Как продать квартиру в ипотеке: ликбез для собственника

Оглавление:

  1. Продаем с использованием наличного расчета
  2. Продаем с помощью ипотечного кредита
  3. Привлекаем банк в качестве продавца
  4. Разбираем нюансы
В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 703-44-28 - Москва
+7 (812) 309-68-04 - Санкт-Петербург

На любую квартиру, приобретенную с помощью кредитных средств, накладывается обременение – жилплощадь находится в залоге у банка, пока собственник полностью не погасит свою задолженность по кредиту. По российскому законодательству совершать какие-либо операции с залоговым имуществом невозможно. Такую квартиру нельзя продать, обменять или подарить. Пункт о запрете на отчуждение ипотечного жилья без согласия кредитной организации содержится в каждом типовом договоре с банком.

Поэтому ответ на вопрос, как продать ипотечную квартиру, сводится к двум основным моментам:

  1. Найти покупателя, который согласится погасить кредитный долг до перехода права собственности.
  2. Добиться от банка разрешения на совершение сделки.

При этом стоит учитывать важный нюанс: банку выгодно, чтобы заемщик платил проценты. И досрочное погашение, которое сопровождается перерасчетом в пользу клиента, нанесет финансовой организации определенный ущерб. Именно поэтому банки неохотно идут на продажу находящихся под залогом квартир.

Для согласия банка необходимо доказать, что имеются причины для досрочного погашения кредита. Ими могут стать ухудшение финансового положения (сокращение на работе или нетрудоспособность), переезд в другой регион или даже страну, необходимость перекредитоваться для улучшения своих жилищных условий. В свете последних событий на валютном рынке, стали чаще продаваться квартиры, на которые был взят кредит в долларах или евро. Такая ситуация тоже может стать объективной причиной для досрочного погашения и последующей продажи недвижимости.

Важно: не пытайтесь продать ипотечную квартиру, не известив предварительно банк. Финансовая организация вправе запретить сделку. Тогда все ваши поиски покупателя окажутся напрасными.

Как правило, продажа заложенной у банка квартиры происходит одним из трех способов:

  • покупатель рассчитывается наличными средствами;
  • покупатель сам использует ипотеку;
  • покупателя ищет сам банк.

Продаем с использованием наличного расчета

Итак, вы нашли человека, который согласен приобрести вашу обремененную ипотечным кредитом квартиру. У него на руках есть необходимая сумма денег. В первую очередь, нужно разделить ее на две части. Одна, равная сумме задолженности перед банком, станет задатком. Вторая- разница между задатком и полной стоимостью квартиры – будет передана продавцу уже после смены собственника.

При стандартной процедуре купли-продажи жилья задаток чаще всего выдается под обычную расписку. В случае с ипотечным жильем риски покупателя выше, да и сам процесс более трудоемкий. Поэтому имеет смысл составить договор задатка и заверить его у нотариуса. В документе стоит указать следующие пункты:

  • стоимость квартиры и порядок расчетов между покупателем и продавцом;
  • срок снятия обременения с квартиры;
  • срок продажи квартиры.

Следующим шагом станет погашение долга по ипотеке. Чаще всего покупатель вместе с продавцом идет в банк и, выплатив задаток, получают справку по снятию задолженности и закладную на квартиру.

После этого необходимо снять обременение. Эта процедура регулируется Росреестром (регистрационной палатой), куда вы предоставляете следующий пакет документов:

  • заявление о снятии обременения с квартиры;
  • свидетельство о регистрации права собственности;
  • паспорт владельца обремененной квартиры;
  • закладную на квартиру;
  • полученную в банке справку о снятии обременения.

После проверки всех бумаг и подтверждения погашения кредита в Росреестре на обратную сторону свидетельства о регистрации ставится соответствующая печать. Все, обременение с квартиры снято. Далее договор купли-продажи оформляется и регистрируется в обычном порядке.

Иногда банк хочет контролировать чистоту сделки. Тогда порядок передачи задатка и остатка меняется. В банке-кредиторе создаются две депозитные ячейки. В одной из них находится задаток, равный долгу по ипотеке, а в другой – остаток. Еще до погашения задолженности выдается закладная и справка о снятии обременения. В регистрационную палату вас сопровождает сотрудник банка, в чьем присутствии ставится штамп на свидетельство. Затем оформляется купля-продажа квартиры, после которой банк получает доступ к ячейке с задатком, а продавец – к ячейке с остатком.

Продаем с помощью ипотечного кредита

Несмотря на то что российская ипотека стоит дороже, чем в странах Запада, зачастую это единственный способ обзавестись жильем. И вполне может сложиться ситуация, когда человек, желающий приобрести вашу находящуюся в залоге у банка квартиру, сам собирается прибегнуть к кредиту. Как быть, когда покупатель сам ипотечник?

