Как купить квартиру в ипотеку: ликбез для начинающих

Оглавление:

  1. Считаем денежки
  2. Если банк отказал
  3. Порядок оформления кредита
  4. Другие варианты

Первое, что нужно уяснить при покупке квартиры в ипотеку – это необходимость взвешенного, обдуманного решения. Приобретение недвижимости связано с большими финансовыми потерями, и для многих жителей нашей страны жилплощадь становится единственной на всю жизнь. Использование ипотеки еще более затратно, ведь кредиты – недешевое удовольствие. Да и жилье находится в залоге у банка до погашения долга.

Считаем денежки

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 703-44-28 - Москва
+7 (812) 309-68-04 - Санкт-Петербург

Покупку квартиры в ипотеку следует начинать с оценки своих финансовых возможностей. Вам нужно определиться, сколько собственных денег вы сможете собрать, а какую часть стоимости жилья придется занимать у банка.

Как показывает практика, к ипотечному кредитованию прибегают те, кто не имеет на руках необходимой для приобретения жилплощади суммы. Ответить предстоит на два главных вопроса:

  1. Какую сумму наличных для первоначального взноса вы можете собрать?
  2. Сколько стоит желаемая квартира?
  3. Какой официальный доход вы можете показать банку?

Определившись с собственными накоплениями, необходимо внимательно изучить рынок жилья в вашем городе. К примеру, у вас есть 1 миллион рублей, а средняя цена квартиры того типа, что вам подходит, составляет 3 миллиона. Значит в банке вам необходимо занять 2 миллиона.

А теперь самое главное: размер займа напрямую зависит от вашей платежеспособности. Причем подтвердить ее вы должны официальными документами. Банк будет руководствоваться простым принципом: после уплаты ежемесячного взноса вашей семьи необходимо еще на что-то жить. И чем больше в семье человек (в особенности несовершеннолетних детей), тем большая сумма должна у вас остаться после очередного взноса по кредиту.

В качестве наглядного примера мы рассмотрим механизм покупки квартиры с помощью ипотеки Сбербанка, так как это кредитное учреждение имеет наибольшее распространение в России.

Итак, вам необходимо получить двухмиллионный кредит. Ставка сбербанковской ипотеки начинается от 14,5 %. Период кредитования для начал установим в 15 лет. Как показывает кредитный калькулятор, при таких данных вам дадут 2 000 000 рублей под 15 % годовых. Ежемесячный платеж составит почти 28 тысяч рублей.

И вот теперь эту сумму нужно сопоставить с тем доходом, что есть. Вы живете один или вдвоем с супругой? Тогда 50 тысяч ежемесячного дохода должно хватить для одобрения кредита. Но если у вас есть ребенок (и, тем более, не один), то банк, скорее всего, откажет. При своих расчетах финансовая организация будет руководствоваться прожиточным минимумом вашего региона, ценой коммунальных услуг и рядом других показателей. Взглянув объективно на остаток после уплаты кредита, вы можете сами предварительно прикинуть, одобрят кредит или нет.

Если банк отказал

Предположим, что кредитная организация не одобрила кредит. Какие варианты доступны в таком случае?

  1. Первый и самый очевидный способ – умерить свои аппетиты. То есть, найти квартиру подешевле. Соответственно сумма кредитных средств уменьшиться.
  2. Подождать и накопить больше собственных средств для первоначального взноса.
  3. Увеличить срок кредитования. Взяв ипотеку не на 15 лет, а на 25 в том же Сбербанке вы снизите размер ежемесячного платежа до 26 тысяч рублей. Но учитывайте, что у вас увеличится процентная ставка. И если за 15 лет вы переплатите чуть больше миллиона рублей, то за 25 лет – 2,8 миллиона рублей.
  4. Обратиться в банк с более лояльными условиями. Крупные банки за счет оборота могут позволить себе не рисковать и отсеивать клиентов с низкой платежеспособностью. Но существуют менее разборчивые кредитные организации. Они, к примеру, могут учитывать и неофициальные доходы семьи, веря вам на слово. Это так называемые «кредиты на доверии». Но в таком случае готовьтесь к куда более высокой ставке – иногда проценты могут быть просто грабительскими.
  5. Привлечь созаемщика или поручителя. Вы можете использовать дохода какого-то члена вашей семьи (например, супругу или родителя) для того, чтобы повысить платежеспособность. Но здесь также последует хоть и незначительное, но увеличение процентной ставки.

Порядок оформления кредита

Все ваши действия при оформлении ипотечного кредита можно условно разделить на два этапа:

  1. Проверка вашей платежеспособности и одобрение займа.
  2. Поиск конкретного жилья, его одобрение, расчет с продавцом и регистрация собственности.

Рассмотрим каждый из них подробнее.

Подача заявления

Перед тем как непосредственно приступить к оформлению сделки купли-продажи квартиры, нудно получить одобрение от банка. Для этого вам необходимо прийти в финансовую организацию и подать следующий первичный пакет документов:

  • заявление в виде анкеты;
  • паспорт заемщика (а также созаемщиков и поручителей, если таковые имеются);
  • свидетельство о браке и свидетельства о рождении детей (если они есть);
  • справка об официальных доходах по форме 2-НДФЛ за 6–12 месяцев;
  • документы, подтверждающие альтернативные источники доходов (если они есть);
  • выписка с банковского счета (или сберкнижка), подтверждающая наличие собственных средств.
В разных банках требования к списку бумаг может отличаться. Но как правило, вышеуказанных документов хватает.

Банк рассматривает вашу заявку в течение 3–7 рабочих дней. После чего он выносит положительное или отрицательное решение. Также финансовая организация в случае одобрения кредита определяет максимальную сумму займа. В ее рамках вы можете выбирать себе квартиру.

