Как правильно принять квартиру у застройщика: что нужно знать покупателю

Оглавление:

  1. Понятие приемки работ
  2. Стены и перекрытия
  3. Коммуникации
  4. Окна
  5. Сантехника и прочее

Когда речь заходит о том, где лучше покупать квартиру – на первичном или вторичном рынках – мнения часто расходятся. Многие утверждают, что новостройка в любом случае выгоднее. Руководствуются они, как правило, следующими доводами:

  • цены на жилье в новостройках нередко бывает ниже аналогов на вторичном рынке;
  • улучшенная планировка (если речь не идет о квартирах эконом-класса);
  • мнение, что новый дом простоит дольше и не потребует капитального ремонта больший срок;
  • применение современных технологий при строительстве;
В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 703-44-28 - Москва
+7 (812) 309-68-04 - Санкт-Петербург

Люди более консервативных взглядов предпочитают приобретать квартиры на вторичном рынке. В пользу этого решения говорят такие плюсы, как:

  • более высокая ликвидность квартиры;
  • все «болячки» дома давно известны;
  • вторичное жилье находится в уже обжитых районах, а значит, есть вся необходимая социальная инфраструктура;
  • расхожее мнение, выраженное общей фразой «раньше строили лучше».

В принципе, обе стороны правы. Однако купить новую квартиру и не прогадать – целое искусство. И самое главное здесь – правильно принять квартиру у застройщика. К сожалению, консерваторы во многом правы. Нынешние застройщики очень часто недобросовестно относятся к своим обязанностям. Бизнес есть бизнес – все хотят минимизировать расходы. Поэтому экономят и на проектах, и на материалах, и на квалификации рабочих. Даже в элитных домах нередки огрехи. И кривые стены – лишь наименее проблемные из них.

Понятие приемки работ

Независимо от того, как вы приобретаете жилье (по договору долевого участия напрямую у строительной компании, или же через посредника – агентство недвижимости) вам предстоит осмотр квартиры. Если речь идет о ДДУ, то после осмотра вам необходимо будет принять квартиру в новостройке у застройщика, подписав акт приемки работ. После того как вы оставите свой автограф в документе, все претензии к строителям придется отстаивать в суде. А как работает наша судебная система, объяснять не нужно. При хорошем раскладе нарушения устранят в течение года. При плохом – вам придется выкладывать десятки, а то и сотни тысяч рублей из своего кармана, чтобы исправить огрехи застройщика.

В дальнейшем мы будем рассматривать именно вариант принятия квартиры у застройщика по ДДУ. Но практические советы, приведенные ниже, можно смело применять и при обычном осмотре жилого помещения.

Подавляющее большинство дольщиков понятия не имеют о том, как выявить те или иные изъяны жилого помещения. Конечно же, если вы являетесь профессиональным строителем, то можете смело пропускать наши советы. Остальным же мы предлагаем своеобразный ликбез, с помощью которого по прямым или дольщик по косвенным признакам сможет обнаружить недостатки новой квартиры.

Стены и перекрытия

Итак, вы пришли на финальный осмотр квартиры. И агенты застройщика уже трясут перед вами бумагами с просьбой быстрее подписать акт приемки работ. Не поддавайтесь на их уверения, что все сделано на совесть – в конце концов, жить в этой квартире вам, а не им. Поэтому заранее предупредите, что исследовать квартиру будете досконально. И не обращайте внимания на поскучневшие лица представителей застройщика.

