Что такое сервитут и каким он бывает?

Оглавление:

  1. Виды сервитута
  2. Российские нормы
  3. Земельный сервитут
  4. Публичный земельный сервитут
  5. Частые вопросы

Слово «сервитут» уходит корнями в Древний Рим. Дословно этот термин обозначает «подчиненное право». Оно вроде бы и существует, но в ограниченных пределах. В современном законодательстве под этим термином подразумевается ограничение возможности пользования тем или иным предметом.

Виды сервитута

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 703-44-28 - Москва
+7 (812) 309-68-04 - Санкт-Петербург

В общем смысле сервитут может быть:

  • личным;
  • предиальным.

В первом случае слово «личный» говорит само за себя — ограничения устанавливаются в пользу конкретного лица. Распространенное среди обывателей мнение, что нельзя заходить за чужие границы и что чужая территория в любом случае неприкосновенна, не совсем верно. Если, грубо говоря, одному собственнику невозможно пользоваться своей недвижимостью без того, чтобы подвинуть соседнего, то подвинуть можно. В каких именно пределах — вопрос спорный, для разрешения которого иногда приходится обращаться к правосудию.

Иногда очертить конкретный круг лиц, в пользу которого ограничивается право, не представляется возможным. В этом случае речь идет о публичном сервитуте, описанном в правовых нормах.

В разных государствах закреплены разные способы наложения такого обременения. Это может быть договор сделки, завещательный акт, судебное решение или правовой обычай.

Российские нормы

Ограниченная возможность пользоваться недвижимостью описана и в российских нормативных правовых актах. Особенно это относится к гражданскому (ст. 216; 274—277, 694; 613 ГК) и земельному (ст. 23 ЗК) законодательству. Также понятие сервитута закреплено в законодательных нормах, регулирующих пользование природными ресурсами и Федеральном законе №218-Ф3, посвященном регистрации прав на недвижимое имущество.

Отменить ограничения, конечно, можно, но происходит это в результате определенных действий, например:

  • требование юридического владельца земли;
  • отмена оснований, которые и повлекли наложение сервитута ранее;
  • невозможность пользоваться недвижимостью по ее прямому назначению.

Обременение не отменяется по чьей-либо воле, не передается, не закладывается и не покупается. Право на недвижимость может уйти в другие руки, обременение на нее остается (ст. 275 ГК).

Земельный сервитут

Произнося слово «сервитут» в контексте российского законодательства, чаще всего подразумевают земельные участки. Это и понятно: дачный вопрос с советских времен занимает значительную часть жизни многих россиян.

Вопрос пользования наделом во многом зависит от отношений с соседями. Редко какой огородник смотрит сквозь пальцы на то, что некто ходит по его участку, как по своему собственному. Еще хуже, если нарушитель границ дает понять, что собирается это делать на регулярной основе. Дело здесь отнюдь не в злом умысле. Владельцу «соток» зачастую невозможно ни дойти до водоема, ни подъехать к своей даче, ни провести коммуникации без задействования чужой территории. При этом такое ограниченное пользование не должно стеснять законного хозяина земли.

Если хозяину территории невозможно осуществлять свою законную деятельность на участке без задействования соседского объекта, то он вправе им воспользоваться (ст. 274 —277 ГК). В ограниченных пределах, а именно с целью:

  • прохода и подъезда к своей территории;
  • проведения коммуникаций;
  • водоснабжения и полива.

Бывают и другие причины, которые возможно разрешить исключительно через официальное обременение. Это — крайняя мера, когда договориться и определить, кому что положено, не представляется возможным.

Публичный земельный сервитут

Иногда в роли соседа, которому потребовалось заступить за границы частной собственности другого землевладельца, выступает и государство. В таком случае сервитут устанавливается посредством публичных слушаний. Он подлежит обязательной государственной регистрации (Федеральный закон №218-ФЗ), при этом неважно, как он возник: путем мирных переговоров или через суд (ст. 274 ГК; ст. 23 ЗК).

Если собственник, которого государству потребовалось подвинуть, активно возражает, он может отстоять свои права в судебном порядке. Однако практика показывает, что подобное увенчается успехом только в редких случаях. Без адвоката — практически никогда.

Но не следует думать, что участь такого собственника, даже если он проиграет разбирательство — безропотно терпеть установленные ограничения. «Подвинутый» владелец надела вправе потребовать выплаты за сервитут в связи с тем, что наложение обременения существенно ущемило его собственные права. Порядок выплат определяется также судом.

Частые вопросы

Обязательно ли официально оформлять владельцу половины дома разрешение пользоваться соседским колодцем, если договорились между собой?

Если речь идет о задействовании чужой собственности — не важно, отрезок земли это или хозяйственное сооружение — лучше все-таки оформить сервитут (ст. 274 ГК). Это сейчас вы на словах обо всем договорились, и кажется, что вопрос решен. Но кто может гарантировать, что завтра отношения не испортятся? Тогда возникшие разногласия не удастся решить иначе, чем через суд, ведь в глазах закона имеют значение только документированные соглашения, а не устные.

Могут ли установить сервитут при проведении линий электропередач в отношении не смежных наделов?

Ни в гражданском, ни в земельном законодательстве нет ограничений по смежности или обособленности. В отношении отдельно расположенного надела точно так же устанавливают сервитут, как и в отношении смежного. Главное, чтобы при этом не нарушались законные права владельца этого самого участка. При существенном ухудшении интересов хозяин вправе отстоять их через суд, например — затребовать компенсацию.

Спортивная школа, находящаяся недалеко от дачи, отказывается оформлять сервитут, ссылаясь на то, что это якобы заповедные земли. Верно ли это?

Если не удается договориться об установлении правил пользования территорией мирно, то подавайте иск в суд общей юрисдикции. Не надо думать, что это пустая затея. Дело в том, что для проведения такой процедуры не обязательно быть юридическим хозяином недвижимости. Достаточно иметь на нее право бессрочного пользования (ст. 269; ст. 274 ГК). После вступления в силу решения суда обременение регистрируется в Росреестре.