Как правильно принимать квартиру в новостройке: алгоритм действий будущего собственника

Оглавление:

  1. Алгоритм процесса приема-сдачи нового жилья
  2. На что стоит обратить внимание при приемке?
  3. Особенности приемки квартир при разной степени оснащенности
  4. Жилье без отделки
  5. Помещение с черновой отделкой
  6. Квартира «под ключ»
  7. Частые вопросы
В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 703-44-28 - Москва
+7 (812) 309-68-04 - Санкт-Петербург

Приобретение жилья в только что выстроенном доме позволяет покупателям некоторую экономию. Чаще всего речь идет о помещении без внутренней отделки, а потому и с более низкой стоимостью. В ряде случаев жилище уже подготовлено к проживанию, тогда и нюансы процедуры принятия такой квартиры имеют отличия.

При покупке новостроя, в котором вы будете первым жильцом, нужно быть значительно внимательнее, чем при приобретении на вторичном рынке, поскольку можно найти недостатки, которые до вас никем не были обнаружены.

Алгоритм процесса приема-сдачи нового жилья

Процедура принятия происходит в следующем порядке: покупатель оповещается о том, что ему будут выданы ключи, и следует явиться для осмотра и приемки, а также подписания  акта приема-передачи. Такой осмотр производится строго по предварительной записи. Проверка осуществляется, когда подходит очередь покупателя по заранее составленному графику.

На осмотр и прием следует явиться уже с пакетом необходимой документации, а именно:

  • с паспортом;
  • договором долевого участия;
  • доверенностью с нотариальным удостоверением (если покупатель сам прийти не может и вместо него пришел его представитель).

Покупатель внимательно осматривает предоставленное застройщиком жилье и отмечает значимые недостатки, которые впоследствии должны найти отражение в специальных документах. После процедуры осмотра составляется акт приема-передачи, что означает, что квартира принята гражданином и к строительной компании он претензий не имеет (статья 8 ФЗ № 214 от 30.12.2004).

Если же обнаружены значительные недочеты, то к акту прилагается специальная ведомость, в которой они и фиксируются. Эта бумага — указание для застройщика, какие именно неполадки надо устранить в обязательном порядке. Будьте предельно внимательны на этом этапе: если акт подписан без указания «проблемных мест» в строительстве, или претензии гражданина не учтены в ведомости, то позднее крайне затруднительно что-либо доказать даже в суде.

На что стоит обратить внимание при приемке?

Не поддавайтесь на уговоры застройщика подписать те или иные документы, если вы стопроцентно не уверены в их содержании. На практике часто случается, что представитель сдающей объект компании предлагает клиенту подписать акт и другие бумаги, минуя процедуру осмотра. Аргументируется это новизной постройки и тем, что в новом жилье уж точно нет никаких недочетов.

Не соглашайтесь на это. Обязательно осмотрите квартиру перед тем, как ставить свою подпись. Если вы обнаружите проблемы в своем жилище уже после подписания всех бумаг, то устранять их придется самостоятельно, так как доказать причастность к этому того, кто так построил, вряд ли удастся.

В зависимости от своей значительности, обнаруженные в принимаемом жилье дефекты подразделяются на существенные и несущественные. Существенные — это те, которые делают проживание в помещение невозможным. Такими дефектами, например, признаются неработающая канализация, лишние отверстия и дыры в стенах и окнах, дефекты установки окон и дверных коробок.

Покупатель может не подписать акт и при незначительных или несущественных дефектах, например, неровностях штукатурки. Тогда застройщик может спустя двухмесячный срок написать акт в одностороннем порядке и оставить все, как было.

Особенности приемки квартир при разной степени оснащенности

Помещения в новостройках отличаются по степени подготовленности к проживанию:

  • без отделки;
  • с черновой отделкой;
  • с чистовой отделкой.

В зависимости от готовности квартиры к въезду жильцов различается и процесс осмотра такого жилья при его принятии покупателем.

Жилье без отделки

Жилье без отделки следует проверять, в первую очередь, на соответствие плану. План прилагается к договору долевого участия в строительстве. Сам состав ДДУ регулируется ст. 4 Федерального закона № 214 от 30.12.2004.

С целью проверки соответствия объекта плану нужно провести обмер, для чего следует на осмотр взять с собой уровни, линейки и другие измерительные приборы. Если обнаружено несоответствие, то можно потребовать у застройщика денежное возмещение за недополученную жилплощадь. Кроме этого, необходимо определить функциональность окон и дверей, для этого нужно несколько раз подряд их открыть и закрыть. При этом не должно возникать никаких препятствий при открывании и закрывании.

Уровнем нужно проверить, ровно ли стоят стены, то есть нет ли отклонения от вертикали. На стенах, потолках и в углах необходимо убедиться в отсутствии грибкового поражения. Если обнаружены разбитые при установке или при других обстоятельствах окна, неработающие замки и т. д., то компания-застройщик обязана все починить за свой счет.