  1. Во-первых, возьмите двухметровый уровень и приложите его ко всем стенам. Дождитесь, пока пузырьки воздуха в окошках индикаторах замрут. Если отклонение от центра больше двух-трех миллиметров, смело заносите это в акт. При двухметровой длине уровня отклонение на два миллиметра говорит а нарушении прямого угла на 2–2,5 градуса. Это ненормально. Во-вторых, не поленитесь приложить уровень ко всем стенам в нескольких местах в разных плоскостях. Если инструмент «гуляет» (то есть неплотно прилегает к стене на одном из концов и раскачивается), значит, отделочники схалтурили и сделали вам кривую стену.
  2. Этот пункт важен для тех, кто принимает у застройщика квартиру без отделки (или с черновой отделкой). Берете маленький молоточек и легко (без фанатизма) простукиваете им стены. Слышите пустой звук? Штукатурка дала трещину, или, не дай бог, отвалилась? Фиксируете это в акте и требуете устранить. Пустоты под черновой отделкой будут набирать влагу, и впоследствии на этом месте у вас будет либо пузырь на обоях (которые в конечном итоге отклеятся), либо начнет разрушаться чистовая отделка.
  3. Возьмите рулетку, ручку и бумагу с заранее нарисованным планом квартиры (можно снять ксерокопию с плана, предоставленного застройщиком). Измерьте площадь всех помещений квартиры и просуммируйте. Если результат оказался меньше площади, указанной в договоре долевого участия, пишите жалобу в муниципальный орган (как правило, это департамент капитального строительства) с требованием заставить строительную компанию вернуть вам деньги за недостающие квадратные метры.

Коммуникации

  1. Сначала «прощупаем» водопровод. Сделать это очень просто: потяните за фитинг (часть водопровода, соединяющая общедомовую трубу с вашей внутриквартирной водопроводной системой) и попытайтесь его вырвать. Качественная спайка полипропиленовых труб (именно из них сейчас делают домовые сети в 95 % случаев) никогда не поддастся. Если произошел разрыв – заносите в протокол и требуйте замены. Также помните: проверять водопровод нужно до подпорных кранов – все, что за ними, вас уже не касается.
  2. Если трубы проходят через вентиляционную шахту, и там же находятся счетчики-водомеры, то сделайте проем, через который сможет пролезть сантехник. Нередко стояк в местах спайки течет. Чтобы не пришлось разрушать кафель и стены, оставьте эти элементы в свободном доступе.
  3. Вентиляция. От нее зависит очень многое: начиная от того, будут ли у вас запотевать окна, и заканчивая запахами в квартире. Есть очень простой и всем известный способ проверить вентиляцию – поднесите к трубе горящую спичку или зажигалку и следите за отклонением язычка пламени. Если его затягивает внутрь трубы – все отлично. Если наоборот, или же огонь остается неподвижным – значит, строители что-то сделали не так. Вносим в протокол. Еще один совет, для тех, кто уже въехал в квартиру. Если вы вдруг заметили посторонние запахи в квартире, этому могут быть две причины: кто-то нарушил целостность вентиляции (прикрепил к ней профиль, наделал лишних отверстий), или у кого-то из соседей стоит мощный вентилятор. Исправляется это просто: на трубу вашей вентиляции вешается такой же вентилятор. Почувствовали запах – открыли окно и включили вытяжку.
  4. Электросети. Очень важно, чтобы при вас «простреляли» (проверили на наличие нужного напряжения) все розетки, выключатели, выходы под потолочное освещение и звонок. Причем проверку лучше осуществлять нормальным фазоискателем, а не индикаторной отверткой. Если все работает – отлично. Заметьте, очень часто агенты застройщика начинают вам говорить, что все проверено, а соответствующие протоколы находятся в управляющей компании, обслуживающей дом. Требуйте их показать.
  5. Вообще, электрики советуют менять всю стандартную проводку на медную трехжильную с одинарным проводом. Его сечение следует выбирать как минимум с 30-процентным запасом мощности. Учитывайте, что в современных квартирах одновременно могут работать электроприборы общей мощностью 10–12 киловатт. С учетом комнатности, разводить к розеткам стоит провод толщиной не менее 2,5 миллиметров. Однако это может вызвать дополнительные траты, если вы приняли у застройщика квартиру с чистовой отделкой. В любом случае решать вам.

Окна

  1. Осмотр окон – одно из наиболее важных действий при принятии новой квартиры у застройщика. На оконных конструкциях всегда экономят, закупая самый дешевый профиль, одинарные стеклопакеты. Поэтому все специалисты советуют не оставлять стандартные окна, а заменять их, если позволяют финансы. Можно и подождать до зимы – холодный сезон покажет, где идут теплопотери и по какой причине. Если стеклопакеты запотевают изнутри, то можно смело требовать их замены у застройщика и после заселения. Ведь гарантия на дом составляет от трех до пяти лет.

