Как проверить чистоту сделки купли-продажи квартиры на вторичном рынке: рекомендации специалистов

Оглавление:

  1. Факторы риска
  2. Какие документы требовать от собственника?

Покупка квартиры — событие, к которому нужно подойти со всей ответственностью. Важно не только найти жильё с удобным расположением и надлежащего качества, но и знать, как проверить чистоту сделки купли-продажи квартиры на вторичном рынке. Жильё в новостройке, как правило, такой проверки не требует, потому что у квартиры отсутствуют прежние владельцы.

Факторы риска

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 703-44-28 - Москва
+7 (812) 309-68-04 - Санкт-Петербург

Главным подводным камнем при приобретении жилья может стать неожиданное появление лиц, желающих оспорить право владения квартирой или её долей уже после покупки.

Причиной оспаривания прав могут быть:

  • несанкционированная выписка несовершеннолетних детей;
  • конфликт между бывшими наследниками, не решённый в прошлом;
  • неожиданное появление лица, признанного безвестно отсутствующим, имеющего права на квартиру;
  • попытка раздела имущества бывшими супругами уже после прекращения брачных отношений;
  • окончание срока наказания осуждённого человека, ранее зарегистрированного в квартире;
  • признание владельца объекта недвижимости недееспособным.

Есть ещё и целый перечень возможных проблем юридического характера:

  • жильё продаётся по доверенности или по поддельным документам: впоследствии доверенность может быть аннулирована или признана недействительной по причине, например, смерти собственника до того, как был подписан договор купли-продажи по доверенности;
  • приватизация была произведена с нарушениями;
  • история смены владельцев объекта недвижимости включает в себя сделки сомнительного характера;
  • отчуждаемое жилое помещение было получено его владельцем по наследству, по договорам ренты или дарения, что влечёт возможные проблемы с нарушением интересов третьих лиц, которые затем могут оспорить свои права;
  • был нарушен порядок оформления в собственность квартиры, купленной на средства материнского капитала;
  • одним из собственников является недееспособный или несовершеннолетний человек;
  • жилое помещение находится в залоге, под судебным арестом либо под другим скрытым обременением;
  • в числе собственников — лица, находящиеся под арестом, безвестно отсутствующие или военнослужащие;
  • отчуждение права собственности на жилое помещение в доме, который находится в плане на расселение жильцов.

Чтобы исключить вышеперечисленные проблемы, необходимо проверить чистоту сделки купли-продажи на вторичном рынке. Как это сделать? В первую очередь, заняться проверкой документов собственника.

Какие документы требовать от собственника?

Нельзя стесняться и бояться обидеть продавца, требуя от него те или иные документы, необходимые для проверки чистоты сделки купли-продажи. Некоторый психологический дискомфорт вполне оправдан: вы покупаете квартиру, готовитесь потратить огромные деньги, поэтому возмущение продавца и его недовольные вопросы вроде: «вы мне не доверяете?!» придётся пережить.

Итак, в первую очередь нужно попросить показать:

  • удостоверение личности;
  • справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, подтверждающих полную дееспособность собственника.

Это позволит убедиться, что продавец имеет право заключать сделки от своего имени.

Далее необходимо удостовериться в полномочиях представителя собственника (если сделка проводится на основании доверенности) и наличии права собственности на отчуждаемое жилое помещение. Это подтверждается следующими документами:

  • свидетельством о регистрации права собственности;
  • правоустанавливающими документами (на основании чего собственник получил право владеть квартирой;
  • оригинал нотариальной доверенности (если сделка купли-продажи жилого объекта недвижимости будет совершаться представителем собственника): обязательно обратитесь в нотариальную контору для проверки действительности доверенности;
  • если вы приобретаете квартиру у человека, состоящего в браке, требуйте нотариально заверенное разрешение на продажу от второго супруга.

А чтобы окончательно убедиться в чистоте будущей сделки, запросите документы, подтверждающие отсутствие интересов иных граждан:

  • выписка из домовой книги, в которой содержится полная информация о гражданах, зарегистрированных в квартире (получить можно в ЕИРЦ);
  • выписка из ЕГРП, содержащая сведения обо всех сделках, ранее происходящих в отношении данного объекта недвижимости: в этой выписке вы увидите, не находится ли квартира под обременением, сколько раз менялись собственники, возникали ли гражданско-правовые споры по квартире;
  • убедитесь, что собственник получил согласие органов опеки на продажу своего недвижимого имущества: данное согласие требуется, если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние либо они являются владельцами жилья;
  • если проводились перепланировки, проверьте, что у продавца имеются законные разрешения на проведение этих перепланировок.
Обязательно снимите копии со всех документов, которые показал вам продавец: это поможет отстоять свои права на квартиру при возникновении судебных споров.

И помните: если личность продавца вызывает у вас даже малейшие сомнения, откажитесь от покупки его квартиры, какой бы «идеальной» она не была. Лучше поискать другой вариант, чем оказаться без жилья в будущем или ввязываться в судебные разбирательства.