Договор долевого участия: основные понятия и нюансы

Оглавление:

  1. Что такое ДДУ
  2. Государственная регистрация ДДУ
  3. Тонкости ДДУ

Участие в долевом строительстве считается не только разумным выходом для семей, желающих приобрести квартиру подешевле и готовых подождать. Это еще и удачное решение для инвестирования средств в недвижимость.

Что такое ДДУ

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 703-44-28 - Москва
+7 (812) 309-68-04 - Санкт-Петербург

В основе любых взаимоотношений дольщика и застройщика стоит договор долевого участия в строительстве (ДДУ). Он определяет все права и обязанности обеих сторон сделки, условия и порядок передачи имущества, оплаты за нее.

Как документ ДДУ существует с момента появления долевого строительства в России. Однако до 2005 года под него не была подведена законодательная база. На протяжении многих лет это упущение становилось причиной обмана и мошенничества со стороны недобросовестных застройщиков. В результате возникла проблема так называемых обманутых дольщиков – людей, заключивших договоры долевого участия, но так и не дождавшихся своих квартир.

В апреле 2005 года Правительство Российской Федерации приняло Федеральный Закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», регламентирующий правоотношения между участниками ДДУ. Этот нормативный акт защищает дольщиков от юридических махинаций со стороны застройщика, определяет общие положения.

По этому закону между застройщиком и инвестором (обладателем будущей квартиры) заключается договор, в соответствии с которым застройщик должен собственными силами и в предусмотренный срок построить объект недвижимости и передать данный объект долевого строительства инвестору. Последний, в свою очередь, должен при соблюдении условий договора в полной мере уплатить указанную в документе цену за свою долю в объекте недвижимости (квартиру).

Важно отметить следующие аспекты при заключении ДДУ:

  • денежные средства граждан на основании договора долевого участия имеют право привлекать только застройщики или агенты, действующие от их имени на законном основании. То есть, между дольщиком и строительной фирмой не должно быть никаких посредников – как организаций, так и физических лиц. Взаимоотношения осуществляются напрямую.
  • чтобы привлекать финансовые средства инвестора, у застройщика должно быть на руках разрешение на строительство;
  • чтобы привлекать финансовые средства инвестора, у застройщика должно быть на руках свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок, на котором будет возведен многоквартирный дом;
  • - деньги дольщика не могут быть использованы застройщиком, если он не опубликовал и не предоставил гражданину проектную декларацию;
  • налоговый и бухгалтерский учет в долевом строительстве должен быть выбран застройщиком в зависимости от используемого способа организации долевого строительства.

Государственная регистрация ДДУ

Как и любая другая операция на рынке недвижимости, договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома должен пройти государственную регистрацию в Росреестре. Только после этого ДДУ вступает в законную силу.

Для регистрации необходимо собрать следующий пакет документов:

  • заявления обеих сторон сделки;
  • сам ДДУ в количестве экземпляров, соответствующем числу участников сделки, плюю еще одна копия для государственного регистратора;
  • кадастровый план земельного участка, на котором будет возводиться многоэтажка (оригинал и копия);
  • документы, подтверждающие право собственности застройщикам на земельный участок (оригиналы и копии);
  • разрешение на строительство в двух экземплярах;
  • проектная декларация;
  • подробный план объекта капитального строительства.

Все вышеперечисленные документы (кроме заявления) предоставляются застройщиком. Бумаги, которые должен собрать инвестор, разнятся в зависимости от того, является ли он физическим или юридическим лицом.

От инвесторов-организаций потребуются следующие документы:

  • документы о регистрации юрлица;
  • учредительная документация;
  • выписка об отсутствии изменений в учредительных документах;
  • заверенная ГОСТ З 6.30-2003 п.3.26 выписка из протокола общего собрания учредителей (или акционеров) о выборе исполнительного органа юридического лица и копию приказа о назначении генерального директора (или же копию контракта, договора, заверенная там же);
  • доверенность на право заключения договора, если сделка осуществляется не с руководителем организации, а через посредника;
  • свидетельство ИНН (оригинал и копия);

Если же застройщик заключает ДДУ с физическим лицом, последнее предоставляет:

  • документ, удостоверяющий личность инвестора (обычно это паспорт гражданина РФ);
  • свидетельство ИНН (оригинал и копия);
  • нотариально оформленная доверенность, если сделка осуществляется через посредника (например, риелтора).

