Как признать сделку купли-продажи квартиры недействительной: законные причины

Оглавление:

  1. Зачем признавать сделку недействительной?
  2. Когда недействительность обусловлена оспоримостью, а когда — ничтожностью?
  3. Когда приобретение недвижимости может оказаться признанным недействительным?
  4. Какие доказательства нужно предоставить суду?
  5. Сроки подачи иска в случаях оспоримости и ничтожности
  6. Частые вопросы
В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 703-44-28 - Москва
+7 (812) 309-68-04 - Санкт-Петербург

Вопросы недействительности сделок регулируются гражданским законодательством в виде соответствующих положений Гражданского кодекса (ГК РФ). Как правило, у сторон, а также у иных заинтересованных лиц имеются веские обстоятельства для того, чтобы добиваться признания недействительности. Ведь это аннулирует все результаты и требует возмещения ущерба в случае наличия такового.

Зачем признавать сделку недействительной?

Смысл признания недействительности в том, что после заключения договора были обнаружены обстоятельства, в связи с которыми действия сторон противоречат действующему законодательству. Процедура признания направлена на устранение последствий такого нарушения.

Соглашения, которые объединяют признаки недействительности, разделяются на две группы (п. 1 ст. 166 ГК РФ):

  • оспоримые — это те, действительность которых опровергается в суде при наличии достаточных доказательств;
  • ничтожные — те, которые не нуждаются в доказательствах, для этого вообще не требуется обращаться в суд.

Как следует из приведенных определений, первая разновидность нуждается в судебном разбирательстве, а вторая — нет. Однако на практике не всегда удается достигнуть договоренности в этих вопросах, тогда приходится и в случае ничтожного соглашения разрешать разногласия в судебном порядке.

В результате рассмотрения дела судом может быть применены по своему усмотрению результаты недействительности договора, если:

  • это необходимо для защиты прав и законных интересов неограниченного круга лиц (пп. 75, 79 Постановления Пленума ВС РФ № 25);
  • это установлено действующим законодательством именно для такого случая (п. 4 ст. 166 ГК РФ).

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ № 25 от 23.06.2015 (п. 78) обращаться в суд с целью признания ничтожности могут не только стороны договора, но и остальные заинтересованные в исходе дела люди, если их права затрагиваются соглашением.

Когда недействительность обусловлена оспоримостью, а когда — ничтожностью?

Оспоримость означает, что соглашение было заключено сторонами при таких условиях, которые создают возможность для одного из участников оспорить сделку. Для суда в этой ситуации важна добросовестность участвующих субъектов. Признаки недобросовестности усматриваются в следующем:

  • сбыта ворованного имущества;
  • продажи незаконно полученного недвижимого объекта;
  • незаконного отчуждения недвижимости, например, находящейся в залоге при невыплаченном ипотечном кредите или под арестом.

Если же поведение всех в этих обстоятельствах было добросовестным, то иск приниматься судом к рассмотрению не будет.

Ничтожные соглашения сами по себе не имеют юридической силы, просто в силу своей неправоспособности. Примером такой сделки можно считать договор купли-продажи недвижимого имущества без оплаты стоимости квартиры. Также это может быть продажа жилплощади лицом, которое не имело права ее продавать. По поводу ничтожности соглашения одна из сторон в последнем случае может направить заявление в полицию.

Когда приобретение недвижимости может оказаться признанным недействительным?

Причины, по которым ставится под сомнение действительность соглашения, указаны в статьях 166 — 181 ГК. Это следующие обстоятельства:

  • незаконность, аморальность, противоречие правопорядку;
  • мнимость, например, договор купли-продажи может оказаться на поверку дарственной;
  • недееспособность одной из сторон;
  • малолетство, то есть недостижение четырнадцатилетия кем-либо из участников процесса;
  • отсутствие согласия на проведение сделки лица, чье разрешение нужно по закону;
  • отсутствие разрешения органов опеки и попечительства в случае продажи жилья, где прописан малолетний;
  • ограничение реализации прав собственности на квартиру, то есть обременения;
  • отсутствие ясности ума в момент подписания договора у одной из сторон;
  • подписание под давлением или в связи с обманом.

Во всех указанных случаях сделка должна быть признана недействительной, а все ее последствия — быть аннулированы.

Какие доказательства нужно предоставить суду?

Чтобы подтвердить, что соглашение заключено незаконно либо есть обстоятельство, препятствующие его заключению, следует собрать такие доказательства:

  • указание нарушенной правовой нормы, если договор вообще не законен;
  • документы, свидетельствующие о недееспособности или ее ограничении у лица-стороны договора;
  • свидетельство о рождении малолетнего, если от его лица были произведены какие-либо действия;
  • при отсутствии необходимого согласования отчуждения продажи квартиры с супругом нужно свидетельство о браке и о разводе, если таковое имеется.

При помощи перечисленных документов можно подтвердить, что в отношении сделки должна быть признана ее недействительность.

Следует также учитывать, что если сомнения в действительности соглашения связаны с мошенническим действиями какой-либо из сторон, то одновременно с иском в суд нужно подать заявление еще и в полицию.

Сроки подачи иска в случаях оспоримости и ничтожности

Законодатель разграничивает сроки исковой давности по делам с различными причинами недействительности сделок:

  • при оспаривании — год;
  • при ничтожности — 3 года;
  • при заключении лицами, которые по закону такой договор заключить не могли, — 10 лет.

Признание сделки недействительной в случае купли-продажи квартиры поможет уберечь от последствий незаконных и неправомерных действий как продавца, так и покупателя. В любом случае, при приобретении жилплощади необходимо тщательно изучать все прилагаемые документы.

Частые вопросы

Можно ли признать сделку по приобретению квартиры недействительной с последующим возвратом жилплощади прежним владельцам, если деньги за переданное жилье так и не отданы? Возможно ли это, если договор составлен 12 лет назад?

Ничтожность соглашения о покупке квартиры без последующей оплаты признается на том основании, что мнимая сделка (п. 1 ст. 170 ГК РФ) ничтожна, а следовательно, недействительна. Теперь уже подать иск нельзя. Дело в том, что прошел срок давности подачи искового заявления по таким делам. Срок подачи иска по правилам пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса (ГК РФ) по делам о ничтожности сделок составляет 3 года.

Возможно ли признание недействительности покупки квартиры пожилым человеком в пользу другого гражданина, если покупатель думал, что оформляет договор ренты с пожизненным содержанием?

Возможность признания недействительным договора купли-продажи есть, если будут предоставлены доказательства в суде того, что приобретатель был введен в заблуждение (ст. 179 ГК). Также можно попробовать доказать, что пожилой гражданин не отдавал себе отчета в своих действиях (ст. 177).

Признают ли недействительность договора купли-продажи квартиры, находящейся в общей долевой собственности, если у продающего свою долю собственника есть долги по квартплате?

Нет, задолженность, если только она уже не привела к аресту имущества, не является основанием для ограничения реализации права собственности на недвижимое имущество. Поэтому если в отношении продаваемой доли не наложен, например, арест, то она вполне может быть отчуждена. Единственный нюанс — соответственно ст. 250 Гражданского кодекса продавец вначале обязан предложить выкупить долю остальным сособственникам, так как по закону у них преимущественное право покупки.