Как проходит купля-продажа дачи в соответствии с требованиями действующего законодательства

Оглавление:

  1. Законодательные основания дачной правопередачи
  2. Какие условия обязательно соблюсти?
  3. Какие бумаги должны быть получены вместе с покупкой?
  4. Из чего состоит договор купли-продажи дачи?
  5. Частые вопросы
В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 703-44-28 - Москва
+7 (812) 309-68-04 - Санкт-Петербург

Приобретение дачи обычно включает в себя покупку как дома, так и земельного участка. Из этого следует, что при заключении такого рода сделок должны соблюдаться правила, установленные для обеих категорий недвижимого имущества. Как и для любого договора, в случае купли-продажи дачной недвижимости есть определенные существенные условия, без которых соглашение по правопереходу не будет признано заключенным и действительным.

Законодательные основания дачной правопередачи

Переход правомочий в отношении собственности на дачу регулируется практически теми же законодательными правилами, что и обычная купля-продажа. Следовательно, здесь применяются нормы главы 30 Гражданского кодекса, а именно параграфа 7 о продаже недвижимых объектов (статьи 549 — 558).

В соответствии со статьей 130 ГК РФ, к недвижимости относятся и земля, и дом на ней, а также остальные постройки, если они есть на участке. И по правилам статьи 549 все эти объекты передаются новому собственнику по договору купли-продажи.

Соответственно статье 552 Гражданского кодекса, при покупке постройки новый владелец приобретает и права использования территории, занятой этой постройкой. Площадь земельного надела в этом случае принимается такого размера, который достаточен для полноценной эксплуатации строения.

Здесь следует уточнить, что покупателю передается точно такое же право, какое было у продавца. Если прежний владелец был собственником земли, то и купивший дачу человек становится собственником и дома, и земли. А если строение, принадлежавшее на праве собственности продавцу, находится на участке, который ему не принадлежит, то покупатель приобретает только право пользования наделом в необходимом объеме (п. 3 ст. 552 ГК РФ).

По факту передачи покупки стороны подписывают передаточный акт в соответствии со статьей 556 ГК. В акте могут быть отражены, в том числе и претензии покупателя к качеству покупки. При продаже объекта, не соответствующего заявленным в документах условиям, применимы правила ст. 475 ГК — общие последствия передачи товара ненадлежащего качества.

Какие условия обязательно соблюсти?

На основании законодательно установленных правил определены и значимые условия договора купли-продажи дачи, без соблюдения которых сделка недействительна. Это следующие условия:

  • определенная форма договора;
  • государственная регистрация;
  • предмет;
  • цена;
  • перечень проживающих в доме лиц.

Составление документа по поводу передачи прав на дачный участок предполагает письменную форму соответственно ст. 550 ГК, что вообще характерно для договоров купли-продажи (п. 2 ст. 434). Если форма не такая, то и сделка недействительна. Как и любые операции с недвижимостью, сделки с дачным домом и землей обязательно подвергаются госрегистрации (ст. 551). При этом правопереход осуществляется именно с момента регистрации.

Значим и предмет сделки — сам дачный домик и участок. Об этом гласит статья 554: предмет договора должен быть настолько конкретизирован, чтобы его можно было по описанию однозначно определить. Если по содержанию документа не получается безошибочно идентифицировать предмет, то этот вопрос считается несогласованным, а сделка — незаключенной. Обязательно указывается в заключенном соглашении сторон и цена передаваемого имущества. Без нее документы недействительны (ст. 555).

И, наконец, для объектов жилой недвижимости важным условием считается перечень проживающих там лиц, за которыми сохраняется право пользования такими объектами (ст. 558 ГК). Поэтому перед покупкой обязательно изучите выписку из Единого госреестра недвижимости, а также другие справки о проживающих в продающемся доме людях.

Какие бумаги должны быть получены вместе с покупкой?

Для подтверждения прав нового владельца на купленное имущество, кроме договора, потребуется и целый список документов. Вот какие бумаги нужно получить, приобретая дачу:

  • выписка из ЕГРН о госрегистрации;
  • выписка из ЕГРН о том, что на купленное имущество не распространяются никакие обременения;
  • справки об отсутствии долгов по различным платежам за содержание дачи;
  • сертификат, соглашение, акт приватизации и т.д.: документы, свидетельствующие о праве владения дачей;
  • кадастровые паспорта;
  • техпланы как на земельный надел, так и на домик;
  • межевой план;
  • письменное разрешение супруга или супруги продавца на отчуждение недвижимости.

На основании всей этой документации и составляется договор, который затем подписывается сторонами.

Из чего состоит договор купли-продажи дачи?

Соглашение по поводу правопередачи дачного участка составляется в соответствии с правилами гражданского законодательства о существенных условиях. Что должно обязательно быть указано в тексте и в каком порядке:

  • дата составления, адрес дачного землевладения — в «шапке» документа;
  • реквизиты продавца и покупателя;
  • данные, позволяющие однозначно идентифицировать зем. надел и строение. При описании обязательно указать кадастровые номера;
  • цена предмета продажи — цифрами и прописью;
  • права и обязанности сторон;
  • гарантии отсутствия обременений;
  • обязанность приобретающего выплатить определенную денежную сумму за дачу;
  • в самом низу документа проставляется дата подписания и подписи сторон.

Перед тем как поставить свою подпись, тщательно перепроверьте написанное в тексте. Любая неточность может стать поводом для оспаривания документа в судебном порядке, в результате чего можно остаться без только что обретенного дачного участка. Не забывайте и об акте приемки-передачи, а также о расписке в получении денежных средств продавцом за покупку. Все действия, произведенные при покупке, должны быть обязательно задокументированы. В дальнейшем это поможет обезопасить вас и ваше имущество от мошенничества.

Частые вопросы

Возможно ли произвести оформление сделки купли-продажи дачи с продавцом, находящимся в другом городе?

Да, возможно. Для этого продающей стороне необходимо оформить доверенность, дающую право совершать операции с недвижимостью от лица доверителя в соответствии со статьей 185 ГК РФ. Согласно ст. 185.1 доверенность на такие действия должна быть нотариально удостоверенной. Покупателю же в таком случае следует проверить действительность доверенности и полномочия доверенного лица.

Как оформить дачный участок в свою собственность, если на нее имеется только договор купли-продажи, а покупатель, указанный в этом документе, уже скончался?

Закрепить участок в качестве своей собственности может наследник этого покупателя. Для оформления нужно направить в суд исковое заявление о признании права собственности на дачу за заявителем в соответствии с требованиями ст. 131 Гражданско-процессуального кодекса. Если же он еще не принимал наследство, то исковых требований должно быть два: о признании права собственности и о признании фактического принятия наследства (ст. 1153 ГК).

Что делать, если после продажи дачной недвижимости покупатели требуют у продавца снижения цены, указанной в договоре и уже выплаченной, с возвратом им разницы по причине якобы обнаруженных ими недостатков объекта?

Здесь делать ничего не нужно. Купивший дачу гражданин в этом случае не вправе предъявлять претензии, если он уже заплатил, а также были подписаны акт приема-передачи и расписка в получении продавцом денежных средств. Сумма, которая подлежит оплате, указывается в самом договоре. Она считается существенным условием, и без ее указания сделка не считается заключенной (ст. 555Г кодекса). Недовольные покупкой граждане могут обратиться в суд, однако при таких обстоятельствах закон на стороне продавца.