Как купить дом в ипотеку жителю России

Покупка коттеджа – серьёзная инвестиция, для осуществления которой у большинства людей нет свободной суммы. Альтернативой является ипотечное кредитование. Можно купить на заёмные средства дом в городском сегменте частной застройки или коттеджном посёлке, в том числе без справки о зарплате или первоначального взноса. Что же для этого нужно сделать, как купить дом в ипотеку?

Пять шагов к мечте

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 703-44-28 - Москва
+7 (812) 309-68-04 - Санкт-Петербург

Перед тем, как подать документы на рассмотрение банку, необходимо сделать несколько предварительных шагов:

  1. Проведите анализ своих финансовых возможностей. Нужно точно подсчитать, какую сумму вы можете внести в качестве авансового платежа (первоначального взноса), какие ежемесячные выплаты вам будут по карману. Рекомендуется тщательно продумать варианты форс-мажора: сможете ли вы погашать ипотеку, если потеряете работу и будете вынуждены искать новую? Финансовые консультанты рекомендуют сформировать полугодовую финансовую подушку, которая даже в форс-мажорной ситуации позволит вам спокойно выплачивать кредит, не опасаясь проблем с банком. Но такая «подушка» уменьшит размер первоначального взноса, и это тоже надо учитывать. Если у вас нет накоплений, попробуйте рассмотреть варианты ипотеки без первоначального взноса.
  2. Определитесь, будете ли вы брать ипотеку самостоятельно или привлечёте созаёмщиков. Учите, если у вас не подписан брачный договор с супругом/супругой, он/она становится созаёмщиком автоматически. Если вас волнует проблема выплаты ипотеки в браке, проконсультируйтесь с опытным юристом.
  3. Изучите требования банков и подберите оптимальный вариант кредитования. Определитесь с валютой займа. Используйте онлайн-калькулятор для того, чтобы рассчитать срок платежа и сумму выплат, соответствующие вашим возможностям. Сейчас практически все банки размещают такие калькуляторы на своих сайтах.
  4. Подберите подходящий по стоимости объект. Обязательно проверьте наличие у продавца правоустанавливающих документов на дом и участок – это обязательное условие для получения ипотеки. (Данный этап можно пропустить и приступить к поиску подходящего коттеджа уже после одобрения кредита, поскольку банк даст вам время на поиск подходящего объекта недвижимости).
  5. Выясните, какие документы требует банк, предложение которого вас заинтересовало, и соберите нужный пакет. В зависимости от условий, предъявляемых банком, различается и пакет требуемых документов.

Наиболее типичный вариант-минимум включает:

  • оригиналы и копии общегражданского паспорта, идентификационного номера (заемщика и, при наличии, супруга/супруги);
  • документы, касающиеся семейных отношений;
  • выписка с банковского счета, демонстрирующая наличие собственных средств на внесение авансового платежа;
  • справка о доходах по форме 2 НДФЛ и документы, свидетельствующие о наличии альтернативных источников доходов (если они имеются).

Чаще всего на этом этапе затруднения вызывает предоставление справки, подтверждающей доход. Если вы не можете официально доказать наличие у вас определённого уровня доходов, рассмотрите варианты кредитования без его подтверждения.

Варианты ипотечного займа на покупку дома

Ипотечные программы на покупку дома, предлагаемые банками, достаточно разнообразны. Варьируются условия договора:

