Дарственная на квартиру: каковы плюсы и минусы для обеих сторон сделки?

Оглавление:

  1. Определение и законодательные нормы
  2. Плюсы дарственной
  3. Минусы оформления подарка в виде жилья
  4. Частые вопросы

Некоторым гражданам может повезти получить жилплощадь в подарок, например, от родственников. В случае смерти подарившего на подаренное имущество уже не смогут претендовать наследники. Только необходимо учитывать, что акт передачи прав на собственность особым образом оформляется, поскольку иначе доказать его будет чрезвычайно затруднительно, а то и вовсе невозможно.

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 703-44-28 - Москва
+7 (812) 309-68-04 - Санкт-Петербург

Дарственная на квартиру — довольно распространенная практика, но не стоит думать, что такая сделка имеет одни сплошные плюсы. Минусы у такой передачи недвижимого имущества также имеются.

Определение и законодательные нормы

Договор дарения, также именуемый дарственной, представляет собой сделку по односторонней передаче какого-либо предмета одним лицом другому. Важный момент в этой сделке — ее абсолютная безвозмездность. За подаренное не должно взиматься никакой оплаты — ни в денежной форме, ни в виде услуг. Если при заключении сделки присутствует требование компенсации за дар, то это не тот договор.

Вопросы оформления перехода в качестве дара любых вещей, в том числе и недвижимости, регламентируются Гражданским кодексом, а именно статьями 572 — 582. В ней отражено и обязательное условие безвозмездности дара, в противном случае соответственно ст. 170 сделка считается ничтожной как мнимая или притворная.

В соответствии со ст. 574 ГК дарственная должна быть составлена в простой письменной форме, а это значит, что она не требует нотариального удостоверения. Однако, согласно той же статье, есть и дополнительное требование к передаче недвижимости — государственная регистрация такого правоперехода.

От передаваемого таким образом имущества можно и отказаться. Такое право одаряемого предусмотрено статьей 573 ГК. При этом важно учитывать, что поскольку такой договор оформляется письменно, то и отказ делается подобным способом.

Плюсы дарственной

В передаче квартиры в подарок имеется ряд безусловных преимуществ:

  1. Просто оформить: документ не требует нотариального заверения, значит, можно оформить самостоятельно. Не понадобится привлечение никаких сторонних специалистов. Для заключения договора даже не нужно второй стороны: это одностороннее волеизъявление. Если одаряемый не захочет принимать подарок, то потом напишет отказ. В документе нужно указать только адрес передаваемого помещения, кто одаряет и кто одаряемый.
  2. Просто передать недвижимость. Дело в том, что в отдельных, законодательно оговоренных случаях, переход прав собственности бывает ограничен или затруднен. Например, так происходит при намерении гражданина продать свою долю в квартире. По правилам ст. 250 ГК вначале он должен уведомить всех сособственников об этом и предложить им выкупить эту долю по заранее обозначенной цене. И потом, кстати, нельзя будет эту цену менять в меньшую сторону. Эти проблемы может решить дарственная: при дарении не нужно спрашивать мнения на то соседей.
  3. Правопереход происходит не в момент госрегистрации, а в момент непосредственного принятия дара одаряемым. Для чего это может быть нужно? Отсутствие связи госрегистрации с правопередачей полезно в случае желания дарителя скрыть факт дарения. То есть можно передать права на квартиру другому лицу, а правопереход будет зарегистрирован позднее. При этом права на жилье у одаряемого уже будут.

Как видно из перечисленного списка преимуществ, это очень удобный договор. В особенности он полезен при необходимости некоторого обхода законодательно установленных правил по передаче прав на недвижимое имущество. Но так ли все безоблачно?

