Как оформить дарственную на квартиру грамотно и без проблем

Оглавление:

  1. Кому, собственно дарим?
  2. Заключаем договор дарения
  3. Регистрируем договор

Дарение – это безвозмездная и добровольная передача своего имущества другому человеку. Но подарить жилое помещение просто так нельзя – как и любую другую операцию с недвижимостью, дарение квартиры необходимо закрепить юридически.

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 703-44-28 - Москва
+7 (812) 309-68-04 - Санкт-Петербург

Грамотно оформить договор дарения – а в народе попросту дарственную – непросто, если сравнивать с куплей-продажей или обменом. Дарение по своей сложности сопоставимо с наследованием квартиры. И дело тут не только в самой процедуре (хотя и она нелегка), но и в последствиях неверно составленного договора и игнорированием некоторых тонкостей.

Вы можете подарить только приватизированную квартиру. Распоряжаться жильем, которое арендуется по договору социального найма, нельзя – вы не являетесь его владельцем.

Кому, собственно дарим?

Чтобы правильно оформить дарственную на квартиру, надо четко понимать: кому ты передаешь жилье, и какие последствия ждут одаряемого. С этой точки зрения дарение можно условно разделить на три вида:

  • дарение квартиры близкому родственнику;
  • дарение квартиры дальнему родственнику или постороннему человеку;
  • дарение квартиры ребенку.

Квартира самым близким

Гражданское и семейное право в России четко дает определение близких родственников. Ими являются супруги, дети, родители, родные бабушки и дедушки, внуки, а также полнородны или неполнородные (по отцу или по матери) братья и сестры.

Дарение между близкой родней – самый распространенный тип этой сделки на рынке жилья. Причиной тому служит освобождение от налогообложения.

Налоговый Кодекс РФ обязывает одаряемого заплатить 13% от стоимости квартиры, учитывая ее как полученный доход. Но близкие родственники освобождены от этого сбора. Законодательство объясняет этот факт тем, что недвижимость, по сути, перемещается внутри семьи и не становится прямым доходом одного из его членов.

Дарим постороннему

Если даритель и одаряемый являются посторонними людьми или состоят в родстве, но не близком, то с полученной в дар квартиры придется уплатить 13-процентный подоходный налог.

Следует особо выделить факты дарения недвижимости между сослуживцами, коллегами по работе. Если вдруг руководитель дарит квартиру подчиненному (или наоборот), сделка нередко оказывается под пристальным вниманием налоговых и правоохранительных органов. Причиной тому служит возможная фиктивность дарственной или попытка сокрытия взятки с помощью такой имущественной операции.

Часто дарение квартиры происходит между людьми, которые близки де-факто, но с юридической точки зрения они являются друг другу посторонними. Это относится к крестным и крестникам, отчимам и пасынкам. Понятно, что человек может воспитывать ребенка супруги всю жизнь и считать его более чем родным. Но когда речь заходит о дарственной на квартиру, сразу встает вопрос уплаты крупной суммы в виде налога. Эта обидная для обеих сторон сделки потеря нередко приводит к махинациям с кадастровой стоимостью квартиры (исходя из этой величины рассчитывается подоходный налог) и последующим судебным разбирательствам с налоговой службой.

Дарим ребенку

Отличительной особенностью дарения квартиры ребенку заключается в том, что в сделке вместо несовершеннолетнего участвует его законные представитель – один из родителей или опекун.

Кроме того, представитель одаряемого ребенка в дополнение ко всем другим документам должен будет предоставить свое письменное согласие на то, чтобы ребенок принял в дар квартиру. В некоторых случаях (например, когда у родителя/опекуна нет в собственности жилплощади) может потребоваться и разрешение органов опеки.

Еще один нюанс: во время подписания договора дарения и оформления сделки в регистрационной палате должны присутствовать все стороны. То есть, даритель, одаряемый и его представитель. Однако, если ребенку не исполнилось 14 лет, то его присутствие необязательно.

Заключаем договор дарения

Самой важной частью всей процедуры дарения квартиры является договор, на основании которого жилье переходит из одних рук в другие.

Среди юридически неподкованных граждан бытует мнение, что дарственную нужно обязательно заверять нотариально. Это не так: российское законодательство дает право самостоятельно составить документ и подписать его без участия юриста.

