Как правильно оформить дарственную на комнату в общежитии?

Оглавление:

  1. Отдельное помещение как самостоятельный объект жилищного и гражданского права
  2. Условия передачи в дар
  3. Особенности оформления
  4. На что следует дополнительно обратить внимание?
  5. Как зарегистрировать объект после дарения?
  6. Частые вопросы
В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 703-44-28 - Москва
+7 (812) 309-68-04 - Санкт-Петербург

Дарение жилплощади зачастую позволяет обойти некоторые законодательные ограничения и беспрепятственно передать ее в собственность другому лицу. В качестве жилья может выступать не только целая квартира, но и отдельная комната, в частности, в общежитии.

Передача прав на такое помещение вследствие особенностей расположения предполагает ряд нюансов, с которыми необходимо считаться, если вы решили подарить жилье в общежитии и оформить это установленным законодательно способом.

Отдельное помещение как самостоятельный объект жилищного и гражданского права

Комната — это одна из разновидностей отдельных помещений. Критерии ее определения закреплены в п. 4 ст. 16 Жилищного кодекса. Согласно указанной норме, это часть дома или квартиры, которая предназначена непосредственно для жилья в ней. Различают несколько разновидностей такой жилплощади: в квартире, в коммуналке и в общежитии.

Это самостоятельный объект жилищного права, который на основании ст. 15 ЖК определяется как место для проживания в нем. Здесь необходимо понимать, что таким местом может быть только именно жилое помещение: ни кухня, ни санузел, ни душевая к ним не относятся. Однако, приобретя жилой объект в общежитии, гражданин автоматически будет вправе пользоваться всеми общими помещениями.

Как любой объект собственности, такая жилая площадь может быть любым образом отчуждена. В том числе ее можно подарить другому человеку. Чтобы одаряемый имел законные права на полученную жилплощадь, он должен получить какие-то специальные документы, подтверждающие его статус собственника.

В случае подарка в виде жилья такие документы — это сам договор (ст. 572 Гражданского кодекса) или дарственная и выписка из ЕГРН, свидетельствующая о государственной регистрации права собственности (статья 574 ГК).

Условия передачи в дар

При оформлении договора дарения жилплощади в здании общежития следует учесть такие обязательные условия:

  1. Комната должна находиться в частной собственности дарителя. В противном случае отчуждение невозможно. Сюда же относятся и случаи, когда жилая площадь находится в совместной собственности (статья 576 ГК). Совместное собственничество — обстоятельство, ограничивающее дарение. Для осуществления такого действия понадобится согласие супруга или иного сособственника.
  2. Акт передачи всегда производится безвозмездно, иначе это не дар. Если при оформлении дарственной вдруг «всплывут» сведения о том, что подаривший комнату что-либо затребовал в качестве компенсации за нее, то сделка будет считаться ничтожной по причине ее мнимости или притворности в соответствии с правилами статьи 170 ГК.
  3. Как известно, дарственная не требует нотариального удостоверения, однако по причине того, что комната — объект недвижимого имущества, соответственно статье 131 ГК требуется государственная регистрация такого правоперехода.
  4. Приобретение жилплощади путем получения ее в дар квалифицируется действующим налоговым законодательством как доход в размере ее стоимости. Поэтому получивший собственное место в общежитии гражданин должен в соответствии со ст. 40, 208 и 217 НК уплатить налог на полученный доход. Он составляет 13 % от стоимости имущества (ст. 224 НК РФ).

Кстати, если объект находится в общей собственности, то ее можно подарить, если произвести выдел (п. 2 ст. 252 Гражданского кодекса). Если же общая собственность уже поделена на доли, то ее отчуждение имеет особые условия в соответствии со статьей 250 гражданского законодательства. Но при передаче в дар это ограничение снимается, то есть никакого права преимущественного выкупа при этом у сособственников не возникает. Как, впрочем, не возникает и права у дарителя извлечь из этой ситуации какую-либо прибыль.

Особенности оформления

При составлении договора необходимо учитывать, что помещение в здании общежития — объект, для которого установлены особые правила гражданского оборота:

Из общих правил можно отметить:

  • письменную форму договора, что для передачи недвижимости обязательно, устная форма сделки при этом недопустима;
  • последующую госрегистрацию (статья 574 ГК);
  • условие о предмете договора (статья 432 ГК).

Чтобы в полной мере выполнить условие о предмете сделки, нужно в тексте указать максимально подробное описание передаваемого в дар имущества:

  • местоположение;
  • площадь;
  • кадастровые и технические данные, содержащиеся в соответствующих паспортах;
  • указание всевозможных дефектов и недостатков помещения, если таковые имеются.