Минусы оформления подарка в виде жилья

Конечно, у всего есть свои недостатки, в том числе и у дарственной. Вот они:

  1. Такой документ практически нереально потом оспорить. Одно из условий его недействительности — требование либо взимание какой-либо платы или компенсации за подаренное. Тогда договор будет признан ничтожным вследствие мнимости или притворности сделки. Также есть шанс признать недействительным дарение, произведенное с использованием шантажа или обмана и т. д. Так что такой подарок таит в себе следующую опасность: передумать насчет дарения и расторгнуть договор потом будет уже нельзя.
  2. Никаких условий правопередачи. Нельзя, например, прописать в договоре, что при дарении пожилой гражданкой жилплощади своей племяннице последняя будет обязана за тетушкой ухаживать. Более того, одаренный жильем может и выписать одарившего из него, даже если прежний владелец в нем же и прописан.
  3. Обязанность по уплате налога. Несмотря на максимальную простоту оформления, крупный «подводный камень» тут все же есть: дар облагается налогом соответственно Налоговому кодексу в размере 13 % от кадастровой стоимости квартиры. Причем на практике возможны споры с налоговой службой в связи с определением базы налога. Но Верховный суд РФ настаивает на расчете именно от кадастровой стоимости (Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с применением гл. 23 НК от 21.10.2015).

Если собственника жилого помещения, желающего передать свое имущество конкретному человеку (в частности, после своей смерти), пугают перечисленные трудности, то лучше будет оформить вместо дарственной завещание. Тогда при жизни не возникнет недопонимания с одаряемым.

Дарение квартиры — процедура значительно более простая, чем, например, купля-продажа. Однако это не исключает наличия определенных недостатков при оформлении сделки. В любом случае установленные законом правила разработаны не для усложнения жизни гражданам, а для ее упрощения и защиты их прав и имущества.

Частые вопросы

Можно ли через суд вернуть квартиру, которая была передана по договору дарения?

Возвращение переданного таким образом недвижимого имущества происходит довольно редко, поскольку в законодательстве оговорено ограниченное количество обстоятельств, в связи с которыми оно может быть возвращено назад. По правилам статьи 578 обратная процедура может быть осуществлена, только если гражданин, получивший жилплощадь таким путем, совершил убийство или покушение на него, а также причинил телесный вред самому дарителю или его родным (п. 1 ст. 578 ГК).

Еще одна возможность отмены передачи — если объект, в том числе и недвижимости, представляет большую неимущественную ценность для дарителя, а гражданин, который его получил, так с ним обращается, что это угрожает сохранности этого объекта (п. 2 ст. 578 ГК). В остальных случаях вернуть переданное таким образом нельзя.

Могут ли наследники отобрать у гражданина квартиру, которую ему подарил наследодатель, когда еще был жив?

Нет, не могут, если договор оформлен в письменной форме и переход права собственности на жилплощадь зарегистрирован в Росреестре в соответствии с п. 3 ст. 574 Гражданского кодекса.

Единственная возможность, которой могут воспользоваться в таком случае наследники, — доказать в суде недействительность договора. Это можно сделать при следующих обстоятельствах по правилам соответствующих статей Гражданского кодекса:

  • при мнимости или притворности сделки (170);
  • при дарении гражданином, не достигшим совершеннолетия (172, 175, пп. 1 п. 1 ст. 575);
  • составление договора лицом, введенным в заблуждение (178);
  • подписание дарственной психически больным (171, 176);
  • подписание документа под угрозой, вследствие обмана или принуждения (179);
  • если дарственную составил человек, на тот момент себя не контролирующий из-за болезни или тяжкого потрясения (177);
  • при несоблюдении правил оформления, например, при устном обещании передать квартиру (574);
  • если подарено помещение, которым нельзя распоряжаться, например, арестованное по решению суда (174.1).

Если ни одно из этих обстоятельств к сложившейся ситуации не подходит, то договор после смерти дарителя нельзя признать недействительным.

Может ли гражданин, получивший квартиру по дарственной, сам передать ее другому человеку?

Да, может. На основании соответствующего договора человек приобретает право собственности на жилплощадь (ст. 572 ГК). А в соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса собственник может делать со своим имуществом что угодно, если это не будет противоречить закону.