Однако есть ситуации, когда составление договора лучше поручить нотариусу. Специалисты в сфере жилищного права советуют это делать когда:

  • существует хотя бы минимальная вероятность того, что третьи лица могут оспорить сделку в будущем;
  • даритель – пожилой человек, или же страдает серьезным заболеванием (чтобы избежать судебных разбирательств с потенциальными наследниками);
  • даритель состоит на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере (лучше дополнительно заказать медицинскую экспертизу, подтверждающую дееспособность);
  • необходимо отсрочить дату наступления права собственности у одаряемого (подобный пункт договора часто присутствует при дарении квартиры ребенку);

Во всех этих случаях нотариус будет выступать дополнительным гарантом прозрачности сделки и добровольности передачи имущества. Если вдруг дело дойдет до суда, то юрист сможет подтвердить, что даритель находился в здравом уме, трезвой памяти и полностью отдавал отчет в своих действиях. Конечно, нотариальная заверка потребует дополнительных затрат (стоимость услуг будет зависеть от кадастровой цены на квартиру). Но, с другой стороны, безопасность и спокойная жизнь стоят этих денег.

Нередко при составлении договора дарения квартиры ребенку или внуку пожилой собственник просит внести пункт, оставляющий за ним право проживать в своей уже бывшей квартире до смерти. Или же запрещающий одаряемому проводить с жильем какие-либо операции до своей кончины. Несмотря на распространенность таких условий, с юридической точки зрения они не имеют никакого веса. В нынешней редакции Гражданского Кодекса просто нет никакой информации по этому поводу. Тем не менее, в суды чаще всего встают на сторону пожилого человека, признавая справедливость подобных требований.

Если вы все же решили самостоятельно заключить договор дарения, то не забудьте внести в него следующие обязательные пункты:

  • данные дарителя и одаряемого (ФИО, серии и номера паспортов или свидетельства о рождении, места регистрации и даты рождения);
  • предмет договора (в нашем случае – квартира и ее точный адрес);
  • краткое описание квартиры (количество комнат, площадь, этаж, тип многоквартирного дома, кадастровая стоимость);
  • номер свидетельства о праве собственности дарителя;
  • дата и место заключения данного договора;
  • пункт о том, что даритель отдает отчет в своих действиях, сделка имеет добровольный и безвозмездный характер;
  • количество экземпляров договора;
  • подписи сторон.
Не забудьте включить в документ информацию об обременении квартиры (если оно имеется). Но помните, что в некоторых ситуациях, жилье, находящееся под залогом или арестом нельзя дарить. Например, если одаряемым выступает несовершеннолетний.

Типовой образец договора дарения вы можете найти здесь.

Регистрируем договор

Чтобы квартира перешла в дар от одного человека к другому, сделку нужно зарегистрировать в Росреестре. Однако сама процедура необязательно должна проходить в регпалате: с приходом в муниципалитеты многофункциональных центров (МФЦ) сделку можно оформить и там.

Перед подачей документов одаряемому необходимо заплатить госпошлину. Стоимость регистрации перехода права собственности на квартиру на данный момент составляет 1000 рублей. Если плательщиков несколько, то они делят эту сумму поровну. Раньше платился еще и взнос за регистрацию самого договора дарения, но в 2013 году он был отменен.

В Росреестр предоставляется следующий пакет бумаг:

  • паспорта сторон сделки (если одаряемый не достиг 14 лет, то свидетельство о рождении);
  • все экземпляры договора дарения;
  • свидетельство о праве собственности дарителя;
  • кадастровый паспорт;
  • письменное согласие остальных владельцев недвижимости (если квартира находится в совместной собственности);
  • свидетельство о браке и письменное согласие супруга на сделку (если квартира является совместно нажитым имуществом);
  • свидетельство о смерти супруга (если он умер);
  • письменное согласие законного представителя одаряемого и разрешение органа опеки (если жилье дарится ребенку);
  • выписка из домовой книги;
  • заявление на переход права собственности (и от дарителя, и от одаряемого);
  • справка из налоговой службы об отсутствии задолженностей;
  • квитанция об оплате государственной пошлины;

Проверка документов идет в течение 10 рабочих дней. После этого одаряемый может прийти и забрать свидетельство о праве собственности уже на свое имя. С этого момента он полноправный владелец квартиры (если иное не указано в договоре).

Иногда в дарственной прописывается пункт о том, что одаряемый вступает в права на жилплощадь не сразу после регистрации сделки, а через какое-то время. Чаще всего это происходит, когда родители или бабушки/дедушки дарят квартиру ребенку или внуку. Для вступления во владение, как правило, нужно выполнить какое-то условие – окончить вуз или вступить в законный брак. Или же достигнуть определенного возраста.

Подводя краткий итог, можно сделать вывод: дарение квартиры действительно сложная процедура со множеством тонкостей и не очевидных факторов. Она требует подготовки и пристального внимания как на этапе заключения договора, так и во время регистрации. Но даже приняв все меры предосторожности и соблюдая все юридические нюансы, нельзя исключать того, что дарственная может быть оспорена в будущем. Нотариус и грамотно составленный договор хоть и дают неплохие гарантии надежности сделки, не являются панацеей от сварливых родственников.