Г. Алексеев Автор статьи

Как продать или обменять комнату в коммунальной квартире без лишних проблем

Оглавление:

1. Обмен
2. Продажа
3. Документы для продажи
4. Сложности урегулирования вопроса с соседями
5. Уведомление
6. Нюансы процедуры
7. Частые вопросы

Риелторы утверждают, что юридические действия с коммунальными квартирами относятся к разряду сложных. Дело не только в том, что на комнаты охотников меньше, чем на целые квартиры. Ограничивает возможности и проблема в виде соседей. Впрочем, проблемы не возникнет, если с самого начала между соседями установятся теплые взаимоотношения, но так бывает далеко не всегда.

Обмен

Операции с квадратными метрами в коммуналках лучше всего доверить риелторскому бюро, а не полагаться на собственные силы. Это сведет к минимуму нервные и временные затраты, к тому же сделку станет практически невозможно оспорить.

Обменять угол в коммуналке на другой возможно во всех случаях, даже если он не приватизирован. Не стоит для этого бежать и оформлять право собственности, так как у операций неприватизированного жилья есть несколько неоспоримых преимуществ:

• вы не потеряете возможности бесплатного участия в приватизации (оно дается единожды в жизни);
• операция займет максимум неделю;
• не нужно собирать много бумаг.
• Пакет документов действительно небольшой:
• общегражданский паспорт;
• договор социального найма;
• копия финансово-лицевого счета;
• выписка из домовой книги.

Жилплощадь, которая уже в частной собственности, разрешено как обменивать, так и продавать. Обмен бывает равноценным или с доплатой (например, взамен планируется получить комнатку с лучшими условиями или квартиру).

Продажа

Продавать можно только то, что юридически считается вашим: квадратные метры в любом случае должны быть приватизированы. Быстро решить этот вопрос также не получится, нужно задействовать риелторов. Они профессионалы, которые в курсе всех тонкостей, невидимых несведущему обывателю. Они помогут провести сделку в кратчайшие сроки, тогда как сами вы можете потратить месяцы на то, чтобы уладить вопрос с соседями (ст. 250 ГК), а потом найти и уговорить выгодного кандидата.

Процесс продажи будет выглядеть так:

• поиск владельцев комнат по соседству;
• вызов сособственников в нотариальную контору или Кадастровую палату для оформления ими отказа от сделки, либо направление им письменных уведомлений о планируемой продаже;
• принятие решения соседями (согласие или отказ);
• подписание договора с соседом или поиск нового кандидата;
• оформление сделки с покупателем в Росреестре;
• передача ключей.

Соседи не могут запретить вам отчуждать жилплощадь, но за ними остается право первоочередной покупки вашего угла в коммунальной квартире.

Документы для продажи

Пакет бумаг для возмездной передачи комнаты несколько больше, чем при мене:

• общегражданское удостоверение личности;
• выписка из ЕГРН;
• договор о приватизации;
• согласие официального супруга;
• выписка из домовой книги;
• копия финансово-лицевого счета;
• нотариально визированный отказ сособственников от приобретения.

От кандидата потребуется только паспорт и согласие брачного спутника на приобретение.

Сложности урегулирования вопроса с соседями

Не всегда сособственники квартиры легко идут на контакт и соглашаются на предлагаемые условия. Например, по соседству с вами может обитать жилец, которому сдали комнату или просто пустили пожить бесплатно, а сам хозяин живет совсем в другом городе (иногда и государстве). Это еще один плюс в пользу того, чтобы передать вопрос профессионалам. Где искать прочих владельцев, можно найти в выписке из ЕГРН.

Иногда бывает и другое: сосед категорически и слышать ничего не хочет о планируемой сделке и не соглашается идти с вами к нотариусу или в Кадастровую палату. В этом случае придется извещать его о своих планах в письме.

Искушение свести переговоры с неугодными кандидатами к формальности и подыскать более выгодных велико, но стоимость заявлять придется одну для всех — и для соседа, и для стороннего претендента. Если это правило не соблюсти, совладелец сможет подать на вас в суд — и сделку, вероятно, аннулируют.

Уведомление

Приоритетного кандидата уведомляют заказным письмом с уведомлением и описью вложения. Эталона для такой бумаги не существует, но в текст обязательно входит:

• дата составления;
• паспортная информация получателя (имя, фамилия, отчество, адрес по регистрации и фактический);
• адрес квартиры;
• характеристики комнаты;
• по какому праву владеете;
• реквизиты документа о собственническом праве;
• предложение о выкупе;
• обстоятельства (можете ли предоставить рассрочку или ипотеку, если нет, то почему: например, в связи с серьезными жизненными обстоятельствами);
• подпись.

Только если в течение месяца сосед никаких намерений не заявил, можно искать других покупателей.

Нюансы процедуры

Для того чтобы обойти необходимость переговоров с сособственниками, многие прибегают к уловке — передают недвижимость как бы в дар. На самом же деле получают за это деньги, но негласно. Для дарственной никакого согласия соседей не нужно.

Это не относится к незаконным действиям напрямую, но вы рискуете остаться и без денег, и без недвижимости. Как только кандидат получит выписку из ЕГРН после оформления сделки, он сможет просто попрощаться с вами. Поэтому нужно либо дарить только часть комнаты, либо быть стопроцентно уверенным в кандидате.

Есть и еще один способ: оформить договор о беспроцентном займе и заверить его у нотариуса перед тем, как «дарить» комнату. Соблюдайте осторожность: ведь если сосед проведает о ваших планах, он сможет оспорить сделку как притворную (ст. 170 ГК).

Так что ответ на вопрос, как быстро можно продать или обменять комнату в коммунальной квартире, есть только один: обращаться в риелторское бюро с хорошей репутацией. Так вы сбережете время и нервы, к тому же не будет риска, что обиженные соседи нарушат ваши планы.

Частые вопросы

Как уведомить соседа по коммуналке о продаже комнаты?

Соседям необходимо разослать официальные уведомления, чтобы они смогли воспользоваться своим законным преимуществом при покупке (ст. 250 ГК). Только в случае, если в течение тридцати дней они им так и не воспользовались, можно искать других клиентов.

Оформите заказное письмо с уведомлением под личную подпись и описью вложения. В тексте подробно опишите, кому вы отправляете, по какому адресу находится ваша комната. Укажите и дополнительные обстоятельства, если они есть. Например, допускаете ли вы, чтобы сосед у вас приобрел жилплощадь в рассрочку, если нет, то почему (например, продаете в связи с необходимостью срочного лечения). Сохраните корешки уведомлений. Если никто из сособственников покупать ваш угол не захочет, пусть пишут официальные отказы.

Соседняя комната принадлежит бабушке и внучке. Вправе ли бабушка расписаться за малолетнюю внучку, что они были извещены о продаже?

За несовершеннолетнего владельца расписывается его полномочный представитель. Если девочка живет постоянно с бабушкой, то женщина вправе расписаться за подопечную. Сохраните корешок уведомления и подождите месяц. После этого можете продавать комнату, кому пожелаете, и никто сделку не оспорит.

Можно ли продать комнату, не приватизировав ее?

Продавать гражданин вправе только свою частную собственность, в том числе и квадратные метры. Если вы живете по социальному найму, то продать жилье вы не сможете, только обменять, причем тоже на муниципальное. При этом за вами по-прежнему сохраняется возможность участия в бесплатной приватизации, а она дается лишь раз в жизни.