Дарение квартиры: как расторгнуть договор

Оглавление:

  1. Дарить запрещается
  2. Поводы для спора
  3. Особенности процедуры расторжения

Вопросы о том, как расторгнуть договор дарения квартиры часто возникают непосредственно внутри семьи. Ведь очень часто недвижимость переходит от его прежнего владельца в обход прямых наследников (первой очереди). Например, когда бабушка дарит жилье любимому внуку, с этим может не согласиться сын пожилой женщины, приходящийся дядей одаряемому. К сожалению, такие родственные имущественные споры составляют почти 80 % всех подобных дел.

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 703-44-28 - Москва
+7 (812) 309-68-04 - Санкт-Петербург

Любые ситуации, связанные с дарственными, считаются юристами делами повышенной сложности. Отмена дарения квартиры не исключение. В этой статье мы постараемся подробно рассмотреть условия для отмены дарственной, на каких этапах оформления сделки это можно сделать, а также разберемся с тонкостями процедуры.

Дарить запрещается

Перед тем как перейти непосредственно к отмене уже свершившейся сделки, стоит упомянуть случаи, когда договор дарения заключить, скорее всего, не удастся вообще:

  • нельзя дарить квартиру, собственником которой является ребенок или недееспособный гражданин. Законному представителю владельца (родителю, опекуну или попечителю) не дадут совершить сделку органы опеки или социальной защиты;
  • нельзя дарить квартиру государственному или муниципальному служащему в качестве вознаграждения за его услуги. Последние 5–6 лет все операции по дарению недвижимости чиновникам тщательно проверяются силовыми структурами в рамках мероприятий по противодействию коррупции;
  • одаряемым не может быть сотрудник органов опеки и попечительства, если дарителем выступает воспитанник (а иногда и его близкие родственники) подконтрольных учреждений;
  • также квартиру нельзя подарить сотруднику лечебного учреждения, если дарителем является его пациент. Этот случай тоже носит коррупционный характер.

Все вышеперечисленные условия являются нарушением законного порядка оформления дарственной. Как правило, такие договоры дарения расторгаются еще до регистрации перехода права собственности. Однако бывают ситуации, когда дарение квартиры регистрируют даже с подобными грубыми нарушениями. Но, как показывает практика, такие договоры признаются судом ничтожными очень быстро.

Существует небольшое исключение: квартиру, принадлежащую ребенку в отдельных случаях подарить можно, если собственнику уже исполнилось 14 лет. Но в этом случае придется добиваться разрешения от органов опеки и доказывать, что у несовершеннолетнего не возникнет проблем с жильем после совершения сделки.

Поводы для спора

Если же договор уже заключен, и произошла смена собственника жилплощади, то все условия для расторжения сделки можно условно разделить на два вида: оспаривание дарственной третьими лицами и оспаривание самим дарителем.

Третьими лицами выступают чаще всего родственники прежнего владельца недвижимости или же органы государственной власти. Расторгнуть договор дарения они могут в следующих случаях:

  • непонимание дарителем сути сделки (когда от собственника квартиры скрывают смысл договора. Часто происходит с пожилыми людьми);
  • недееспособность дарителя на момент подписания договора. Недееспособность может быть вызвана психическим расстройством, тяжелой болезнью, алкогольным или наркотическим опьянением. Этот повод для расторжения оформленной ранее дарственной на квартиру часто используют родственники (потенциальные наследники) дарителя. Именно поэтому специалисты в области жилищного права советуют нотариально оформлять договор, чтобы в будущем избежать возможных споров (нотариус выступает гарантом юридической чистоты сделки);
  • дарственная носит притворный характер, то есть с помощью нее скрывают другую сделку (например, купли-продажи для уклонения от уплаты налогов или взятку);
  • отсутствие согласия супруга на дарение, если квартира является совместно нажитым в браке имуществом;
  • дарителем квартиры выступает индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, проходящее процедуру банкротства, нарушая тем самым законодательство о банкротстве;
  • в договоре дарения отсутствуют необходимые пункты, условия, реквизиты. Сюда же можно отнести умышленное сокрытие обстоятельств, препятствующих сделке, и отсутствие соответствующих документов.

