Как оформить землю в собственность под многоквартирным домом и кому это выгодно?

Оглавление:

  1. Правовые обоснования
  2. Можно ли обойтись без приватизации?
  3. Как это делается?
  4. Определение размера и границ участка
  5. Какие документы предоставляют в Росреестр?
  6. Частые вопросы
В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 703-44-28 - Москва
+7 (812) 309-68-04 - Санкт-Петербург

Не бывает дома без земли. Россияне вправе оформить право собственности не только на предоставленные им квадратные метры в доме, но и на территорию под ним. Этот вопрос впервые был поднят еще в 2005 году, когда был принят Жилищный кодекс, и особенно обострился, когда заговорили о реновации.

Правовые обоснования

Согласно правилам действующего законодательства, уже в момент, когда начинают рыть котлован под будущее жилое здание и застройщики начинают распродавать планируемые квартиры, будущие хозяева квартир вправе оформить территорию под домом в долевую собственность. Одновременно с квадратными метрами им принадлежит также общее имущество:

  • крыша;
  • чердаки;
  • подвал;
  • инженерные системы;
  • земля, где стоит здание;
  • элементы благоустройства и озеленения.

То есть получается, что изначально территория, занимаемая зданием, входит в общее имущество (ст. 36 ЖК). Оформление его в долевую собственность — не обязанность, а право жильцов, о существовании которого знают далеко не все.

Можно ли обойтись без приватизации?

Официальное оформление собственности не оставляет возможности для произвола со стороны администрации. С момента оформления распоряжаться этой частью недвижимости вправе только жильцы. Они также могут инициировать строительство в пределах участка или сдать какую-то его часть в аренду. А главное — властям теперь не удастся решать через головы владельцев вопросы о перераспределении и точечных застройках (ст. 36 ЖК). Это же относится и к реновации. Хозяева остаются хозяевами, даже если они заселились до 2005 года, когда был принят Жилищный кодекс.

Если же муниципалитет все-таки забирает часть территории, то он обязан выплатить дольщикам денежное возмещение. Особенно перекрой земли вероятен у высоток, к которым почти вплотную стоят «хрущевские» пятиэтажки. Да и самим обитателям «хрущевок» пока не поздно, следует заказать межевание участка, а затем перевести его в долевую собственность.

С момента объявления себя официальными хозяевами земли жильцы полностью отвечают за ее обслуживание и содержание.

Как это делается?

Оформление права на участок происходит на основании (ст. 30, ч. 4 ЗК):

  • решения общего собрания жильцов;
  • кадастрового паспорта участка.

Процедура состоит из нескольких этапов:

  • хозяева квартир отправляют запрос и узнают, стоит ли на учете участок под их зданием, как он оформлен:
  • если отмежеван, заказывается выписка из ЕГРН;
  • если не размежеван, принимается решение об общем собрании, затем заключается договор с кадастровой фирмой, которая присылает своего инженера для проведения работ. Он же потом сдаст итоговые бумаги в Кадастровую палату;
  • оплачивают пошлину в виде 600 рублей;
  • готовый пакет документов сдают в Многофункциональный центр или непосредственно в Росреестр;
  • полномочный представитель забирает обновленную документацию.

Границы участка согласовываются с хозяевами соседних наделов (если последние уже оформлены), либо с администрацией города. Межевой план представляется в администрацию города и затем на общее собрание владельцев жилья. Он должен быть одобрен большинством голосов (ст. 46 ГК). Только после этого он принимается и со всеми документами представляется в Росреестр.

Определение размера и границ участка

Положения Земельного и Жилищного кодексов РФ в отношении земли, занятой многоквартирным зданием, дают ясную картину ее правового статуса. Но каков размер этой зоны — на этот вопрос ни один из этих источников точно не отвечает. Более конкретен Градостроительный кодекс (ст. 43), гласящий, что при определении размеров надела опираются на данные фактического землепользования и те градостроительные нормативы, которые применялись, когда возводилось здание.

Норматив земельного участка рассчитывается по специальной формуле:

S(нру) = S x Y
где S(нру) — размер земли, измеряемый в м2,
S — общая площадь квартир в здании,
Y — удельный показатель доли земли для домов с тем или иным количеством этажей.

При определении границ зоны, относящейся к дому, опираются на красные линии, границы смежных наделов и естественные границы. Под термином «красные линии» (ст. 11 ГрК) понимаются планируемые границы участка, на которых расположены автодороги, трубопроводы, линии связи и подобные им объекты. Эти линии присутствуют в проектной документации (ст. 5 ГрК) и генеральных планах городов.

Именно на эти положения будет опираться кадастровая фирма, работая над межевым планом.

Какие документы предоставляют в Росреестр?

Помимо межевого плана, полномочный представитель собирает пакет документов (ст. 245 ГК):

  • заявление на регистрацию прав на общее имущество многоквартирного дома (МКД);
  • общегражданское удостоверение личности представителя;
  • доверенность (если требуется);
  • протокол общего собрания, где отражено принятие решения о межевании;
  • протокол общего собрания о долевом распределении;
  • чек госпошлины.

Решение вопроса займет семь дней.

Так что ответ на вопрос: стоит ли озаботиться статусом участка под домом, существует только один — стоит и как можно скорее. Если, конечно, вам не безразлично, перекроят власти вашу территорию по своему усмотрению или нет.

Частые вопросы

Заниматься оформлением земли в собственность хочет только инициативная группа жильцов, остальным безразлично. Как оформить все без их участия?

Для оформления процедуры в Кадастровой палате понадобятся выписки из протокола общего собрания. Жители МКД должны большинством голосов признать необходимость оформления участка и распределить доли. Без этого заявление откажутся принимать.

Поговорите с другими жильцами, обрисуйте перспективы, чтобы они поняли, что именно поменяется от их решения. Например, при реновационных работах невозможно будет распорядиться землей без вашего ведома. Если часть земли будет захвачена, вы спокойно можете затребовать у государства компенсацию через суд и получить ее.

Кто платит пошлину за оформление и когда?

Полномочный представитель, который действует от имени инициативной группы жильцов, ведет переговоры с кадастровым инженером по поводу межевания, принимает у него итоговую документацию, затем предоставляет все бумаги в Росреестр. Пошлину в большинстве случаев можно оплатить в многофункциональном центре. Во многих центрах стоят платежные киоски. Если нет, то платеж осуществляется в любом отделении банка. Оплаченная квитанция входит в пакет необходимых бумаг (ст. 333.33 НК).

Как быть, если неизвестно, сформирован ли участок под зданием?

Отправьте запрос в Росреестр. В ответ придет выписка. Если не сформирован, созывайте общее собрание, выносите на повестку дня вопрос о найме кадастровой фирмы для межевания. Решение принимается большинством голосов. Протокол входит в пакет обязательных документов, прилагаемых к заявлению на оформление собственнического права на землю в Росреестре. Туда же прикладывается межевой план.