Как осуществляется и для чего проводится выкуп государственных и муниципальных земельных участков

Согласно действующему российскому законодательству, выкуп государственных и муниципальных земельных участков — это одно из двух основных действий, наряду с арендой, которое граждане и организации могут выполнять, чтобы получить права на пользование землёй. Чтобы полностью соблюсти законодательные требования, выкуп необходимо осуществлять строго в предусмотренном законом порядке.

Ситуации, в которых возможен выкуп

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 703-44-28 - Москва
+7 (812) 309-68-04 - Санкт-Петербург

Законом предусмотрены следующие обстоятельства, в рамках которых лицо имеет право выкупить земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности:

  1. Приобретение земельного участка, на котором расположен объект капитального строительства, собственником этого объекта. Чтобы провести такую сделку, необходимо уплатить стоимость земельного участка в соответствии с кадастровой стоимостью и со ставкой, которая устанавливается в каждом субъекте федерации отдельно. В некоторых случаях эта ставка составляет 100%, в некоторых может оказаться существенно ниже. Согласно первому пункту 36-й статьи Земельного кодекса, собственники объектов капитального строительства имеют исключительное право на приватизацию земли, на которой они расположены.
  2. Выкуп земельного участка лицом, которое уже имеет право постоянного бессрочного пользования этим участком. При этом будущий собственник должен уплатить сумму согласно рыночной стоимости выкупаемого участка. В некоторых случаях могут действовать ставки, аналогичные уже упомянутым, которые используются при выкупе земли собственниками объектов капитального строительства.
  3. В отдельном порядке рассматривается выкуп гражданами земельных участков, если права на землю у них существовали до 29 октября 2001 года. В этом случае граждане вправе затребовать вместо выкупа представления земельного участка в собственность бесплатно. Это предусмотрено в тех случаях, если граждане до этого уже владели правом на пользование землёй в целях ведения дачного или подсобного хозяйства, индивидуального строительства, огородничества или садоводства, а также если они уже владели объектами капитального строительства на таких участках. Из-за правовых изменений, которые произошло в 2001 году, предусмотрена процедура перевода прежних прав владения землёй в право собственности без процедуры выкупа.

На территории Российской Федерации, согласно законодательству, переход земельного участка из собственности государства или муниципалитета в собственность следующих лиц:

  • граждан — для строительства, в том числе жилищного;
  • организаций — для любых целей, кроме строительства;
  • уполномоченным лицам — для развития застроенной территории в порядке, предусмотренном соответствующим договором.

Закон не принуждает в этих случаях приобретать землю в собственность — приобретатели прав на земельные участки могут по собственному усмотрению потребовать, чтобы участок был предоставлен им на условиях аренды, а не собственности. В таком случае правомочность требования и возможность его выполнения будут устанавливаться в соответствии с целями, для которых будет использоваться земельный участок, а также с дополнительными обстоятельствами будущего пользования землёй.

Правовые аспекты и выгоды приобретения в собственность

Для лиц, которые приобретают земельные участки в собственность, предусмотрено несколько правовых аспектов, за счёт которых положение собственника получается более выгодным и удобным, чем положение арендатора:

  1. Для собственника земли, который владеет всей полнотой прав на землю, приобретение участка — перспективный шаг, поскольку его можно будет в дальнейшем капитализировать: закладывать, продавать, сдавать в аренду или иным способом использовать по своему усмотрению.
  2. Узаконить объекты самовольного строительства намного проще, будучи собственником земли, на которой они находятся.
  3. Для некоторых случаев предусматриваются льготные цены для выкупа земельного участка, которые оказываются в несколько раз ниже, чем рыночная стоимость такого участка.

Однако универсального решения нет, и в каждом случае, выбирая между выкупом в собственность и арендой, необходимо оценивать все значимые факторы.

Когда не разрешается выкуп земли в собственность

Российское законодательство устанавливает некоторые ограничения на выкуп государственных и муниципальных земельных участков в собственность. Согласно третьему пункту 28-й статьи Федерального закона о приватизации, отказ может быть дан лишь в случаях, предусмотренных законом, в ином случае такой отказ будет неправомочен и может быть обжалован. Граждане и юридические лица не могут осуществлять данную процедуру в следующих случаях:

  1. Земельный участок изъят из оборота и не может быть приобретён в собственность в связи с прямым указанием Земельного кодекса (27-я статья). В Кодексе приводится исчерпывающий список категорий земли, которая не может быть приобретена в собственность. Это, в частности:
    • национальные парки и государственные заповедники;
    • территории постоянной деятельности вооружённых сил и иных воинских формирований, военных судов, ФСБ, органов государственной охраны;
    • места расположения АЭС, места хранения радиоактивных веществ, ядерного топлива и отходов;
    • территории ЗАТО, учреждений и организаций ФСИН, кладбищ (военных и гражданских);
    • места расположения сооружений, инфраструктуры и коммуникаций, предназначенных для охраны и защиты государственных границ.
  2. Земельный участок имеет ограничения по предоставлению в собственность. Условия, которые могут служить основанием для отказа, предусмотрены Земельным кодексом и в каждом случае должны рассматриваться отдельно, если возникает спорная ситуация. Гражданам или организациям может быть отказано в выкупе земельного участка в собственность, если этот участок:
    • находится в пределах особо охраняемой территории, входит в состав лесного фонда или занят особо ценными объектами культурного наследия; 
    • используется для таможенных нужд, в целях обеспечения безопасности, в промышленных целях; 
    • является территорией расположения водных объектов, принадлежащих государству или муниципалитету; 
    • находится в пределах ЗАТО, занят объектами космической инфраструктуры, средствами связи, гидротехническими сооружениями, используется для транспортных нужд; 
    • служит для производства опасных веществ или подвергался деградации (химическому загрязнения, биологическому или радиационному заражению); 
    • располагается в первом или втором поясе санитарной зоны.
  3. Участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд, и это подтверждается в предусмотренном порядке государственным кадастром и ЕГРП.
  4. Передача участка в собственность запрещена федеральным законодательством. Это возможно в ряде случаев, например для береговой полосы в соответствии с Водным кодексом РФ, а также для земельных участков общего пользования.

Если собственник не согласен с отказом в выкупе земельного участка в собственность, он имеет право обжаловать отказ, подав обращение в суд.

Таким образом, закон предусматривает случаи, в которых граждане и организации имеют право приобретать земельные участки в собственность. Такая процедура является одной из двух основных форм передачи земли в пользование, наряду с арендой. Приобретение в собственность имеет свои преимущества по сравнению с арендой, однако в некоторых случаях законодательство предусматривает возможность отказа в передаче земли в собственность.