Здесь все упирается в собственные средства. Как известно, для оформления ипотечного кредита заемщику необходимо иметь определенную сумму наличных денег (как правило, речь идет о минимуме в 10-20% от стоимости желаемой недвижимости). Если у покупателя хватает собственных средств, чтобы погасить вашу задолженность перед банком, то все нормально. В противном случае такой вариант даже не стоит рассматривать.

Допустим, что наличности хватает, чтобы снять обременение. Первый этап полностью аналогичен описанному выше:

  1. Извещаем банк.
  2. Заключаем договор задатка (он дополняется пунктом, где говорится о том, что покупатель будет брать кредит).
  3. Гасим ваш долг перед банком.
  4. Снимаем обременение в Росреестре и получаем проштампованное свидетельство.

Второй этап заключается в подготовке документов на квартиру для того, чтобы покупатель получил уже свой ипотечный кредит. Вам понадобятся:

  • паспорта всех собственников квартиры;
  • письменное согласие других владельцев на продажу (если жилье находится в совместной собственности);
  • свидетельство о регистрации права на квартиру;
  • выписка из ЕГРП (подтверждает отсутствие обременения);
  • выписка из домовой книги (свидетельствует об отсутствии прописанных в квартире лиц);
  • справка из ТСЖ или управляющей компании об отсутствии задолженности за коммунальные платежи;
  • результаты экспертизы, подтверждающие указанную стоимость квартиры (как правило, она заказывается у частной фирмы, занимающейся оценкой недвижимости);
  • номер вашего лицевого счета (на него поступят кредитные средства – остаточная стоимость квартиры).

Если банк на основании всех этих бумаг одобряет вашему покупателю ипотечный кредит, то вы оформляете сделку в стандартном порядке.

Привлекаем банк в качестве продавца

В практике российского рынка недвижимости встречаются случаи, когда владелец залоговой квартиры просит банк-кредитор продать недвижимость. Как правило, это происходит, когда у собственника нет времени или возможности самостоятельно искать покупателя.

Важно: будьте готовы к тому, что квартира будет продана по цене значительно ниже рыночной. Для финансовой организации главное – вернуть свои деньги. Поэтому банк не будет особо стараться и искать самые выгодные предложения.

Итак, вы известили банк о своем намерении и попросили найти покупателя. После того как такой человек найден, банк составляет предварительное соглашение. Его подписывают все стороны сделки и заверяют в нотариальной конторе. По уже упомянутой схеме банк предоставляет свои депозитные ячейки для залога и остатка, куда в соответствии с предварительным соглашением покупатель перечисляет деньги. Далее следует снятие обременение и оформление сделки в Росреестре. Когда квартира продана, вы получите доступ к депозитной ячейке с остатком от стоимости.

Разбираем нюансы

Одним из наиболее распространенных кредиторов по ипотечным программам в нашей стране является Сбербанк – на него приходится до 45 % всех ипотечных кредитов жителей России. Клиентов привлекает относительно невысокая процентная ставка, гибкий подход к каждому оформлению, распространенность отделений банка, возможность удаленной оплаты и многое другое.

Однако реальность такова, что Сбербанк (впрочем, это характерно и для некоторых коммерческих банков) крайне неохотно идет навстречу клиентам, желающих продать залоговую квартиру. В интернете найдется множество отзывов, из которых можно составить своеобразный ликбез для продавца – с чем он может столкнуться, обратившись в банк-кредитор за консультацией по продаже ипотечной квартиры:

  • категоричный отказ – продажа жилья невозможна, пока не погашен кредит;
  • незнание процедуры продажи ипотечной квартиры;
  • совет обратиться в головное отделение в вашем городе или в ипотечный центр (в областных центрах).

Однако есть и положительная практика, когда Сбербанк и его конкуренты идут навстречу своему клиенту.

Некоторые собственники недвижимости, находящейся в залоге, прибегают к уловке: если сумма долга по кредиту не слишком большая (в пределах 30 % от рыночной цены квартиры), то покупателя вообще не информируют о том, что жилье в ипотеке. С него в обычном порядке берут задаток, которого хватит на досрочное погашение. После чего владелец рассчитывается с банком, самостоятельно снимает обременение и продает квартиру.

Частый вопрос – существует ли разница в цене между залоговой и незалоговой квартирой? Да, разумные продавцы уменьшают стоимость обремененного жилья в пределах 10 % от рыночной. Причины в том, что приобретение ипотечной квартиры, во-первых, связано с определенными рисками, а во-вторых, требует больших потерь времени. Чтобы успешно реализовать залоговую жилплощадь, не снижая цены, квартира должна быть реально привлекательной на рынке.