Как продать дом, не продавая земельный участок под ним?

Оглавление:

  1. Какова позиция законодательства в этом вопросе?
  2. Как сделать возможной реализацию дома без участка под ним?
  3. Какие документы понадобятся для отчуждения строения без земельного надела?
  4. Зачем отчуждать жилье без земли?
  5. Частые вопросы
В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 703-44-28 - Москва
+7 (812) 309-68-04 - Санкт-Петербург

Вопрос покупки-продажи жилых зданий без земли, на которой они располагаются, связан с не полностью произведенной приватизацией. Это ситуация, когда в собственности находится жилье, а земля — нет. Еще большее количество проблем порождает при этом факт нахождения строения в общей собственности.

При необходимости продажи или покупки такого имущества и владелец, и покупатель задаются вопросами о том, какие именно права подвергнутся переходу к новому собственнику.

Какова позиция законодательства в этом вопросе?

Относительно процесса купли-продажи жилых построек законодатель установил следующие правила:

  1. Гражданин, покупающий жилье, одновременно с ним приобретает правомочие пользования земельным наделом, являющегося местом нахождения купленной недвижимости. Правомочия по распоряжению территорией переходят точно такие же, какие были у предыдущего владельца.
  2. Возможности использования надела должны обеспечивать адекватное функционирование приобретенного здания, располагающегося на данной территории (п. 1 ст. 35 ЗК).
  3. Если покупателей — не один, а несколько, то такие же возможности возникают у них всех — в объеме, пропорциональном их долям в общем имуществе, то есть в купленном доме.
  4. Собственник дома имеет привилегию покупки земли под своим домом, когда она арендуется или еще не приватизирована (п. 3 ст. 35 ЗК). На такую ситуацию распространяется правило первоочередного приобретения сособственником части в общедолевом имуществе, которое регламентировано ст. 250 Гражданского кодекса.
  5. Если собственник земельного надела, где расположено жилое здание, захочет произвести его отчуждение, то в первую очередь он должен будет в письменном виде оповестить о своем намерении владельца дома: по норме п. 2 ст. 250 ГК именно у него — привилегия первоочередного выкупа.

Если и жилье, и надел — собственность одного лица, они не могут продаваться и покупаться раздельно друг от друга (п. 4 ст. 35 ЗК). Но законодатель выделяет три исключения из этого правила:

  • реализация или другой способ отчуждения такой части постройки, в совокупности с которой никак не выделяется доля территории;
  • реализация жилой постройки, располагающейся на земельном участке, выведенном из оборота в соответствии со ст. 27 Земельного кодекса, поэтому его продать невозможно;
  • продаваемое или иным способом отчуждаемый объект находится на определенной площади на праве сервитута (то есть ограничено в использовании, по причине чего участком не получится распоряжаться, например, передавать другому лицу).

Однако в третьем случае (ограниченного оборота) допустима передача прав пользования земельным наделом, если государством на законодательном уровне это разрешается.

Как сделать возможной реализацию дома без участка под ним?

Основное правило, установленное законодательно: невозможность отчуждения строения, располагающегося на определенной территории, без отчуждения последней, если собственник и того, и другого — один человек. Поэтому для продажи одного лишь здания необходимо вывести эту площадь из статуса своей собственности.

Для проведения такого действия нужно вначале разделить участок. Тогда в результате этого каждому получившемуся новому недвижимому объекту будет присвоен свой кадастровый номер.

Какие документы понадобятся для отчуждения строения без земельного надела?

Чтобы оформить договор по продаже дома, потребуется собрать целый пакет бумаг, удостоверяющих как личность продающего, так и позволяющий идентифицировать объект реализации:

  • паспорт собственника здания;
  • свидетельство о собственнических правомочиях в отношении продаваемого строения либо выписка их Единого госреестра недвижимости (ЕГРН);
  • документы-характеристики недвижимости: кадастровый и техплан;
  • документы-основания появления права собственности на жилище: свидетельство о наследовании, о дарении, договор купли-продажи, мены и т. д.;
  • собственно договор, удостоверяющий текущую сделку;
  • акт передачи постройки.

Указанный пакет бумаг подается в специальный регистрационный орган — Росреестр для оформления перехода правомочий. После этого прекращается собственничество в отношении недвижимости у продавца и возникает — у покупателя. Для подстраховки лучше всего заверить договор нотариально.

Зачем отчуждать жилье без земли?