  1. Срок ипотеки. Он варьируется от 1 года до 30 лет.
  2. Возраст заёмщика. Нижняя планка – 21 год. Верхняя – своя у каждого банка. Максимальный возраст – до 75 лет (на момент истечения срока займа). Такой вариант, например, предлагает Сбербанк для тех, кто подтвердил свои доходы (без подтверждения – до 65 лет).
  3. Размер займа. По большинству обычных ипотечных программ дают до 5 – 15 млн руб., по VIP-программам размер кредита может быть намного выше. Рекордная сумма для России составила $19 000 000.
  4. Валюта займа. События осени 2014 года почти полностью отвратили россиян от валютной ипотеки: низкий процент был привлекателен ровно до того момента, когда доллар и евро резко подскочили по отношению к рублю. Так что сейчас основная валюта ипотечных расчётов – рубль.
  5. Размер первоначального взноса (авансового платежа). В большинстве случаев он колеблется от 5 до 30%, но бывают предложения с нулевым авансом и, наоборот, встречаются требования банков предоставить 50%-ный первоначальный взнос (детальней об этом будет сказано в следующем разделе статьи).
  6. Процентная ставка. В 2015 году она несколько поднялась и сейчас в среднем колеблется у отметки в 15% (таково базовое предложение, к примеру, у Сбербанка). Ставка увеличивается, если риски банка высоки. Могут быть надбавки, например, при отказе заемщика от страхования жизни и здоровья.
  7. Залог. Гарантией ипотеки выступает сам дом и земельный участок. Если ипотека даётся без первоначального взноса, банк обычно требует дополнительного обеспечения (другой недвижимостью, ценными бумагами).
  8. Страхование. Банки, для снижения собственных рисков, требуют застраховать дом (землю не нужно), а зачастую также жизнь и здоровье заёмщика. При отказе существенно повышается процентная ставка.
  9. Возможность взять созаёмщиков. Обычно их число не может превышать трёх физлиц. Обязательным созаёмщиком является супруг или супруга титульного созаемщика (исключение – при наличии брачного договора).
  10. Требования к финансовому положению заёмщика. Большинство кредитных программ требует подтверждения дохода. Учитывается соотношение ипотечного платежа к общему доходу семьи. Имеет значение и стаж работы, а также представление банка о её стабильности: ипотеку с большей вероятностью дадут хорошо оплачиваемому работнику бюджетной сферы, чем индивидуальному предпринимателю. Однозначным плюсом является получение зарплаты или пенсии в банке, в который вы обращаетесь за кредитом. Впрочем, есть программы ипотечного кредитования и без подтверждения доходов.

Кроме того, некоторые банки предлагают льготные ипотечные программы. Например, молодым семьям стоит узнать, как купить дом в ипотеку в Сбербанке, поскольку данный банк предлагает льготы этой категории заёмщиков.

Ипотека без справки о зарплате или без первоначального взноса – такое возможно?

Ипотека без справок (Фото: shutdownday.org)

Многих потенциальных заёмщиков интересует, как купить дом в ипотеку без первоначального взноса. Возможность такой ипотеки существует (впервые на российском рынке эти кредитные продукты появились в 2006 году в ВТБ и «Банке Москвы», сейчас их гораздо больше). Условия могут быть следующими:

  1. В качестве альтернативы первоначальному взносу выступает залог другой недвижимости, обычно городской квартиры. Учите, что кредит, скорее всего, составит не более 70% от её рыночной стоимости. Это наиболее распространённый вариант. По сути, берётся два кредита – ипотечный и для первоначального взноса.
  2. Дополнительное обеспечение в виде ценных бумаг, реже – в виде поручительства физлиц.
  3. Получение потребкредита для первого взноса. Этот вариант подходит, если авансовый платёж не очень большой.
  4. Предоставление ипотеки при условии дальнейшей продажи недвижимости, уже имеющейся в собственности, для частичного погашения полученными средствами ипотечного кредита. Вариант подходит для тех, кто решил переехать из квартиры в дом.
  5. Кредит без первого взноса в аккредитованных объектах. Довольно редкий случай. Главное требование – покупка дома в конкретном коттеджном посёлке.

Ещё один распространённый вопрос: возможна ли ипотека без справки о зарплате? Да, в некоторых банках можно и не подтверждать свою занятость и доходы. Вот только первоначальный взнос при таких условиях обычно составляет 50%, поскольку банк идёт на дополнительный риск.

