Дарственная на квартиру: как признать сделку ничтожной

Оглавление:

  1. О чем спорим?
  2. Когда дарить нельзя
  3. Когда можно оспорить
  4. К вопросу о сроках

Подарок в виде квартиры может обернуться проблемами и для одаряемого, и для родственников дарителя. Ведь дарственная оформляется порой в обход потенциальных наследников. Или на владельца недвижимости оказывают давление. В этих случаях пути всех сторон сделки и третьих лиц пересекаются в суде. Но что нужно знать, чтобы оспорить дарственную?

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 703-44-28 - Москва
+7 (812) 309-68-04 - Санкт-Петербург

О чем спорим?

Как отмечают специалисты в области жилищного права, дарение квартиры представляет собой одну из наиболее противоречивых и проблемных сделок на рынке недвижимости.

Помимо процедуры оформления, в которой необходимо учесть множество нюансов, договор дарения часто оспаривается третьими лицами или даже самим дарителем. Типичные примеры – когда наследники первой очереди пытаются оспорить решение дарителя передать квартиру племяннику, брату или внуку. Но возникают ситуации, когда в деле замешаны аферисты, или одаряемый не выполняет условия договора дарения. Постараемся разобрать эти случаи.

Когда дарить нельзя

Для начала рассмотрим ситуации, когда оформление дарственной вообще невозможно. Все эти случаи регулируются Гражданским Кодексом РФ:

  • госслужащий (или сотрудник органов местного самоуправления) не вправе выступать в качестве одаряемого, если дар – своеобразная плата за услуги (здесь причиной служит возникновение коррупционных факторов);
  • законный представитель дарителя (родитель, попечитель или опекун) не вправе дарить квартиру, которая принадлежит его ребенку или недееспособному подопечному;
  • дар в виде квартиры не может принять работник лечебногоили воспитательного учреждения, сотрудник органов опеки и семейного надзора, если дарителем выступает воспитанник или пациент одного из вышеназванных учреждений, а также лицо, состоящее на учете в органах опеки.

Подобные сделки, как правило, даже не оспариваются в суде – при проверке документов всплывают обстоятельства, которые не позволяют свершиться дарения. Акт передачи имущества признается незаконным и государственная регистрация не производится. Если же сделка была все же совершена формально, то происходит возвращение квартиры вы первоначальное состояние – она передается обратно дарителю.

В отдельных случаях допускается дарение квартиры, собственником которой является ребенок. Но это возможно только при достижении им 14-летнего возраста.

Когда можно оспорить

Но если договор дарения уже заключен, а квартира сменила своего законного собственника? Можно ли оспорить дарственную, и на каких основаниях? Ниже перечислены условия, при которых можно смело обращаться в суд с требованием признать договор недействительным:

  • недееспособность дарителя в момент подписания договора (частый случай в российской судебной практике. Причиной недееспособности может служить опьянение, психическое расстройство, отсутствие отчета в своих действиях из-за тяжелой болезни);
  • притворность сделки (дарственная была оформлена с целью скрыть другую операцию);
  • отсутствие согласия супруга, если даримая квартира – совместно нажитое имущество;
  • даритель не понимал сути сделки (как правило, происходит с пожилыми людьми, от которых скрывают смысл договора);
  • в договоре дарения отсутствуют обязательные для него пункты, условия или реквизиты.

В подобных ситуациях дарственную чаще всего оспаривают третьи лица – родственники дарителя. Но возникают ситуации, когда и сам бывший владелец квартиры обращается в суд, чтобы признать сделку ничтожной:

  • договор был подписан дарителем под давлением (ему в этот момент угрожали, оказывали психологическое воздействие);
  • одаряемый совершил покушение на дарителя или причинил телесные повреждения членам его семьи, близким родственникам;
  • подаренное жилье содержится ненадлежащим образом, используется в противоправных целях (к примеру, в квартире были пожары или потопы по вине одаряемого, употребляются наркотические вещества);
  • одаряемый умер, а даритель еще жив (сложная ситуация, обычно ее условия заранее прописываются в договоре дарения).

К вопросу о сроках

Дарственная часто оспаривается уже после смерти дарителя. Это происходит, потому что при жизни человека крайне сложно доказать его недееспособность, если он не стоит на учете в психоневрологическом диспансере или наркологии.

Но независимо от того, умер бывший собственник или еще жив, хочет ли он сам признать сделку ничтожной или этим занимаются его родственники обратиться в суд и оспорить дарственную можно не позднее трех лет. Так гласит ст. 181 Гражданского Кодекса РФ.

Обратите внимание на точку отсчета. Три года считаются не со дня совершения сделки, а с момента, когда даритель или родственники узнали о возможном нарушении при оформлении дарственной.

Рассмотрим пример. Недееспособный мужчина подарил свою квартиру внуку 1 декабря 2010 года. О том, что сделка прошла с нарушением, дочь дарителя узнала только 25 июня 2012 года. Именно с этой даты и начинается отсчет трехлетнего периода. То есть, подать исковое заявление дочь может до 25 июня 2015 года.

Существует ситуация, при которой срок может быть увеличен до пяти лет. Это происходит, когда даритель пытается оспорить дарственную, а одаряемый противится этому и умышленно наносит бывшему владельцу квартиры телесные повреждения.

Рассмотрим примеры ситуаций, когда можно или нельзя оспорить дарственную.

Пример 1. 58-летняя С. находится в давней затяжной ссоре со своей наркозависимой дочерью А. Не желая оставлять ей квартиру в наследство, С. оформляет дарственную на свою родную сестру М. в 2003 году, скрыв этот факт от дочери. В договоре дарения прописан пункт, позволяющей С. жить в квартире до смерти. Через 10 лет она умирает, и А узнает о том, что квартира принадлежит не ей (как наследнице первой очереди), а переписана на М. Дочь дарительницы подает исковое заявление в суд, но в удовлетворении ее требований отказывают, так как договор был заверен у нотариуса и есть медицинское заключение, что С. на момент сделки была дееспособна и отдавала отчет в своих действиях.
Пример 2. Санитарка К. трудится в отделении неврологии городской больницы. Фактически она не числится работником лечебного заведения, так как работает по замещению. В отделение с тяжелым инсультом попадает 47-летний вдовец Н. Санитарка в течение месяца ухода в больнице и на дому втирается к Н. в доверие. Пользуясь его слабым здоровьем и частичной невменяемостью, она заставляет мужчину подписать договор дарения на квартиру. Месяц спустя об этом узнает живущий в другом городе сын Н. Он обращается в неврологию больницы, где лежал его отец, собирает медицинские документы и показания врачей, доказывающие, что Н. в момент заключения сделки, был недееспособен. После обращения в суд сделка признается ничтожной, а квартира возвращается дарителю.

Такие случаи происходят ежемесячно в десятках городов России. Не становитесь жертвами аферистов. Знайте свои права, чтобы отстоять принадлежащее вам имущество. Внимательно читайте договор дарения и знакомьтесь с законодательными основами процедуры. Все это поможет вам избежать судебных разбирательств. Но если дело все же дошло до суда, то будьте вооружены информацией.