Как продать квартиру в строящемся доме: возможно ли по закону?

Оглавление:

  1. Продажа или не продажа?
  2. Особенности переуступки
  3. Составление договора
  4. Документы для переуступки
  5. Вероятные риски
  6. Частые вопросы
В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 703-44-28 - Москва
+7 (812) 309-68-04 - Санкт-Петербург

Продать квартиру, которая достраивается, то есть по факту еще даже не существует, не запрещено. Однако этот вопрос лучше перепоручить юридической фирме. Случай относится к категории сложных, и дело не только в том, что на недостроенную жилплощадь охотников в разы меньше, чем на готовую.

Продажа или не продажа?

Продать квадратные метры возможно как до ввода здания в эксплуатацию, так и после, когда на руках уже выписки, в полной мере подтверждающие ваш статус. Только в последнем случае можно говорить о полноценной продаже как таковой.

Если вы собираетесь передавать жилплощадь, которую еще не сдали в эксплуатацию, речи о продаже быть не может. Ведь нельзя продать того, чего еще нет. Можно только передать право требовать у застройщика выполнения его обязательств. И получится это только в одном случае: если заключенный договор с фирмой-застройщиком не содержит параграфа, исключающего возможность передачи обязательств постороннему лицу.

Особенности переуступки

Передать квартиру возможно посредством одного из двух способов:

  • полное переоформление сделки с застройщиком на кандидата (владелец подает в офис компании-застройщика соответствующее заявление, затем в документацию вносятся изменения, уже на имя нового владельца. Позднее именно с ним будет подписан договор о приобретении);
  • заключение договора о переуступке (ст. 382-390 ГК).

При последнем передающая сторона может включить в текст соглашения дополнительный параграф о цеденте. Он содержит информацию о поручительстве владельца. То есть владелец возводимой квартиры поручается за то, что строительная фирма выполнит все обязательства. В РФ такая вещь встречается в порядке исключения.

Составление договора

В сделке, подразумевающей цессионный переход прав на недостроенное жилище, участвуют три стороны: застройщик, прежний и будущий владельцы.

В документе покупатель носит название цедента, прежний хозяин — цессионария.

Текст содержит:

  • дата и место написания;
  • кто участвует;
  • ссылка на изначальный правоподтверждающий документ;
  • что именно переходит от цессионария к цеденту;
  • цена;
  • сроки;
  • дополнительные условия;
  • форс-мажор;
  • список приложений;
  • подписи.

Договор о переуступке прав на долевое строительство требует обязательной регистрации в Росреетре. Количество экземпляров документа зависит от числа участников соглашения. Также продающая сторона собирает пакет документации.

Документы для переуступки

Если гражданин передумал связываться с недоделанной квартирой и считает, что у другого получится лучше, для заключения сделки он собирает ряд документов:

  • квитанции, чеки, расписки, подтверждающие факт, что финансовый расчет состоялся;
  • первоначальный правоподтверждащий документ (договор о долевом участии);
  • договор о переуступке;
  • согласие кредитно-финансовой организации (если требуется);
  • чек госпошлины;
  • другие документы, в зависимости от вашей ситуации.

Все бумаги представляются в оригинале и в копии.

Вероятные риски

Продажа и покупка еще не достроенной квартиры в полной мере иллюстрирует поговорку о дележе шкуры неубитого медведя. По итогам может получиться совсем не то, на что рассчитывал участник. Именно поэтому к сделке следует привлечь опытного юриста, который бы мог вам подсказать в критических моментах, невидимых для обывателя.

Переуступка прав, или цессия, возможна только на этапе застройки жилья, когда еще не подписан передаточный акт, поскольку право требовать можно реализовать только в отношении лица, кто еще не выполнил свою долю обязательств. Если выполнил, то требовать попросту нечего. Соответственно, после этого речь может идти только о полноценной продаже. А она невозможна, пока не оформлено право о долевом участии в Росреестре. До этого момента от ввода здания в эксплуатацию может пройти довольно долгое время, в течение которого вам останется только ждать, пока все закончится.

Мало того, покупатель автоматически получает и кредитную задолженность бывшего дольщика, если таковая у него есть. Не поленитесь проверить кредитную историю и работают ли судебные приставы по продавцу.

Внимательно проверяйте компанию-застройщика, ее документы, сертификаты, репутацию, т.е. чистоту сделки:

  1. Соглашаться нужно только на такие сделки, которые подлежат обязательной регистрации в Кадастровой палате. Передачу денег приурочьте к этому событию: зарегистрировали договор, можно и деньги выплатить.
  2. Если планируется продажа в ипотеку, нужно, чтобы на сделку согласились и фирма-застройщик, и банк (ст. 391 ГК). Банки достаточно часто одобряют запросы на такой тип сделок, а вот строители не всегда.
  3. Если вы собираетесь покупать недостроенную жилплощадь, то проверка благонадежности продавца, его документации, наличия споров по задолженностям — ваша и только ваша обязанность.

Для того чтобы выгодно продать жилье, в которое еще даже не вселялись, нужно немного: горячее желание это сделать и установленные приоритеты. Что для вас важнее: быстрота решения вопроса или выгодная сделка? Что бы вы ни решили, вопрос обговорите сперва с юристом, а потом уже ищите достойное риелторское агентство. В деньгах вы, без сомнения, при любом варианте развития событий потеряете, но профессионалы смогут свести вашу ситуацию к наименее травматичной.

Частые вопросы

Как использовать маткапитал для перекупки квартиры в строящемся доме?

Для одобрения жилищной сделки в Пенсионном фонде нужно составить проект договора и обратиться в с ним в территориальный отдел ПФР. Какие еще нужны будут документы, они сами скажут. Обычно это:

  • общегражданский паспорт;
  • сертификат на получение субсидии;
  • нотариально заверенное обязательство о том, что члены семьи будут долевыми совладельцами;
  • СНИЛС;
  • техплан;
  • документы на детей.

Это основной список, в некоторых ситуациях ПФР вправе запросить дополнительные экземпляры. Если контролирующий орган одобрит, впишите в текст договора параграф, где будет подробно расписан порядок получения денег.

Как вписать дочь в число сособственников при цессии?

Долевым сособственником вы вправе сделать кого угодно, в том числе и собственного ребенка. Но для этого нужно сперва устно согласовать вопрос с банком, если ипотека, и компанией-застройщиком, а потом заключить дополнительное соглашение к уже существующему договору имеющейся у вас сделки. И там будет также прописано, что ваша наследница имеет долю в будущей квартире. После этого сделка регистрируется в Кадастровой палате. Если вам предлагают какие-либо соглашения вне пределов Росреестра, никогда не имейте имущественных дел с таким инициатором.

Нужен ли акт приема-передачи при переуступке прав на квартиру?

Переуступка прав возможна только в отношении того, чему еще предстоит случиться. А акт приема-передачи говорит о том, что застройщик все права выполнил, требовать от него уже ничего нельзя. И теперь остается только подождать, пока новое здание введут в эксплуатацию, а потом уже инициировать стандартную куплю-продажу.