Обработка предоставленных бумаг и регистрация ДДУ происходит в течение 30 дней. После этого оригиналы договоров с регистрационными штампами возвращаются инвестору и застройщику.

ВАЖНО: на момент подачи ДДУ в Росреестр для регистрации текст документа должен быть составлен с учетом всех возможных условий, которые застройщик может предложить инвестору. Потому что в будущем текст договора уже не будет меняться. В связи с этим, если вы сомневаетесь в каких-то пунктах ДДУ, лучше обратиться к юристу для анализа документа.

Тонкости ДДУ

Теперь пора перейти к условиям и пунктам договора долевого участия, на которые стоит обратить особое внимание перед подписанием документа.

Что именно получит инвестор

В первую очередь в соглашении (или в приложении к нему) должен быть четко указан объект недвижимого имущества, который подлежит передаче инвестору после завершения строительства. Здесь также должно содержаться описание объекта, его месторасположение, основные технические характеристики. Немаловажно описание того состояния квартиры, в котором она должна перейти к дольщику. То есть, в ДДУ должны быть указаны:

  • тип многоквартирного дома (блочный или кирпичный);
  • его этажность;
  • его адрес (стоит отметить, что существует так называемый строительный адрес, который может измениться после сдачи дома в эксплуатацию);
  • этаж, на котором расположена квартира;
  • номер квартиры в доме и порядковый номер на этаже;
  • количество комнат в квартире;
  • ее площадь, а также площадь балконов или лоджий;
  • краткие характеристики отделки жилого помещения.

«Срочные» вопросы

Вторым немаловажным моментом являются сроки. Речь идет и о сдаче объекта в эксплуатацию (то есть, завершении строительства всего многоквартирного дома), и о передаче квартиры дольщику.

Что нужно знать о сроках в договоре (фото: freedigitalphotos.net).

Инвестору нужно избегать обтекаемых фраз в договоре. Например, в ДДУ может быть написано: «сдача объекта в эксплуатацию согласно проектной документации – II квартал 2016 года». Надо понимать, что второй квартал – это и апрель, и июнь. Застройщик вас убедит, что уже весной все будет построено, вы готовитесь к переезду. А в итоге оказывается, что надо еще пару месяцев подождать. Это не только неприятно, но и ломает планы дольщика, может обернуться потерей денежных средств. Поэтому, если в договоре не указана конкретная дата завершения строительства, то должна быть хотя бы следующая примерная фраза: «сдача в эксплуатацию – не позднее 15 апреля 2016 года».

То же самое относится и к срокам передачи недвижимого имущества в руки инвестора. Формулировка этого пункта должна быть приблизительно следующей: «застройщик начинает передачу объекта долевого строительства по истечении шести месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию… …передача объекта застройщиком и его принятие участником долевого строительства (инвестором) осуществляется в течение пяти дней начиная с даты начала передачи объекта…».

В соответствии с Гражданским Кодексом РФ, если возникли непредвиденные обстоятельства и ввод многоэтажки в эксплуатацию откладывается, застройщик обязан предупредить инвестора не менее чем за два месяца до истечения срока действия ДДУ. А также предложить новые условия договора.

Если же сроки (а значит, и условия договора) были нарушены, то застройщик обязан выплачивать клиенту неустойку в размере 1/75 ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ, за каждый день просрочки.

Махинации с предоплатой

К подводным камням договора долевого участия в строительстве можно отнести и вопросы, связанные с ценой, порядком ее уплаты.

Дело в том, что одним из самых распространенных примеров обмана дольщиков являются двойные продажи – когда одна и та же квартира в возводимом доме продается сразу нескольким лицам. Происходит это, как правило, когда застройщик требует от инвестора частичной оплаты договора ДО его государственной регистрации.

