Как продать квартиру в строящемся доме: возможно ли по закону?

Оглавление:

  1. Продажа или не продажа?
  2. Особенности переуступки
  3. Составление договора
  4. Документы для переуступки
  5. Вероятные риски
  6. Частые вопросы

Продать квартиру, которая достраивается, то есть по факту еще даже не существует, не запрещено. Однако этот вопрос лучше перепоручить юридической фирме. Случай относится к категории сложных, и дело не только в том, что на недостроенную жилплощадь охотников в разы меньше, чем на готовую.

Продажа или не продажа?

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 350-84-35 - Москва
+7 (812) 309-76-98 - Санкт-Петербург
+7 (800) 555-67-55 доб.636 - Круглосуточная бесплатная линия по все России

Продать квадратные метры возможно как до ввода здания в эксплуатацию, так и после, когда на руках уже выписки, в полной мере подтверждающие ваш статус. Только в последнем случае можно говорить о полноценной продаже как таковой.

Если вы собираетесь передавать жилплощадь, которую еще не сдали в эксплуатацию, речи о продаже быть не может. Ведь нельзя продать того, чего еще нет. Можно только передать право требовать у застройщика выполнения его обязательств. И получится это только в одном случае: если заключенный договор с фирмой-застройщиком не содержит параграфа, исключающего возможность передачи обязательств постороннему лицу.

Особенности переуступки

Передать квартиру возможно посредством одного из двух способов:

  • полное переоформление сделки с застройщиком на кандидата (владелец подает в офис компании-застройщика соответствующее заявление, затем в документацию вносятся изменения, уже на имя нового владельца. Позднее именно с ним будет подписан договор о приобретении);
  • заключение договора о переуступке (ст. 382-390 ГК).

При последнем передающая сторона может включить в текст соглашения дополнительный параграф о цеденте. Он содержит информацию о поручительстве владельца. То есть владелец возводимой квартиры поручается за то, что строительная фирма выполнит все обязательства. В РФ такая вещь встречается в порядке исключения.

Составление договора

В сделке, подразумевающей цессионный переход прав на недостроенное жилище, участвуют три стороны: застройщик, прежний и будущий владельцы.

В документе покупатель носит название цедента, прежний хозяин — цессионария.

Текст содержит:

  • дата и место написания;
  • кто участвует;
  • ссылка на изначальный правоподтверждающий документ;
  • что именно переходит от цессионария к цеденту;
  • цена;
  • сроки;
  • дополнительные условия;
  • форс-мажор;
  • список приложений;
  • подписи.

Договор о переуступке прав на долевое строительство требует обязательной регистрации в Росреетре. Количество экземпляров документа зависит от числа участников соглашения. Также продающая сторона собирает пакет документации.

Документы для переуступки

Если гражданин передумал связываться с недоделанной квартирой и считает, что у другого получится лучше, для заключения сделки он собирает ряд документов:

  • квитанции, чеки, расписки, подтверждающие факт, что финансовый расчет состоялся;
  • первоначальный правоподтверждащий документ (договор о долевом участии);
  • договор о переуступке;
  • согласие кредитно-финансовой организации (если требуется);
  • чек госпошлины;
  • другие документы, в зависимости от вашей ситуации.

Все бумаги представляются в оригинале и в копии.

Вероятные риски

Продажа и покупка еще не достроенной квартиры в полной мере иллюстрирует поговорку о дележе шкуры неубитого медведя. По итогам может получиться совсем не то, на что рассчитывал участник. Именно поэтому к сделке следует привлечь опытного юриста, который бы мог вам подсказать в критических моментах, невидимых для обывателя.

Переуступка прав, или цессия, возможна только на этапе застройки жилья, когда еще не подписан передаточный акт, поскольку право требовать можно реализовать только в отношении лица, кто еще не выполнил свою долю обязательств. Если выполнил, то требовать попросту нечего. Соответственно, после этого речь может идти только о полноценной продаже. А она невозможна, пока не оформлено право о долевом участии в Росреестре. До этого момента от ввода здания в эксплуатацию может пройти довольно долгое время, в течение которого вам останется только ждать, пока все закончится.

Мало того, покупатель автоматически получает и кредитную задолженность бывшего дольщика, если таковая у него есть. Не поленитесь проверить кредитную историю и работают ли судебные приставы по продавцу.

Внимательно проверяйте компанию-застройщика, ее документы, сертификаты, репутацию, т.е. чистоту сделки:

  1. Соглашаться нужно только на такие сделки, которые подлежат обязательной регистрации в Кадастровой палате. Передачу денег приурочьте к этому событию: зарегистрировали договор, можно и деньги выплатить.
  2. Если планируется продажа в ипотеку, нужно, чтобы на сделку согласились и фирма-застройщик, и банк (ст. 391 ГК). Банки достаточно часто одобряют запросы на такой тип сделок, а вот строители не всегда.
  3. Если вы собираетесь покупать недостроенную жилплощадь, то проверка благонадежности продавца, его документации, наличия споров по задолженностям — ваша и только ваша обязанность.

Для того чтобы выгодно продать жилье, в которое еще даже не вселялись, нужно немного: горячее желание это сделать и установленные приоритеты. Что для вас важнее: быстрота решения вопроса или выгодная сделка? Что бы вы ни решили, вопрос обговорите сперва с юристом, а потом уже ищите достойное риелторское агентство. В деньгах вы, без сомнения, при любом варианте развития событий потеряете, но профессионалы смогут свести вашу ситуацию к наименее травматичной.

Частые вопросы

Как использовать маткапитал для перекупки квартиры в строящемся доме?

Для одобрения жилищной сделки в Пенсионном фонде нужно составить проект договора и обратиться в с ним в территориальный отдел ПФР. Какие еще нужны будут документы, они сами скажут. Обычно это:

  • общегражданский паспорт;
  • сертификат на получение субсидии;
  • нотариально заверенное обязательство о том, что члены семьи будут долевыми совладельцами;
  • СНИЛС;
  • техплан;
  • документы на детей.

Это основной список, в некоторых ситуациях ПФР вправе запросить дополнительные экземпляры. Если контролирующий орган одобрит, впишите в текст договора параграф, где будет подробно расписан порядок получения денег.

Как вписать дочь в число сособственников при цессии?

Долевым сособственником вы вправе сделать кого угодно, в том числе и собственного ребенка. Но для этого нужно сперва устно согласовать вопрос с банком, если ипотека, и компанией-застройщиком, а потом заключить дополнительное соглашение к уже существующему договору имеющейся у вас сделки. И там будет также прописано, что ваша наследница имеет долю в будущей квартире. После этого сделка регистрируется в Кадастровой палате. Если вам предлагают какие-либо соглашения вне пределов Росреестра, никогда не имейте имущественных дел с таким инициатором.

Нужен ли акт приема-передачи при переуступке прав на квартиру?

Переуступка прав возможна только в отношении того, чему еще предстоит случиться. А акт приема-передачи говорит о том, что застройщик все права выполнил, требовать от него уже ничего нельзя. И теперь остается только подождать, пока новое здание введут в эксплуатацию, а потом уже инициировать стандартную куплю-продажу.