Как проверить чистоту сделки купли-продажи квартиры на вторичном рынке: рекомендации специалистов

Оглавление:

  1. Факторы риска
  2. Какие документы требовать от собственника?

Покупка квартиры — событие, к которому нужно подойти со всей ответственностью. Важно не только найти жильё с удобным расположением и надлежащего качества, но и знать, как проверить чистоту сделки купли-продажи квартиры на вторичном рынке. Жильё в новостройке, как правило, такой проверки не требует, потому что у квартиры отсутствуют прежние владельцы.

Факторы риска

Главным подводным камнем при приобретении жилья может стать неожиданное появление лиц, желающих оспорить право владения квартирой или её долей уже после покупки.

Причиной оспаривания прав могут быть:

  • несанкционированная выписка несовершеннолетних детей;
  • конфликт между бывшими наследниками, не решённый в прошлом;
  • неожиданное появление лица, признанного безвестно отсутствующим, имеющего права на квартиру;
  • попытка раздела имущества бывшими супругами уже после прекращения брачных отношений;
  • окончание срока наказания осуждённого человека, ранее зарегистрированного в квартире;
  • признание владельца объекта недвижимости недееспособным.

Есть ещё и целый перечень возможных проблем юридического характера:

  • жильё продаётся по доверенности или по поддельным документам: впоследствии доверенность может быть аннулирована или признана недействительной по причине, например, смерти собственника до того, как был подписан договор купли-продажи по доверенности;
  • приватизация была произведена с нарушениями;
  • история смены владельцев объекта недвижимости включает в себя сделки сомнительного характера;
  • отчуждаемое жилое помещение было получено его владельцем по наследству, по договорам ренты или дарения, что влечёт возможные проблемы с нарушением интересов третьих лиц, которые затем могут оспорить свои права;
  • был нарушен порядок оформления в собственность квартиры, купленной на средства материнского капитала;
  • одним из собственников является недееспособный или несовершеннолетний человек;
  • жилое помещение находится в залоге, под судебным арестом либо под другим скрытым обременением;
  • в числе собственников — лица, находящиеся под арестом, безвестно отсутствующие или военнослужащие;
  • отчуждение права собственности на жилое помещение в доме, который находится в плане на расселение жильцов.

Чтобы исключить вышеперечисленные проблемы, необходимо проверить чистоту сделки купли-продажи на вторичном рынке. Как это сделать? В первую очередь, заняться проверкой документов собственника.

Какие документы требовать от собственника?

Нельзя стесняться и бояться обидеть продавца, требуя от него те или иные документы, необходимые для проверки чистоты сделки купли-продажи. Некоторый психологический дискомфорт вполне оправдан: вы покупаете квартиру, готовитесь потратить огромные деньги, поэтому возмущение продавца и его недовольные вопросы вроде: «вы мне не доверяете?!» придётся пережить.

Итак, в первую очередь нужно попросить показать:

  • удостоверение личности;
  • справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, подтверждающих полную дееспособность собственника.

Это позволит убедиться, что продавец имеет право заключать сделки от своего имени.

Далее необходимо удостовериться в полномочиях представителя собственника (если сделка проводится на основании доверенности) и наличии права собственности на отчуждаемое жилое помещение. Это подтверждается следующими документами:

  • свидетельством о регистрации права собственности;
  • правоустанавливающими документами (на основании чего собственник получил право владеть квартирой;
  • оригинал нотариальной доверенности (если сделка купли-продажи жилого объекта недвижимости будет совершаться представителем собственника): обязательно обратитесь в нотариальную контору для проверки действительности доверенности;
  • если вы приобретаете квартиру у человека, состоящего в браке, требуйте нотариально заверенное разрешение на продажу от второго супруга.

А чтобы окончательно убедиться в чистоте будущей сделки, запросите документы, подтверждающие отсутствие интересов иных граждан:

  • выписка из домовой книги, в которой содержится полная информация о гражданах, зарегистрированных в квартире (получить можно в ЕИРЦ);
  • выписка из ЕГРП, содержащая сведения обо всех сделках, ранее происходящих в отношении данного объекта недвижимости: в этой выписке вы увидите, не находится ли квартира под обременением, сколько раз менялись собственники, возникали ли гражданско-правовые споры по квартире;
  • убедитесь, что собственник получил согласие органов опеки на продажу своего недвижимого имущества: данное согласие требуется, если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние либо они являются владельцами жилья;
  • если проводились перепланировки, проверьте, что у продавца имеются законные разрешения на проведение этих перепланировок.
Обязательно снимите копии со всех документов, которые показал вам продавец: это поможет отстоять свои права на квартиру при возникновении судебных споров.

И помните: если личность продавца вызывает у вас даже малейшие сомнения, откажитесь от покупки его квартиры, какой бы «идеальной» она не была. Лучше поискать другой вариант, чем оказаться без жилья в будущем или ввязываться в судебные разбирательства.