Как купить комнату в коммунальной квартире и не прогадать?

Оглавление:

  1. Соблюдение правил продажи общедолевого имущества
  2. Дееспособность продавца — важный фактор действительности сделки
  3. Проверка «чистоты» жилья с юридической стороны
  4. Процедура документального оформления сделки
  5. Частые вопросы
В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 703-44-28 - Москва
+7 (812) 309-68-04 - Санкт-Петербург

Приобретение комнаты вместо целой квартиры — обычно мера вынужденная, связанная с относительной нехваткой средств на отдельное жилье. Покупка части жилья практически аналогична сделке по приобретению его целиком на рынке вторичной недвижимости.

Однако законодательное регулирование передачи прав собственности на часть жилплощади несколько отличается от такового в отношении квартиры. Поэтому после выбора подходящего варианта важно проверить и проконтролировать соблюдение всех тонкостей оформления.

Соблюдение правил продажи общедолевого имущества

Комната в квартире, в том числе и коммунальной, как правило, является общей собственностью всех жильцов, разделенной на доли, пропорционально которым и владение местами общего пользования. А поскольку это общедолевое имущество, то к нему должно применяться правило статьи 250 Гражданского кодекса о первоочередном праве выкупа долей сособственников.

Это означает, что перед тем, как отчуждать принадлежащую ему часть жилища, продавец обязан предупредить всех сособственников в письменном виде о своем намерении. И только по получении отказов от них либо по истечении 30-дневного срока по закону такое имущество можно продавать.

И это еще не все. По закону продающий свою долю гражданин обязан будет указать в уведомлениях, которые он разошлет соседям по коммуналке, цену, за которую он согласен продать комнату.

Так вот перед покупкой нелишне будет убедиться, что цена, за которую совершаете покупку вы, соответствует заявленной в уведомлениях. Также обратите внимание на наличие письменных отказов, если покупка производится до истечения 30-дневного срока после рассылки оповещений о продаже. Юристы советуют оформлять такие бумаги у нотариуса, однако по закону достаточно простой письменной формы по правилам статьи 160 ГК.

Дееспособность продавца — важный фактор действительности сделки

Согласно ст. 171 ГК РФ, если гражданин, продавший вам комнату, окажется недееспособным, то заключенная вами сделка по суду будет впоследствии признана ничтожной, а следовательно, недействительной. В результате вы лишитесь только что приобретенного жилья.

Чтобы избежать столь неприятных последствий обязательно потребуйте у продавца справку из психоневрологического и наркологического диспансера.

Проверка «чистоты» жилья с юридической стороны

Кроме благонадежности самого продавца, нелишне убедиться и в том, что комната действительно не имеет никаких обременений. Для этого можно предпринять следующие действия:

  1. Проверить наличие документов, устанавливающих право собственности (на основании которых сам продающий приобрел право на жилплощадь в соответствии со ст. 218 ГК): договор мены, купли-продажи, дарения и т. д.
  2. Получить бумагу, удостоверяющую возникновение у гражданина, отчуждающего жилье, право на недвижимое имущество согласно ст. 219 ГК РФ, а именно — выписку из Единого госреестра недвижимости.
  3. Попросить выписку из домовой книги: это нужно для получения сведений обо всех прописанных на приобретаемой вами жилплощади. А то может получиться так, что вы купите комнату, а там окажутся прописаны посторонние люди.
  4. Потребовать справку из управляющей компании об отсутствии у продавца задолженностей по коммунальным платежам. Собственник комнаты может предоставить вам квитанции, но они сами по себе еще ничего не доказывают, поэтому требуйте справку.
  5. Сверить с техпаспортом квартиры все находящиеся в ней объекты планировки. Дело в том, что прежние собственники могли совершить незаконное перепланирование, а отвечать потом придется вам. Чтобы этого не случилось, просите при наличии перепланировки письменное подтверждение разрешения на все совершенные действия.
  6. Проверить, не находится ли ваша комната, а то и квартира в целом в залоге у банка или аресте. Если это так, то получить на законных основаниях вы ее не сможете.

Тщательно проверяйте всю предоставленную документацию и не верьте при ее отсутствии продавцу на слово. Последствия легковерности в таких делах могут быть вполне ощутимыми. Особенно внимательно отнеситесь к проверке жилплощади с привлекательно низкой ценой и наличием отказов от всех сособственников: возможно, дело нечисто.