Также проверьте, работает ли вентиляция. Это можно сделать при помощи зажигалки либо листка бумаги. Если листок бумаги или пламя зажигалки не втягивается в сторону вентиляционного отверстия, значит, вентиляция засорена строительным или другим мусором. Это существенный недостаток, поскольку для ее прочистки может понадобиться разрушение стены. Розетки и патроны под лампочки можно проверить принесенными с собой приборами.

Помещение с черновой отделкой

Черновые, или так называемые предчистовые, работы предполагают наличие обоев на стенах и укладку напольного покрытия. В связи с этим проверка такой квартиры занимает больше времени. Если помещение без всякого оформления можно проверить самостоятельно, то на осмотр жилья в предчистовом состоянии лучше пригласить специалиста, чтобы он мог обнаружить скрытые недостатки.

  1. Пол кладется поверх гидроизоляции, если это в ванной или санузле, и поверх звукоизолирующего покрытия — в других помещениях. Если этой «прослойки» нет, то это грубейшее нарушение и повод не подписывать акт. Кроме того, при осмотре можно выявить пустоты, трещины и неровности. Для этого тоже понадобится предварительно принесенный с собой уровень.
  2. Чтобы убедиться в ровности стен, нужно не только применить уровень, но и потрогать их: так можно выявить трещины, наплывы, дыры и прочие значительные дефекты, которые визуально можно и не увидеть.
  3. Предчистовое оформление предполагает и полную готовность потолка к последующей окраске: он оштукатурен, зашпаклеван и покрыт грунтовкой. При этом недопустим перепад его высоты более чем на сантиметр.
  4. Трубы — водопроводные и отопительные — должны быть ровными, без вмятин и трещин. Необходимо проверить наличие и целостность всех деталей, заявленных в прилагающейся документации. Если приемка происходит зимой, то необходимо проверить и работу отопления. Канализационные и водопроводные стояки должны быть установлены строго вертикально.

Если в помещении уже проведен, например, интернет, то обязательно проверьте наличие всех проводов, целостность их изоляции, отсутствие заломов и других повреждений.

Квартира «под ключ»

Чистовая отделка или отделка «под ключ» предполагает полную готовность помещения к заезду жильцов. Поэтому именно при такой отделке проверяющим стоит проявить наибольшую внимательность. Здесь как нельзя кстати будет помощь специалиста-отделочника, который сможет выявить все неполадки.

Следует отметить, что в только что в квартире только что возведенного дома недочеты есть практически всегда. Поэтому важно отделять те, что действительно мешают проживанию, от тех, что незначительны. При этом свои права в случае их нарушения застройщиком отстаивать следует обязательно. Квартира — дорогостоящее и долговременное приобретение, поэтому к ее приемке нужно отнестись очень внимательно.

Частые вопросы

Как определить, допустимо ли отклонение кривизны стены в новостройке или нет, при приемке квартиры с черновой отделкой?

Ровность стен регулируется Сводом правил СП 70.13330.2012. В соответствии с указанным документом допускается отклонение бетонных стен от вертикали на 1,5 см, а кирпичной — на 2,0 см. Разница в высоте поверхности пола в комнате — не больше 2,0 см с каждой стороны. При этом в горизонтальной плоскости допускается неровность не больше 0,5 см на каждые 2 м поверхности.

Определить соответствие стен в проверяемом помещение можно при помощи уровня. Поверхность также необходимо дополнительно проверить на ощупь. Если отклонения будут существенны, это повод не подписывать акт приема-передачи до тех пор, пока застройщик не устранит эти нарушения за свой счет.

Кому будет принадлежать квартира в новостройке, если покупает ее муж и с ним же заключен договор долевого участия в строительстве?

В соответствии со статьей 34 Семейного кодекса все приобретенное в браке считается совместно нажитым. Покупка будет считаться общим совместным имуществом вне зависимости от того, с кем заключен договор, и кто вносил денежные средства в качестве оплаты.

Кроме того, согласно п. 3 ст. 34 СК РФ совместно нажитым такое приобретение будет даже в том случае, если один из супругов по каким-либо уважительным причинам не работал и не получал никакого дохода.

Имеет ли право продавец жилья в новостройке требовать внесения оплаты по договору долевого участия (ДДУ) в строительстве, если еще не произведена регистрация в Росреестре?

Нет, не имеет. Регистрация ДДУ осуществляется по правилам и на основании ст. 48 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 о госрегистрации недвижимости. На практике застройщики часто предлагают вначале внести оплату, а после — зарегистрировать документ.

Это нарушение, так как, соответственно п. 3 ст. 4 ФЗ № 214, ДДУ подлежит госрегистрации и моментом его заключения считается именно регистрация. То есть ранее этого его просто не существует как законного основания для оплаты.