Поиск квартиры и оформление сделки

Чаще всего искать подходящий вариант покупатели квартир начинают еще до подачи заявки на кредит или параллельно ее рассмотрению.

К объекту ипотеки банки предъявляют свои условия. Ведь жилплощадь будет находиться в залоге у кредитного учреждения, поэтому она должна соответствовать следующим требованиям:

  • квартира должна иметь рыночную ценность и сохранять ее на протяжении всего периода кредитования. То есть жилье не должно быть ветхим или аварийным;
  • недвижимость не должна находиться в залоге, под арестом, не может являться предметом спора или интересов третьих лиц;
  • в квартире не должно быть незаконной перепланировки;

Банк отводит заемщику время на поиск объекта ипотеки. Как правило, срок составляет 3 месяца. Если вы не уложитесь в этот период, то первый этап одобрения заявки придется проходить заново.

Но вот желанная квартира найдена. Теперь она должна пройти банковскую проверку. Для этого вы уже вместе с продавцом должны подготовить второй пакет документов:

  • договор купли-продажи;
  • паспорта всех участников сделки (собственников квартиры и заемщиков/поручителей);
  • свидетельство о регистрации права собственности;
  • договор основания (купли-продажи, мены, дарения);
  • кадастровый паспорт с техническим планом;
  • свидетельство о регистрации брака продавца и согласие его мужа или жены на продажу (если владелец жилья состоит в браке);
  • разрешение органов опеки, если в квартире прописан несовершеннолетний (или же ребенок является одним из собственников жилого помещения);
  • оригинал выписки из ЕГРП (если квартира зарегистрирована в этом реестре);
  • выписка из домовой книги;
  • справка от управляющей компании или ТСЖ об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
  • документ, подтверждающий предоплату, если она была внесена (расписка или договор задатка);
  • заключение независимой экспертной организации, подтверждающее реальную стоимость квартиры;
  • номер банковского счета продавца, куда будут начислены кредитные средства.
Обратите внимание, что некоторые банки доверяют только определенным оценочным фирмам. В этом случае после одобрения кредита вам предоставят их список.

В зависимости от ситуации банки могут затребовать иные документы. Например, заключение из психоневрологического диспансера, подтверждающее дееспособность продавца (распространено, если владелец квартиры – пожилой человек).

После подачи этих бумаг, банк снова проверит квартиру. В случае положительного ответа, вам и продавцу назначат дату подписания документов. В этот день все собственники жилья и заемщики должны прийти к кредитному специалисту. Там подписывается кредитный договор, согласованный договор купли-продажи и соглашение о залоге. Поскольку приобретение квартиры с использованием ипотеки должно быть застраховано, то подписываются также соглашение о страховании жизни покупателя и соглашение о страховании рисков повреждения или утраты имущества. В некоторых случаях по требованию банка подписывается еще и акт приема-передачи недвижимости.

После этого происходит передача ваших собственных накоплений (первоначального взноса) продавцу. Некоторые банки предоставляют эту процедуру самим участникам сделки. Другие контролируют ее при помощи депозитарной ячейки, где ваши средства хранятся до подписания договоров. Кредитные средства обычно переводятся безналичным способом уже после регистрации перехода права собственности в Росреестре.

После того как все деньги получены продавцом, а покупатель получил на руки свое свидетельство о регистрации права на недвижимость, процедуру приобретения квартиры в ипотеку можно считать завершенной.

Другие варианты

Часто перед людьми встает вопрос покупки квартиры в ипотеку в другом городе. Причины для этого могут быть совершенно разные: приобретение жилья для ребенка-студента, переезд, желание инвестировать средства в недвижимость.

Междугородняя ипотека доступна россиянам в двух вариантах:

  1. Подача заявки на кредит по месту вашего проживания, а получение займа уже в городе, где планируется покупка квартиры. Это возможно только в том случае, когда филиалы банка-кредитора есть в обоих населенных пунктах.
  2. Оформление заявки сразу в том городе, где вы желаете приобрести жилье.

Трудности междугородней ипотеки сводятся в основном к временным потерям. Ведь многие документы и, самое главное, банковское одобрение имеют «срок годности». Но сейчас, благодаря современным средствам связи или привлечению риелторов координировать действия между сторонами сделки не составляет труда.

Еще один частый вопрос: можно ли взять квартиру в ипотеку без первоначального взноса? Такие кредиты действительно доступны. Получить их можно разными способами:

  • вместо первоначального взноса можно использовать недвижимость, которую банк берет в залог. Это может быть квартира, дом, земельный участок или даже гараж, находящийся в собственности у заемщика;
  • ипотеку без первоначального взноса могут взять некоторые категории лиц. Например, многодетные семьи. Однако не все банки имеют соответствующие кредитные программы;
  • если у вас нет собственных накоплений, первоначальный взнос можно взять в виде потребительского кредита. Но он отразится в вашей кредитной истории. И при оформлении ипотеки ежемесячный платеж по потребительскому кредиту вычтут из ваших доходов.
  • некоторые банки в качестве маркетингового хода предлагают программы ипотечного кредитования без первоначального взноса. Но помните: финансовое учреждение никогда не будет работать себе во вред. Поэтому «выгодные» предложения, где не требуется собственных средств, чаще всего заключаются в куда более высокой процентной ставке и дополнительными комиссиями (в том числе и скрытыми).

В любом случае ипотека для многих жителей нашей страны является единственным способом получить собственное жилье. И найти приемлемые для себя условия может практически каждый. Главное, внимательно изучить рынок банковских услуг и взвешенно подойти к процедуре оформления.