Если это произошло, то законным участником ДДУ считается тот, который первым прошел госрегистрацию. Все остальные инвесторы могут рассчитывать лишь на возврат через суд внесенной предоплаты, морального ущерба и процентов за пользование чужими средствами.

Однако всего этого можно избежать. Потому что по закону застройщик вправе привлекать средства инвестора только после начала действия ДДУ. А действовать он начинает только ПОСЛЕ государственной регистрации. Проще говоря, пока вы не оформили сделку в регистрационной палате, денег с вас требовать никто не вправе. Если такое злоупотребление и фактически обман клиента дойдет до надзорных органов, то застройщику грозит административный штраф до миллиона рублей за каждую подобную аферу.

ДДУ или ПДДУ?

Тем не менее, строительные организации всячески изощряются и пытаются обойти запрет на использование средств инвестора до регистрации договора. Например, включают в соглашение пункт о гарантийном взносе, который должен выплатить клиент в короткий промежуток времени между подписанием ДДУ и его госрегистрацией.

Но наиболее распространенным методом является заключение предварительного договора долевого участия (ПДДУ). Юристы обращают внимание граждан на тот факт, что с точки зрения права ПДДУ – это всего лишь акт о намерении заключить ДДУ в будущем. Его нельзя ни в коем случае использовать в качестве основного договора. Естественно, перечислять застройщику деньги после подписания ПДДУ тоже не стоит.

Если же вы все-таки заключаете предварительный договор, то внимание стоит обратить на пункт этого соглашения, в котором говорится о том, в какие сроки будет заключен основной договор – ДДУ.

Вообще, если вы сталкиваетесь с твердым намерением застройщика истребовать средства с инвестора до регистрации ДДУ в Росреестре, значит дело нечисто. Возможно, у компании проблемы с разрешением на строительство или с правами на землю. В этом случае от покупки строящегося жилья лучше отказаться.

Другие уловки

Вкратце нельзя не упомянуть и о других ухищрениях, используемых застройщиков, чтобы минимизировать свои расходы или получить прибыль.

Убедитесь, что не вы платите за коммунальные услуги в течение всего строительства (фото: freedigitalphotos.net).

  1. Коммунальные платежи. Внимательно читайте пункт ДДУ, в котором сказано, начиная с какого момента инвестор будет оплачивать коммуналку. Там должна быть фраза «после сдачи жилья в эксплуатацию». В противном случае придется отдавать деньги за воду, свет, канализацию вместо застройщика на протяжении всего времени возведения дома.
  2. Гарантийный срок на объект долевого участия. По закону 214-ФЗ гарантия на построенное жилье должна быть не менее пяти лет. Причем отсчет этого периода должен стартовать с момента ввода здания в эксплуатацию. Но в ДДУ очень часто застройщик искажает это условия не в пользу инвестора. Например, пишет, что пятилетний срок начинается с даты получения разрешения на строительство. Если такой факт имел место, и в конструкции дома появились недостатки, инвестор вправе требовать снижения цены ДДУ (если гарантийный случай наступил до ввода жилья в эксплуатацию), или же возмещения убытков/устранения недостатков за счет застройщика (если гарантийный случай наступил после ввода жилья в эксплуатацию, но до истечения пятилетнего периода). Само собой, все подобные действия производятся через суд.

В заключение стоит отметить тот факт, что, несмотря на регулирование договора долевого участия федеральным законодательством, унифицированного образца этого документа не существует. Создание шаблонов передано на региональный уровень или же вообще возложено на плечи каждой строительной компании. Таким образом, выбирая себе долевую квартиру из множества предложений, инвестор сталкивается с совершенно разными формулировками, дополнениями, предложениями, описанием условий, прав и обязательств. Все это может ввести в заблуждение. Поэтому перед подписанием ДДУ всегда стоит внимательно читать каждый пункт контракта. А если вы не уверены в собственных силах или вам не хватает правовой грамотности, лучше привлечь специалиста, который сможет толково проанализировать документ.