Процедура документального оформления сделки

Если с продавцом, комнатой и документами на нее все в порядке, то можно приступать и к покупке. Чтобы жилье стало окончательно вашим, потребуется регистрация перехода прав на него как на недвижимое имущество соответственно ст. 219 Гражданского кодекса.

Для этого вам и передающему объект недвижимости гражданину нужно отправиться в отделение Росреестра или в многофункциональный центр и подать туда следующие бумаги:

  • заявление на госрегистрацию перехода права собственности;
  • правоустанавливающие документы на недвижимость;
  • составленный вами договор, сопровождаемый актом приема-передачи объекта;
  • квитанция, свидетельствующая об уплате вами госпошлины в соответствии с действующим налоговым законодательством (ст. 17 ФЗ № 218);
  • технический план приобретенного объекта;
  • справка о том, что здесь больше никто не прописан;
  • письменные отказы сособственников от приобретения.

Если какая-то из сторон не может самостоятельно присутствовать при подаче документов на регистрацию, то оформляется доверенность. Расходы на оформление правопередачи осуществляются по договоренности продавца и покупателя и обычно делятся поровну.

Регистрация при наличии всех требуемых бумаг производится в течение 10 рабочих дней (ст. 16 Федерального закона № 218 от 13.07.2015). По окончании этого срока вы обретете право собственности в отношении купленной жилой площади. Об этом соответственно ст. 62 ФЗ № 218 вы можете получить выписку из ЕГРН.

Покупка части коммунальной квартиры — вполне оправданная мера улучшения жилищных, если она приобретается для проживания, или материальных условий, если она приобретается для последующей сдачи. В некоторых случаях покупателю даже не приходится прибегать к ипотечному кредитованию, чтобы совершить такую сделку.

Стоит, однако, помнить, что при операциях с недвижимостью вообще, а с частью коммунального жилья в частности, связано множество подводных камней, выявить и распознать которые можно только путем тщательного анализа всей предоставленной документации.

Частые вопросы

Как гражданину, проживающему в коммунальной квартире, купить соседнюю комнату, если в ней никто не зарегистрирован и владелец ее умер более 15 лет назад?

В первую очередь нужно взять выписку из Единого госреестра недвижимости, чтобы узнать, кто на данный момент собственник жилплощади. Согласно п. 5 ст. 1 Федерального закона № 218 от 13.07.2015 регистрация права в ЕГРН — единственное доказательство существования этого права.

Согласно ст. 1151 ГК, если у того умершего гражданина не было никаких наследников, то его комната отошла в муниципальный жилфонд как выморочное имущество. А из муниципального жилого фонда она может быть предоставлена по договору соцнайма в порядке ст. 59 Жилищного кодекса следующим категориям граждан в такой очередности:

  • малоимущим и нуждающимся в жилье;
  • малоимущим и имеющим жилплощадь меньше нормы (на человека);
  • имеющим жилую площадь меньше нормы;
  • всем остальным жильцам.

Все перечисленные категории лиц должны проживать в этой же квартире.

Можно попробовать пойти по пути приобретательной давности (ст. 234 Гражданского кодекса). Однако при этом нужно будет в суде доказать, что вы в течение пятнадцатилетнего срока пользовались этой жилой площадью, а также содержали ее как свою. Доказать это в сложившейся ситуации будет затруднительно, поэтому делать это следует только с помощью опытного юриста.

Если же в качестве собственника зарегистрирован преемник, то купить квадратные метры можно у него (если он согласится продать).

Можно ли продать комнату в коммуналке, если сосед никак не отреагировал на уведомление о намерении продавца отчуждать свою долю?

Можно, если уведомленный надлежащим образом сособственник не ответит в течение месяца. В этом случае надлежащим образом — это в письменном виде (п. 2 ст. 250 ГК РФ). Доказательством отправления, а заодно и прошествия с момента информирования сособственника месячного срока будет чек оплаты почтового отправления и уведомление о получении адресатом письма.

Так что даже если оповещенный в письменной форме сособственник не присылает отказ от преимущественного приобретения, то через месяц объект недвижимости можно совершенно законно продавать.

Есть ли возможность выкупа у муниципалитета комнаты в коммунальной квартире гражданином, который пользуется ею по договору социального найма?

Такая возможность есть, однако законодательно этот вопрос не урегулирован. Чтобы решить его, необходимо обратиться непосредственно в муниципалитет с запросом о выкупе объекта недвижимости. Если муниципалитет одобрит заявку, жилплощадь можно будет приватизировать.