Существуют поводы, которыми может воспользоваться даритель, чтобы отменить договор дарения после его регистрации:

  • одаряемый скончался, а даритель еще жив. Это довольно-таки сложная ситуация, и обычно ее условия прописываются в договоре дарения заранее;
  • состояние здоровья одаряемого или материальное (семейное) положение изменилось в сторону ухудшения настолько, что возвращение подаренной ранее квартиры является единственным выходом из сложной ситуации;
  • подаренное жилье эксплуатируется с нарушением установленных законом норм, начинают разрушаться несущие конструкции, инженерные сети, что становится угрозой для жизни и здоровья соседей;
  • квартира используется не по назначению или для противоправных действий. Например, для осуществления коммерческой деятельности или в качестве притона;
  • одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя или нанес телесные повреждения членам его семьи или близким родственникам уже после перехода права собственности;
  • во время оформления сделки на дарителя оказывалось давление (психологическое или физическое воздействие: угрозы, нанесение телесных повреждений и т.д.).

Особенности процедуры расторжения

Отменить дарственную можно двумя способами:

  1. Расторгнуть договор дарения квартиры по соглашению сторон.
  2. Отменить дарение через суд.

В первом случае между дарителем и одаряемым заключается соглашение о расторжении договора. Лучше его заверить у нотариуса, а потом вместе со всеми необходимыми документами прийти в Росреестр и после уплаты госпошлины оформить обратный переход права собственности.

В суде же даритель или третьи лица будут руководствоваться одним из вышеназванных условий для отмены сделки. В этом случае расторжение дарственной на квартиру происходит в одностороннем порядке.

Одним из важных моментов при расторжении сделки являются сроки. Дело в том, что оспорить договор дарения в суде можно лишь в течение трех лет. Однако здесь есть нюанс: «точкой отсчета» трехлетнего периода служит не дата подписания договора и не дата его регистрации в Росреестре. Если в процессе оформления дарственной были допущены нарушения (о которых мы писали ранее), то три года начинают отсчитываться от того момента, когда о нарушении узнали третьи лица или сам даритель.

Например, квартира была подарена пожилой женщиной родному младшему брату в 2007 году. А через несколько месяцев прежняя хозяйка умерла. В мае 2013 года дети дарителя узнали, что старушка уже в момент заключения договора дарения страдала психическим расстройством и являлась недееспособной. Именно с мая 2013 года и начинается отсчет трехлетнего периода, в который можно оспорить дарственную. То есть, обратиться в суд родственники женщины могут вплоть до мая 2016 года. Подробно эти правовые тонкости описаны в ст. 181 Гражданского Кодекса РФ.

Существуют ситуации, когда срок подачи искового заявления может быть увеличен до пяти лет. Это происходит, когда одаряемый противится расторжению сделки и наносит дарителю телесные повреждения. Такое расширение периода связано с тем, что бывший собственник занят не только тяжбами по гражданскому делу (отмена договора дарения), но и по уголовному (нанесение побоев).

В ст. 578 ГК РФ описан еще один нюанс. Если после регистрации дарственной и уже свершившегося перехода права собственности одаряемый наносит дарителю телесные повреждения, от которых тот умирает, то наследники имеют полное право оспорить сделку в суде.

В соответствии со ст. 573 ГК РФ одаряемый также вправе отказаться от квартиры. Причем сделать это он может и до регистрации перехода права собственности, и после нее. Если до Росреестра дело еще не дошло, то отказ оформляется в письменной форме, после чего сделка аннулируется, даже в том случае, когда договор уже подписан.

Если же договор был зарегистрирован и собственник квартиры сменился, то дарителю и одаряемому снова предстоит поход в Росреестр. Отказ в этом случае должен также пройти государственную регистрацию (по сути, процедуру, обратную оформлению договора дарения). Но даритель имеет право потребовать возмещения реальных затрат на оформление сделки. В том числе, и через суд.

Если даритель обратился в суд с заявлением об отмене дарственной, руководствуясь при этом нарушением норм эксплуатации жилого помещения, то придется доказать факт, что подаренная квартира представляет для бывшего владельца не только материальную ценность. Например, в этой квартире жили несколько поколений семьи дарителя, или она была получена его дедушкой за боевые заслуги. И разрушение жилища повлечет моральные переживания.

Есть нюансы, касающиеся введения дарителя в заблуждения (сокрытие сути сделки). Дело в том, что различают существенное и несущественное заблуждение. Например, если даритель подписал договор дарения, не понимая того, что расстается с недвижимостью – это существенное заблуждение. Но бывает так, что квартиру дарят человеку по любви или надеются, что одаряемый проживет в ней долгую жизнь. А в итоге после получения подарка любовь иссякает или же квартира продается. Это является несущественным заблуждением и не такие причины суд не признает основанием для отмены дарственной.

В любом случае, если вы хотите отменить дарение квартиры, помните о двух вещах: сроках исковой давности и твердыми доказательствами неправомерности сделки. Если условия подачи искового заявления не нарушены, а на руках имеются сведения, говорящие о ничтожности дарственной, то суд встанет на вашу сторону.