Как продать квартиру, если среди собственников есть несовершеннолетние

Оглавление:

  1. В чём заключаются риски
  2. Продажа квартиры, где ребёнок просто зарегистрирован
  3. Продажа квартиры, где ребёнок является одним из собственников
В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 703-44-28 - Москва
+7 (812) 309-68-04 - Санкт-Петербург

Необходимость продать квартиру может возникнуть у каждой семьи. Причины бывают разные, например, переезд в другой город или желание приобрести более просторное и комфортное жилье. Любые сделки с недвижимостью считаются сложными и ответственными, особенно если в них участвуют несовершеннолетние. Интересы этой категории граждан находятся под особой защитой закона, поэтому покупатели совершенно справедливо расценивают подобные сделки как рискованные.

В чём заключаются риски

Особенности продажи квартиры с несовершеннолетними собственниками заключаются в том, что дети наравне со взрослыми вправе быть владельцами квартиры или её доли, получив жилплощадь, например, при приватизации, в наследство или в дар. Однако распоряжаться имуществом они в силу возраста ещё не могут, и от их имени сделки совершают родители или опекуны.

Чтобы не допустить ущемления интересов ребёнка взрослыми, все операции с имуществом несовершеннолетних владельцев совершаются при условии их рассмотрения и одобрения органами опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК). Задача последних – проконтролировать получение ребёнком жилья с равноценными или лучшими условиями. Если через какое-то время после продажи выяснится, что это требование не соблюдено, суд может признать сделку ничтожной (ст. 166 ГК). Следовательно, покупатель может столкнуться со следующими проблемами:

  • Возможность сокрытия продавцом факта проживания несовершеннолетнего в квартире. Всю информацию о собственниках и других проживающих надо выяснять заблаговременно, так как выписать чужих детей потом будет непросто. Покупателю также не помешает самостоятельно выяснить в органах опеки, благополучна ли семья и не назначен ли ребёнку опекун вместо отца и матери, лишённых родительских прав. Они, будучи продавцами, могут намеренно скрыть данное обстоятельство.
  • Неопределённость дальнейшей судьбы ребёнка. По закону его нельзя выписать «в никуда», даже если он не собственник. Родители (или иные ответственные лица) должны предоставить ему другую жилплощадь, а органы опеки – проконтролировать, чтобы она отвечала всем требованиям. Однако известны случаи, когда такая покупка оборачивалась неприятными сюрпризами для новых владельцев. Например, родители «забывают» зарегистрировать ребёнка в новой квартире, или суд впоследствии признаёт договор недействительным, так как выясняется, что новые условия хуже прежних.

Такие обстоятельства делают квартиры с несовершеннолетними собственниками не самым желанным вариантом для покупки. Как же быть гражданам, которым нужно продать именно такое имущество?

Продажа квартиры, где ребёнок просто зарегистрирован

Если квартира находится в собственности владельцев, но их дети всего лишь в ней зарегистрированы, то задача по отчуждению подобной жилплощади решается легче. Для продажи квартиры с несовершеннолетним ребёнком (не собственником) одобрения попечительских органов не требуется.

Единственное условие, которое придётся выполнить, – заранее оформить регистрацию ребёнка в другом месте. Дело в том, что взрослые граждане могут выписаться в любой момент, и постановка на учёт на новом месте им для этого не нужна. С детьми сложней – закон следит за тем, чтобы у них обязательно было жильё, поэтому, пока ребёнок не получит официальную регистрацию в другой квартире, он имеет полное право пользоваться прежней.

От нового места проживания требуется, чтобы оно соответствовало всем необходимым нормам и было пригодно для жизни. Выполнение условия равноценности здесь контролируется не так строго. На практике родители либо прописывают ребёнка у дедушек и бабушек, либо, если новое жильё уже приобретено, хотя бы один из них регистрируется сам и оформляет вслед за собой ребёнка. Проблем с этим быть не должно: ст. 20 ГК утверждает, что несовершеннолетние должны жить с родителями.

Продажа квартиры, где ребёнок является одним из собственников

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребёнком, имеющим право собственности в отчуждаемом имуществе, является более сложной задачей. Родителям необходимо приобрести новое жильё, убедить органы опеки в том, что оно равноценно или лучше прежнего, а доля ребёнка в новой квартире будет не меньше, чем в старой, и получить одобрение на переезд.

Порядок получения одобрения от органов опеки

  1. Для начала нужна справка обо всех, кто зарегистрирован на отчуждаемой жилплощади. Для её получения одному из родителей следует обратиться в к паспортисту с документами, подтверждающими личность его и ребёнка (внутренние паспорта, свидетельство о рождении) и документом, подтверждающим право владения квартирой.
  2. Следующий шаг – подача заявления о продаже имеющейся квартиры и приобретении другой. В опекунский орган придётся обращаться всей семьёй: даже если мать с отцом давно разведены и не живут вместе, это не избавляет каждого из них от ответственности за ребёнка. Присутствие несовершеннолетнего младше 14 лет не требуется. Сотрудникам учреждения нужно предоставить паспорта и свидетельства о рождении, ранее полученную справку с указанием прописанных в квартире, а также документы на неё: подтверждение права собственности, техпаспорт. Бумагу должны подписать все заявители, которым больше 14 лет.
  3. Получение письменного разрешения. Сотрудники опекунского органа выносят решение по заявке в течение 14 дней, проверяя, не будут ли в результате сделки ущемлены интересы несовершеннолетнего собственника. Если всё в порядке, то по истечении указанного времени родители получат соответствующий документ.

Документы, которые нужно собрать (фото: freedigitalphotos.net).

Приобретение нового подходящего жилья, таким образом, почти всегда является основным условием для выписки детей, однако есть ряд особенных случаев, когда можно обойтись без этого.

  • Переезд в другую страну для постоянного проживания в ней.
  • Переезд в другой город. При этом после продажи деньги за долю ребёнка должны поступить на его банковский счёт, а родителям нужно в течение трёх месяцев приобрести подходящее жильё и выделить ребёнку его долю, не меньше прежней.
  • Покупка новой квартиры в доме, который уже достраивается и скоро будет сдан. Однако на время ожидания дети всё равно должны быть где-то зарегистрированы, например, у родственников.

Порядок выписки несовершеннолетнего

  1. Обращение в отдел ФМС с заявлением на выписку. Для этого один из родителей и ребёнок, если ему больше 14 лет, должны прийти в учреждение по своему старому адресу и заполнить заявление. К заявлению прикладываются паспорта, свидетельства о рождении, документ, подтверждающий право владения квартирой и разрешение от органов опеки.
  2. Заполнение так называемого листка убытия. Одной из важных особенностей этого документа является наличие графы с местом нового жительства.
  3. После проверки всех обстоятельств, указанных в поданных бумагах, паспортисты выдадут листок убытия.

Итак, продажа квартиры с несовершеннолетним ребёнком в 2015 году осуществляется по тем же правилам, что и прежде. Родители, продающие жильё от имени своих детей, должны к основному набору документов, необходимых для сделки, приложить ещё и бумаги, подтверждающие отсутствие у несовершеннолетнего прав на отчуждаемую жилплощадь в дальнейшем. Среди них обязательно должна быть разрешение на сделку от попечительского органа.

Что касается покупателей подобной недвижимости, то им одних лишь советов риелтора будет недостаточно. В таких ситуациях лучше всего обратиться за помощью к опытному юристу, который знает обо всех подводных камнях таких сделок и поможет составить договор купли-продажи, максимально защищающий интересы клиента.