Гражданское законодательство предусматривает и такую возможность, как обещание дарения в будущем (п. 2 статьи 572 ГК РФ). В таком случае даритель должен четко прописать в договоре что именно, когда именно, кому и в какой форме он намеревается передать. Целесообразно в таком документе предусмотреть и необходимые бумаги, которые надлежит собрать для регистрации, и расходы по уплате госпошлин и налога.

На что следует дополнительно обратить внимание?

Необходимо также заметить, что важной характеристикой имущества считается его стоимость. От этой величины зависит сумма налога, который нужно будет уплатить одаренному жилплощадью гражданину. Поскольку на практике возникают разногласия по поводу определения налоговой базы, то есть рыночную брать для расчета стоимость или же кадастровую, то целесообразно выяснить обе. С этой целью потребуется прибегнуть к услугам специалиста-оценщика.

В передаваемом помещении могут быть и серьезные недостатки, которые не только портят эстетику жилья, но и несут угрозу проживающим в нем людям. Тогда в соответствии со ст. 580 одаряемому нужно не просто сказать о наличии таких недостатков, но и отразить их в передаточном акте на комнату (статья 556 ГК РФ).

Как зарегистрировать объект после дарения?

Если вы уже подарили жилплощадь в общежитии и решили с одаряемым вопрос оплаты налога (как правило, это дело самого одаряемого), то самое время заняться вопросом законного оформления права на комнату. Несмотря на то что переход права собственности на жилье в случае дарения совершается сразу же, как человек такой дар принял, госрегистрация все же необходима.

Регистрированию подвергается не сама дарственная, поскольку госрегистрация договора дарения недвижимого имущества отменена еще в 2012 году (Федеральным законом № 302 от 30.12.2012), а именно переданный объект недвижимости в соответствии со ст. 131 ГК. Госрегистрация производится по правилам, установленным Федеральным законом № 218 от 13.07.2015.

Для того чтобы осуществить регистрацию, и подарившему, и одаряемому нужно отправится либо в отделение Росреестра, где непосредственно занимаются такими вопросами, либо в многофункциональный центр, откуда вся необходимая документация будет направлена в нужные инстанции.

Соответственно ч. 2 ст. 18 ФЗ 218 можно обращаться в любые отделения Росреестра вне зависимости от местоположения помещения. Срок регистрации с момента вступления в силу ФЗ № 218 вместо 10 рабочих дней сократился до 7.

Как следует из положений действующего законодательства, акт дарения комнаты, расположенной в общежитии, имеет некоторые отличия от передачи в дар целой квартиры или, к примеру, комнаты в коммуналке. Дарение в целом проще, чем купля-продажа, к нему применяется меньше ограничений, однако и здесь есть свои особенности, учет которых не менее важен.

Частые вопросы

Каким способом можно приобрести комнату в общежитии, если она находится в собственности у близкой родственницы?

Приобретение комнаты у родственников в целом не отличается от аналогичных сделок с посторонними гражданами. Поэтому можно оформить как договор купли-продажи по правилам ст. 454 Гражданского кодекса, так и дар в соответствии со ст. 572 ГК РФ. Применение того или иного способа отчуждения имущества зависит от целей сделки: хочет ли гражданин, передающий свою собственность, получить от этого прибыль.

При этом следует убедиться, нет ли других собственников этого имущества, например, супруга родственницы, с которым она совместно владеет этой комнатой, а так же долевых сособственников. В случае оформления дарственной мнение долевых собственников не учитывается, а вот если вы решите комнату продать, то обратите внимание на нормы статьи 250 ГК о праве преимущественной покупки сособственниками долей.

Каким будет размер налога в случае дарения комнаты в общежитии матерью своей дочери?

Уплата налога за доход в виде полученной жилплощади предусмотрена статьей 224 Налогового кодекса в размере 13 % от ее стоимости. Однако статьей 217 НК (п. 18.1) регламентируется освобождение от налогов передаче дара между близкими родственниками.

По правилам семейного законодательства близкими считаются родственники по восходящей и нисходящей линии: мать, отец, бабка, дед, дети и внуки, а также братья и сестры (ст. 14 Семейного кодекса). Следовательно, дарение жилплощади матерью дочери налогом не облагается. Для подтверждения факта родства достаточно просто указать это в договоре со ссылкой на соответствующую статью СК.

Как обезопасить договор дарения от последующего возможного оспаривания?

Дарственную вообще довольно сложно оспорить. Действующее законодательство предусматривает узкий круг обстоятельств, при которых такой договор может быть расторгнут. Это условия отмены дарения, закрепленные в статье 578 Гражданского кодекса.

Для еще большего усложнения оспаривания договора можно удостоверить его нотариально, хотя по закону это не обязательно. По этому поводу в ст. 163 ГК указано, что удостоверение любой сделки нотариусом свидетельствует о проведенной проверке ее законности, что практически исключает возможность оспаривания в суде этого критерия.