Как купить комнату в общежитии по правилам действующего законодательства

Оглавление:

  1. В чем особенность приобретения такого вида имущества (в отличие от квартиры)?
  2. Как не прогадать при составлении договора?
  3. Какие опасности подстерегают при заключении договора?
  4. Частые вопросы
В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 703-44-28 - Москва
+7 (812) 309-68-04 - Санкт-Петербург

Жилье в общежитии относится к категории недвижимого имущества, поэтому в целом его продажа и покупка подчиняется общим закономерностям проведения купли-продажи этого вида собственности. Однако следует знать, что существуют определенные нюансы таких сделок, чтобы обезопасить себя и свои денежные средства от возможных мошеннических действий на рынке недвижимости.

В чем особенность приобретения такого вида имущества (в отличие от квартиры)?

Основная отличительная черта, общая для всех операций с частями недвижимости (это относится как к доле в квартире, так и к жилью в коммуналке либо в общежитии), — это наличие соседей в непосредственной близости к вашему жилью. Кстати, в общежитиях по документам обычно самое большое число соседей из всех перечисленных вариантов — их может быть от 8 до 20.

Особенность жилья, приобретаемого в общежитии, — это и система расположения по отношению к основным хозяйственным помещениям (кухне, ванной, туалету). Такие комнаты бывают:

  1. Коридорного типа: непосредственно внутри находится только само жилое пространство, а санузел, душевая и кухня — в другом месте. Это наиболее неблагоприятный вариант размещения, поскольку все перечисленные места представляют собой помещения общего пользования для целого этажа (или его половины). Есть также такие варианты, когда душ расположен вообще в подвале, один на все здание. В такой обстановке сложно поддерживать чистоту, больше столкновений с соседями, что неприятно само по себе и отталкивает большинство желающих снять комнату.
  2. Блочного типа: на несколько комнат имеются места общего использования (и гигиенического назначения, и кухни). Здесь будет и меньше постоянно встречаемого контингента, и значительно чище (если сами жильцы блока поддерживают чистоту).
  3. Квартирного типа: представляет собой практически обычную однокомнатную квартиру, вписанную в систему коридорного расположения. Это самый удачный вариант из существующих. Здесь помещения, в предыдущих описанных видах являющиеся общественными, находятся только в распоряжении жильца.

Так что, конечно, лучший из вариантов — тот, где меньше соседей и больше полномочий в отношении санузла, душевой и кухни. Но наличие других проживающих в помещениях общежития, кроме обычных бытовых неудобств, таит в себе и массу других трудностей.

Как не прогадать при составлении договора?

Оформление сделки по приобретению жилья в общежитском здании тоже имеет свои особенности. Например, это наличие у соседей права преимущественного выкупа. Однако касается это не всех случаев, а только тех, в которых блок оформлен не как помещение общежития, а как коммунальная квартира. Поэтому нужно внимательно прочитать документацию на покупаемую комнатку.

Если это именно случай коммунальной квартиры, то к нему применяются правила статьи 42 Жилищного кодекса РФ. И право преимущественной покупки у сособственников такого помещения тоже имеется в соответствии с п. 6 ст. 42 ЖК. Поскольку указанная норма жилищного законодательства имеет ссылку на соответствующую норму гражданского, то такая продажа регулируется правилами статьи 250 Гражданского кодекса.

Соответственно этой статье (п. 2) продающий свою долю гражданин обязан письменно оповестить всех сособственников о том, что он намеревается отчуждать свою часть жилья. Если никто не отреагирует в течение 30 дней либо все откажутся, тогда уже гражданин может и продавать свою долю.

Какие опасности подстерегают при заключении договора?

Из-за трудностей, связанных как раз с наличием соседей, и возникает почва для всяческих махинаций. Так, например, если вы покупаете такую комнату, вам могут предложить заключить договор дарения. Аргументируется это предложение тем, что тогда не потребуется ожидать согласия сособственников. Но договор дарения — это оформление безвозмездной передачи, поэтому вы не сможете получить расписку о передаче денег, а значит, в последующем вы не сможете ничего доказать. А если вы станете доказывать, что передали деньги в качестве платы, то договор и вовсе будет признан ничтожным, и вам не достанется ни денег, ни комнаты.

Предлагают также и подписать договор просроченного займа (о том, что вам должны денег, а затем вместо них передали комнату). Этот вариант имеет право на существование, но его все же следует обговорить с проверенным юристом, а только после этого заключать.

Обратите пристальное внимание и на самого продавца (или собственника). Если у вас сомнения в его трезвости или адекватности, лучше не иметь никаких дел либо попросить предоставить действительную справку из наркологического и психоневрологического диспансера. Известны случаи, когда продавший комнату в общежитии гражданин впоследствии оказывался недееспособным, и по суду возвращали жилплощадь назад.

Так что покупка комнаты в общежитии — довольно хлопотное дело, имеющее массу нюансов. Тщательно подбирайте подходящий вам вариант, обращайте внимание на продавца и заключайте договор только купли-продажи.

Частые вопросы

Какую документацию необходимо запросить при покупке комнаты в общежитии (коридорный тип размещения)?

Обязательно запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости, чтобы на основании статьи 62 Федерального закона № 218 от 13.07.2015 получить информацию обо всех собственниках приобретаемого помещения. Кроме этого, нужны документы-основания возникновения у собственника прав на эту недвижимость. В качестве таких оснований могут выступать договор купли-продажи, дарения, мены и т. д. в соответствии со ст. 218 Гражданского кодекса РФ.

Можно ли купить комнату в общежитии в ипотеку?

Можно, но есть ряд нюансов. Например, жилое помещение может быть оформлено как общая долевая собственность. Тогда, чтобы ее продать, требуется оповещение всех сособственников и получить от них отказ в преимущественном приобретении продаваемой доли (ст. 250 ГК РФ).

Если жилье оформлено именно так, то банки, как правило, не разрешают ипотечный кредит, поскольку, по правилам ст. 6 Федерального закона об ипотеке (№ 102 от 16.07.1998) п. 3, для ипотеки имущества, отчуждение которого производится только с согласия какого-либо органа или лица (а здесь это лицо — сособственник), тоже требуется такое разрешение или согласие.

Если же комната не представляет собой часть общедолевой собственности, то разрешения от соседей не требуется и, согласно ст. 5 ФЗ № 102, нет препятствий для взятия ее в ипотеку.

Можно ли осуществлять процедуру купли-продажи комнаты в общежитии, оформленной в общедолевую собственность, если неизвестно, где находится один из сособственников?

Необходимость оповещения в письменном виде всех сособственников о намерении продать помещение регламентируется статьей 250 ГК. Если вам неизвестно, где один из сособственников, то нужно направить ему заказное письмо с оповещением по последнему известному адресу. Письмо вернется через некоторое время, но будет считаться, что гражданин должным образом извещен о продаже части имущества.