?

Оглавление:

  1. Что это такое?
  2. Кто определяет состав?
  3. Какие права у жильцов?
  4. Ограничения в пользовании
  5. Частые вопросы

Большинство квартир в многоквартирных зданиях находятся в частном владении. Но, помимо личной собственности, в доме также находится и общая, предназначенная для обеспечения хозяйственных, бытовых и эстетических нужд проживающих.

Что это такое?

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 703-44-28 - Москва
+7 (812) 309-68-04 - Санкт-Петербург

Поместить ответ на вопрос, что такое общее имущество дома, в одно предложение невозможно. Для того чтобы точно знать, что именно принято понимать под этим термином, следует обратиться к Жилищному кодексу (ст. 36).

Так, к этой категории относятся:

  • все зоны, которые не относятся к квартирам (коридоры, лестничные площадки, вестибюли, другие отрезки пространства, которые не находятся в частных руках);
  • лифты;
  • шахты;
  • помещения бытового назначения;
  • другие помещения, связанные с обеспечением культурного и спортивного аспекта жизни граждан, досуга детей;
  • электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование;
  • крыши и навесы;
  • подвалы;
  • гаражи;
  • зоны для парковки;
  • чердаки;
  • кусок земли, на котором стоит многоквартирное здание, а также все находящиеся там элементы благоустройства и озеленения.

Также в эту категорию входят инженерные системы: водоотведение, газоснабжение, отопление и все стоящие на них датчики потребления ресурсов.

Отдельно стоит сказать о радиаторах. По этому пункту Постановления Правительства РФ №491 было множество споров. С одной стороны, батарея примыкает к трубе. С другой, распоряжается ею жилец. Точку поставил Верховный суд РФ. Если батарея предназначена для обогрева одной квартиры, съемная и оборудована кранами отключения на случай демонтажа после получения разрешения на переустройство (ст. 26 ЖК), то она — в частном, а не в общедомовом владении (Решение ВС РФ №ГПКИ09-725 от 22.09.09). Именно на это и делает акцент Минстрой на случай возникновения споров между обитателями квартир и жилищными конторами (Письмо №9506 - АЧ/04 от 1 апреля 2016 года).

Кто определяет состав?

Состав имущества определяется:

  • хозяевами квартир (в плане реализации бремени содержания общего имущества);
  • государственной властью (контроль за соблюдением обязанностей по содержанию);
  • муниципалитетом (при назначении управляющего органа дома — ст. 161 ЖК).

Глобальные вопросы, касающиеся распоряжения всем, относящимся к многоквартирному зданию, решаются только на собрании владельцев квартир.

Какие права у жильцов?

С момента приобретения квадратных метров в доме или постановки на учет у человека возникают права и обязанности не только в отношении занимаемого им угла, но и вещей, принадлежащих всему дому, которые облегчают быт, обеспечивают комфорт и досуг (ст. 131 ГК). Жилец обязуется не просто хотя бы не ломать «ничьё», но заботиться о его сохранности, нормальном функционировании, своевременно вносить деньги на его содержание и ремонт (ст. 158; ст. 39 ЖК)

Доля прав каждого жителя на общее добро прямо зависит от размера жилплощади гражданина (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ). Та же пропорция применима к размеру оплаты (Постановление Правительства РФ №491 от 13 августа 2006 года).

Даже если дом прекратит свое существование, например, будет разрушен, права жителей, равно как и пропорции их долей, сохранятся в прежнем виде.

Ограничения в пользовании

Нельзя сказать, что имуществом дома житель вправе столь же вольно распоряжаться, как и своими личными вещами. Использовать его по прямому назначению для своих собственных надобностей, можно: например, не нужно ничьего разрешения, чтобы подняться или спуститься на лифте. Но если речь идет о юридических действиях, таких, как передача недвижимости в другие руки, получение из этого прибыли, то единолично принимать решение человек уже не вправе. Такие вопросы решаются исключительно сообща — в порядке собрания. При этом не менее двух третей голосов должны быть «за» (ст. 46 ЖК РФ) — квалифицированное большинство.

Все регламентирующие действия в отношении собственности многоквартирного здания в обязательном порядке проходят государственную регистрацию (ст. 131 ГК; ст. 56 ЗК; ст. 274—277 ГК).

В отношении участка можно установить сервитут, например, если речь идет о проходе или подъездном пути, прокладке линий электропередачи, связи, трубопроводов (ст. 274 ГК).

Тариф в разных областях России может различаться. Чтобы узнать, сколько требуется отчислять в пользу содержания общей собственности, нужно установленный тариф умножить на общее количество занимаемых квадратных метров. Именно этот способ применяется управляющими органами, а также судами при разрешении споров в отношении оплаты за проживание. Собственник также вправе в любой момент обратиться в управляющую организацию и поинтересоваться принципом начисления, а также получить исчерпывающий ответ.

Частые вопросы

Как найти управу на жильца, который решил избавиться от растущих во дворе деревьев?

В крупных городах ведется учет зеленых насаждений. Так, если кому-то помешали деревья во дворе, следует обратиться в муниципалитет. Но это только если вы достоверно знаете, кто это сделал, и можете это подтвердить (фото и видеоматериалы, свидетельские показания, акт от участкового полицейского). Иначе в лучшем случае ваше заявление не примут, в худшем — человек сможет подать против вас иск за ложный донос. Когда личность вандала будет установлена, степень его ответственности будет зависеть от стоимости уничтоженных деревьев. Сумма от пяти тысяч рублей означает уголовную ответственность.

В подъезде лопнула чугунная батарея. Управляющая организация говорит, что это их не касается. Правы ли они?

Радиатор отопления — хоть в подъезде, хоть в квартире (до крана) — относится к общедомовому имуществу (ст. 36 ЖК). Это ответственность управляющей компании, «ни при чем» они быть не могут. Составляйте претензию от жильцов подъезда и предъявляйте. Если откажутся, можно потребовать замены уже через суд.

Арендаторы цокольных помещений отказываются платить за рекламу, мотивируя это тем, что плакаты — якобы на самом деле вывески. Правы ли они?

Рекламный плакат видят все. Это средство привлечения внимания неопределенного круга лиц, чтобы эти самые лица приходили и пользовались предлагаемыми услугами. В таком варианте речь не может идти о вывеске (Федеральный закон № 38-ФЗ, ред. 2017 г). Вывеска — это табличка-идентификатор непосредственно на двери, она не привлекает к себе общего внимания. Так что укажите арендаторам на нарушения. Объясните, что их плакаты и стены считаются рекламой. Если это оказалось бесполезным, обращайтесь в администрацию города, приложите к заявлению фотографии и отказ от оплаты.