Как купить квартиру в новостройке недорого и какие могут быть подводные камни?

Оглавление:

  1. Принципы продажи
  2. Вексельная система и покупка несуществующего
  3. Документация
  4. Вероятные риски
  5. Как обезопасить себя
  6. Частые вопросы
В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 703-44-28 - Москва
+7 (812) 309-68-04 - Санкт-Петербург

Квартиры в новостройках привлекательны зачастую более низкой ценой. А продают квартиры даже тогда, когда не только их, но еще и дома толком нет, есть только котлован. Именно тогда планируемые квадратные метры наиболее дешевы. Стремление сэкономить заглушает опасность быть обманутым, переплатить нечестной компании или нарваться на очередной «недострой» или «долгострой». Между тем, эти риски весьма высоки.

Принципы продажи

«Квадраты» в новостройке продаются муниципалитетом, компаниями-застройщиками, бюро недвижимости. Нет универсального совета, с кем лучше сотрудничать. Хотите по принципу: чем дешевле, тем лучше — обратитесь напрямую к строительной фирме. Желаете максимально обезопасить себя — остановите выбор на муниципалитете. Агентство же предложит наиболее быстрое решение проблемы.

Обычно предлагаются сделки следующих типов:

  • долевое строительство;
  • пай;
  • инвестиционное вложение;
  • членство в кооперативе;
  • приобретение по переуступке прав (ст. 391; ст. 388 ГК).

Могут предложить и другие схемы: вексель или предварительную куплю-продажу. Они не относятся к незаконным, но лучше не соглашаться на такое предложение. Особенно, если вы не можете назвать себя подкованным в правовых вопросах. Такие сделки выгодны скорее продавцу, чем вам.

При совершении сделки стороны руководствуются нормами гражданского законодательства, в частности, Федеральным законом №214-ФЗ.

Вексельная система и покупка несуществующего

Приобретение по векселю вообще никакого отношения к покупке недвижимости не имеет. Нет, безусловно, бумага на определенную сумму, которую вам выдадут, имеет юридическую силу. Вот только все, что вы гарантированно по ней получите — это указанную сумму денег. А квартиру — уж как получится. Обмануть вас, строго говоря, не обманут, но где гарантия, что не грянет очередной кризис и за выданные деньги вам удастся купить жилье?

Что такое предварительная купля-продажа? Вам предложат договор, согласно которому вы за стопроцентную стоимость приобретаете объект, существующий пока только в проектах. После того как строительство здания завершится, фирма оформляет квартиру на себя. И затем передает вам. Конечно, не стоит сразу подозревать компанию в мошенничестве, но такой тип сотрудничества наиболее рискован для покупателя. Многое будет списано на независящие от продавца обстоятельства. Минимальный риск — полученная жилплощадь сильно отличается от той, которую вам обещали. Может кончиться и тем, что вы не увидите ни отданных денег, ни жилья.

После того как клиент выберет нужную ему схему, он собирает ряд документов и подписывает договор. С помощью агентства эта процедура занимает гораздо меньше времени, но становится дороже.

Документация

Часто граждане предпочитают даже в таком рискованном деле полагаться исключительно на свои силы и не обращаться к посредникам. Клиент, решившийся действовать самостоятельно, представляет ряд документов:

  • договор сделки и копия;
  • акт приема-передачи;
  • техплан;
  • акт о распределении площадей среди инвесторов (копия);
  • финансовая документация, подтверждающая передачу денег;
  • разрешение на ввод в эксплуатацию (копия);
  • квитанция пошлины;
  • общегражданское удостоверение личности (оригинал плюс ксерокопия всех заполненных страниц).

Если вы приобретаете жилье в уже возведенном здании, удостоверьтесь, что Государственная приемочная комиссия приняла его.

После того как все документы собраны и деньги внесены, оформляется право собственности.

Вероятные риски

При сотрудничестве даже с внешне благополучными компаниями и агентствами не всегда удается избежать рисков:

  • долгострой;
  • недострой;
  • дополнительные соглашения, которые фактически ставят под сомнения вообще весь договор. Отказ подписывать такую бумагу приравнивается к разрыву сотрудничества;
  • навязывание дополнительных услуг (они могут составлять больше половины стоимости квартиры);
  • сотрудничество с мнимыми контрагентами, которые на самом деле не имеют к застройщикам юридического отношения. Убедившись, что все пункты в документе присутствуют и все бумаги тоже есть, многие дольщики ставят свою подпись вообще не глядя. А ведь достаточно было всего лишь внимательно прочитать, с кем предлагалось сотрудничать вместо фирмы, которая вела переговоры. Яркий пример — нашумевшее дело компании «Mirax».

Худшее, что можно выбрать в ситуации покупки еще не готового жилища, — это пренебречь помощью юристов.

Как обезопасить себя

Даже если вы действуете не через агентство, заручитесь помощью хорошего специалиста. Возьмите его с собой на переговоры и на подписание контракта. Дайте изучить все экземпляры, особенно договор, который должен включать:

  • информацию о сторонах;
  • полную характеристику объекта;
  • условия передачи денег;
  • цену;
  • условия расторжения;
  • форс-мажор.

Если отсутствует хотя бы один из пунктов, это повод насторожиться. Насторожить должен и слишком низкий процент, а также просьба отдать деньги под честное слово. Понятия «честного слова» в бизнесе нет.

Купить квартиру выгодно и дешево можно. Для этого и существуют покупки в новостройках. Нужно лишь соблюдать несложные правила безопасности, не терять бдительности и не скупиться на услуги юриста. Оплата работы правового специалиста не сопоставима с последующими вероятными расходами на суды, экспертизы и адвокатов.

Частые вопросы

Претендент готов купить квартиру в новостройке, но настоятельно требует снизить цену чуть ли не вдвое, ссылаясь на то, что стены кривые, это дефект и несоответствие СНиП. Он прав?

Для того чтобы узнать, насколько кривыми допускается устанавливать несущие и ограждающие стены, достаточно поинтересоваться в источнике: СП 70.13330.2012. Допустимое искривление бетонной стены — чуть больше полутора сантиметров, кирпичной — двух. Допустимые перепады в полу составляют также 2 см. Конечно, вы вправе снизить стоимость квартиры, но лишь опираясь исключительно на свои представления о выгодном. Обязать вас к этому никто не вправе.

Предстоит ли платить НДФЛ, если продать жилплощадь в новостройке через два года после ее получения?

Продажа недвижимости — не важно, о новостройке идет речь или нет — считается автоматически одним из средств приумножения капитала, да еще вы ею и владели менее установленных законом пяти лет. Значит, надо.

Одобрит ли банк ипотеку на покупку жилища в новостройке при условии, что есть в собственности другая квартира?

Факт того, одобрит ли кредитно-финансовая организация нужный займ, никак не зависит от того, что у клиента уже на данный момент есть. Менеджеры кредитнго отдела опираются при выдаче ссуды прежде всего на соображения благонадежности.  Им важно, получат ли они назад данные взаймы деньги и какая вероятность, что клиент не сможет выполнять обязательств.

Есть ли кредитная история у этого кандидата, подпорчена ли она чем-то и если да, то чем именно? Проанализировав все эти данные, специалисты принимают решение, дать взаймы или отказать. Даже если у вас в прошлом были просрочки, но все они закрыты, велика вероятность, что кредит все равно одобрят. Но на меньшую сумму.