Порядок оформления ипотеки на частный дом

Итак, вы решили, какой дом и за какую цену будете покупать, выбрали подходящее кредитное предложение и собрали требуемые документы. Теперь необходимо:

  1. Подать документы в банк.
  2. Дождаться решения кредитного отдела. Как правило, на проверку вашей платежеспособности и одобрение ипотечного кредита банку требуется от трёх дней до двух недель.
  3. После получения положительного решения можно приступать к выбору недвижимости в рамках предоставленных возможностей (если вы этого еще не сделали) или перевыбору (если размер кредита оказался меньше, чем вы рассчитывали). Обычно банк даёт до трёх месяцев на поиск объекта. Ваша задача – подобрать жильё, подходящее для ипотеки (не ветхое, без обременений), получить экспертное заключение о его стоимости и собрать пакет документов, который банк будет рассматривать на следующем этапе.
  4. Следующий этап – одобрение кредитным отделом вашего выбора. На этом этапе банк потребует второй пакет документов, включающий:
  • общегражданские паспорта сторон;
  • договор купли-продажи;
  • свидетельство о регистрации права собственности;
  • правоустанавливающие документы на дом (это может быть договор купли-продажи, дарения, мены);
  • кадастровый паспорт с техническим планом;
  • если продавец состоит в браке – свидетельство о регистрации плюс согласие супруга/супруги на совершение сделки;
  • если у продавца имеются несовершеннолетние дети – разрешение органов опеки;
  • оригинал выписки из ЕГРП;
  • справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
  • заключение экспертов, касающееся стоимости дома (банк может потребовать участия экспертов из своего списка);
  • сведения о банковском счете продавца для перечисления кредитных средств.

5. Если банк устроил подобранный вами объект, можно приступать к совершению сделки купли – продажи. В ряде случаев дополнительно могут потребовать акт приема-передачи недвижимости. Заключается также договор страхования объекта.

6. Теперь осталось передать ваши накопления продавцу (возможно, банк потребует проведение сделки через депозитарную ячейку). Кредитные средства банк переведёт на счёт продавца сам.

7. Заключительный этап – регистрация прав на собственность в Росреестре.

Можно ли купить дом в ипотеку в другом регионе?

Ипотека для иногородних, или междугородняя ипотека – частный случай получения ипотечного кредита на собственный дом. Кто-то хочет переехать в другой город; кто-то работает в Москве, где зарплаты намного выше региональных, а дом для семьи приобретает на малой родине; кто-то мечтаете о коттедже на Черноморском побережье…

Как купить дом в ипотеку в другом регионе? Кредит вам могут предоставить:

  • по месту постоянной регистрации;
  • по месту работы;
  • в регионе, где вы собираетесь обзавестись домом.

Оформлять ипотеку по месту постоянного жительства не всегда целесообразно: если вы большую часть времени из-за работы проводите в городе, где имеете временную регистрацию, лучше там и получать кредит.

Третий вариант наименее удобен, хотя тоже возможен. Оформление ипотеки в этом случае можно совместить с выбором дома – всё равно ведь придётся брать отпуск и ехать выбирать коттедж. Если выбор затянулся, можно написать доверенность на сотрудника риелторского агентства.

В каких случаях вам могут отказать? Если вы пытаетесь оформить ипотечный кредит в городе, который не имеет отношения ни к месту постоянной регистрации, ни к месту работы, ни к приобретаемой недвижимости. Проще говоря, если вы живёте в Новосибирске, работаете в Москве, а дом покупаете в Сочи, нет никакого резона обращаться в банк в Калининграде.

Что делать, если банк вам отказал?

К сожалению, получение отказа от банка – частое явление, причём при запросе кредита на покупку дома отрицательное решение выдаётся чаще, чем при получении ипотеки на квартиру. Это связано с особенностями ипотеки на загородную недвижимость: она обладает меньшей ликвидностью и труднее поддаётся оценке.

Какие шаги вы можете предпринять? Более трезво оценить свои финансовые возможности, проанализировать другие кредитные предложения рынка, попробовать взять ипотеку в другом банке.

От чего зависит решение банка по ипотеке – читайте в этой статье. Возможно, эта информация поможет вам сделать более обоснованный выбор дома, что повысит ваши шансы на получение ипотечного кредита!