    Всегда ли можно доверять застройщику (фото: freedigitalphotos.net).

  2. Во время приемки сначала визуально изучите окно. Ищите трещины в профиле (образуются чаще всего на местах сварки из-за вышеупомянутой дешевизны материала), сколы и большие царапины на самом стеклопакете. Нашли? Заносите в протокол.
  3. Далее идет комплектация. Во-первых, накладки на петлях: на верхних, нижних и внешних прижимах их не будет в 90 % случаев. Они просто теряются монтажниками. Требуйте их установки. Понятно, что цена одной такой накладки – 50 рублей. Но на каждом окне их по 2–4 штуки. А если в квартире 5–6 окон? В сумме выходит почти тысяча рублей, которая для вас нелишняя. Во-вторых, еще один элемент фурнитуры, который нередко теряется – ручки. Обратите внимание, чтобы они были на месте.
  4. На очереди работа механизмов открывания и запоров. Откройте и закройте несколько раз все окна. Если створка «чиркает» по раме, или для закрытия нужно приложить большое усилие, можно потребовать монтажника для регулировки.
  5. Если в вашей квартире окна установлены без декоративных откосов и подоконников, то визуально проверьте качество заполнения монтажной пены в стыках. Проще говоря, между рамой и стеной не должно быть щелей, через которые видно улицу.
  6. Осмотрите стык между стеной и окном снаружи. По технологии там должна быть саморасширяющаяся лента ПСУЛ (что-то вроде поролона с двухсторонним скотчем на одной из сторон. Выполняет функцию пароизолятора). То есть, со стороны улицы не должно быть видно монтажной пены – она закрывается ПСУЛ. Очень часто этот момент игнорируется оконниками.
  7. Подоконник должен быть снабжен пластиковыми декоративными панелями на торцах. И на нем, и на рамах не должно быть защитной пленки – под ней вы не увидите дефекты профиля. Однако строители часто оставляют пленку на рамах внутри квартиры: чтобы хозяева не повредили и не испачкали окно при ремонте. Снимать эту защиту при осмотре или нет – решать вам.
  8. Не принимайте квартиру, в окнах которой установлен однокамерный пакет. По ГОСТу положен двухкамерный. Однако это правило не распространяется на остекление балконов и лоджий.

Сантехника и прочее

  1. Замена сантехники относится, скорее, не к моменту приемки квартиры у застройщика, а к дальнейшей жизни в ней. Полотенцесушитель/декоративный радиатор в ванной вы можете заменить без проблем. Но помните, что тем самым вносите поправки в проект жилого помещения. И соответственно отказываетесь от гарантийного обслуживания коммуникаций.
  2. Радиаторы отопления можете оставить те, которые установил застройщик. А уже после зимы решить – добавлять новые секции или нет. Однако не помешает посчитать секции и во время приемки. Стандартные алюминиевые радиаторы ставятся из расчета: одна секция на два квадратных метра обогреваемой площади. Кардинально переделывать отопление не стоит – этим вы можете легко нарушить систему во всем доме.
  3. Нередко строители оставляют за собой неубранный мусор (особенно характерно для квартир без отделки). Требуйте, чтобы его убрали.
  4. В квартире присутствуют неприятные посторонние запахи, а канализация пока еще «заглушена»? Тогда у нас для вас печальная новость: в вашей квартире строители устроили туалет. Обязательно вносите это в протокол и требуйте устранения запахов и их источников.

Обычно все замечания отражаются если не в самом акте приемки работ, то в прилагаемом к нему протоколе. Соответствующие образцы должны быть в наличии у представителей застройщика. Если же такую бумагу вам не предоставили, то в письменной форме фиксируете все недочеты и в виде заявления отдаете агенту строительной компании. Лучше всего снять с этого самописного протокола копию и потребовать, чтобы агент в ней расписался – таким образом вы сможете подтвердить существование списка претензий, если застройщик вдруг его «потеряет».

И в завершение запомните: если у вас есть объективные замечания, то ни в коем случае не подписывайте акт приемки работ. Не поддавайтесь на уговоры и даже угрозы (да, бывает и такое) представителей застройщика. Вы в своем праве. И можете требовать качественного выполнения работ, за которые отдали деньги.