Может возникать и вопрос следующего содержания: а зачем вообще заниматься отчуждением здания без связи его с соответствующей площадью? Вот какие ситуации могут быть:

  1. Дом и территория принадлежат одному владельцу. Здесь можно передать права на постройку только вместе с связанной с ним площадью. Иного закон не позволяет. Поэтому регистрация прав раздельно на тот и другой недвижимый объект добиться будет нереально.
  2. Строение — в собственности, надел — нет. Например, собственник здания арендует землю или только пользуется ей. В этом случае, если владелец вдруг задумает реализовать свое жилье, он будет передавать его отдельно. И законодательного запрета на это нет. Право аренды перейдет тому, кто купил объект.
  3. Владение наделом может осуществляться по основаниям, установленным договором на бессрочное пользование, на пожизненное наследуемое владение или Постановлением о выделении участка. В этом случае жилое строение или часть его продать можно без надела, но в договоре купли-продажи надо обязательно указать, что жилая постройка расположена на площадке определенного размера на основании соответствующего документа.
  4. У собственника жилища вообще нет никаких документов по поводу принадлежности земельного участка. Тогда для продажи дома нужно вначале разобраться, чья территория, а потом уже заниматься оформлением сделки.
  5. И жилье, и земля — общее имущество. В этом случае можно продать свою долю, но обязательно учитывать привилегию других собственников долей в этом имуществе в виде преимущественной покупки. Сначала обязательно их оповестить в письменном виде о намерении реализовать свою долю, а только по истечении месячного срока либо после их отказа от покупки можно осуществлять отчуждение.

Возможна ситуация, когда владелец желает передать кому-либо строение, при этом оставив себе кусочек территории. Это возможно сделать только в результате разделения и регистрации надела на два разных объекта. Для этого обязательно проведение межевания. Сделав это, можно отчуждать жилье вместе с одним из получившихся кусков земли. Однако следует учесть, что в результате разделения должны получиться наделы не меньше, чем положено по закону (обычно их размер регулируется региональными нормами).

Жилище и территория, на которой оно расположено, принадлежат разным людям. Законодательно требуется оформить землю в свою собственность, но если этого пока не сделано, то здание возможно продать без надела.

Продажа жилища вне связи с участком имеет ряд нюансов, которые обусловлены гражданским и земельным законодательством. Однако при необходимости и при соблюдении определенных правил произвести отчуждение прав только на жилое строение вполне возможно.

Частые вопросы

Возможна ли продажа доли частного дома, расположенного на арендованном участке земли?

Соответственно пункту 4 статьи 35 российского Земельного кодекса, правомочия на территорию переходят совместно с расположенной на ней постройкой, исключая лишь некоторые указанные в законодательстве случаи. Однако такой связанный переход происходит только в случае владения и территорией, и зданием одним лицом.

Так как строение (или его часть) принадлежит собственнику, а земельный надел арендуется, то возможна продажа этой части отдельно. Но в данном конкретном случае есть такой нюанс: у собственников остальных долей согласно статье 250 Гражданского кодекса есть привилегия преимущественного приобретения.

Поэтому по правилам п. 2 ст. 250 ГК РФ продающий свою долю гражданин обязан письменно уведомить каждого долевого собственника о том, что он свою часть собирается продавать. Предупрежденные таким образом остальные владельцы долей могут отказаться от преимущественной покупки (тогда продавец может сразу и реализовывать свою долю) либо никак не отреагировать на уведомление (тогда через месяц гражданин волен свою долю продавать кому угодно).

Как осуществить продажу дома, расположенного на земельном участке, если последний не приватизирован?

Можно пойти по более длинному пути и осуществить вначале приватизацию земли. Но можно и продать отдельно здание, поскольку без проведения приватизации участок территории, занятой строением, не считается принадлежащим собственнику. А по нормам п. 4 ст. 35 Земельного кодекса нельзя продать по отдельности только те дом и участок, которые принадлежат одному и тому же лицу.

Как будет осуществлен переход собственности при покупке доли у сособственника, если здание, находящееся в общей долевой собственности, стоит на неприватизированной земле? Перейдет ли вместе с купленной долей собственность на землю?

Согласно ст. 35 ЗК, приобретая жилье, расположенное на определенной территории, покупатель получает и этот участок земли. Но тут значимо уточнение, что правомочия он приобретает ровно те же, что были у предыдущего собственника. Следовательно, если у продавца была только возможность пользования землей, то она и перейдет вместе с правом собственности на дом.

Есть и другие законные обоснования перехода имущества в такой ситуации: ст. 271 ГК РФ гласит, что тот, кто имеет дом, вправе пользоваться и земельным наделом под ним. А если это здание продается, то точно такой же объем прав передается покупателю.

Ст. 552 ГК обусловлена передача прав на использование площади, необходимой для пользования недвижимостью, расположенной на нем.

Из указанных норм следует вывод, что договор купли-продажи, заключенный при продаже жилища, будет свидетельствовать и о праве пользования участком, на котором оно находится, несмотря на то что передастся только право собственности на строение.