Как составить договор купли-продажи земельного участка с домом?

Оглавление:

  1. Определение и основные требования
  2. Правила составления договора
  3. Какие документы предстоит собрать?
  4. Основания для возможного отказа
  5. Частые вопросы
В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 703-44-28 - Москва
+7 (812) 309-68-04 - Санкт-Петербург

Договор, скрепляющий куплю-продажу дома и куска земли, на котором тот стоит, составляется в соответствии со всеми правилами аналогичного рода документов. Единственное принципиальное отличие будет состоять в том, что в данном случае речь идет не об одном объекте, как например, при передаче квартиры, а о двух. И продать эти объекты в отрыве друг от друга невозможно.

Определение и основные требования

Договором о купле-продаже дома с землей называется официально оформленное соглашение, по которому прежний владелец продает, а будущий приобретает недвижимость на определенных условиях и по указанной цене.

Бумага о передаче дома с участком от продавца к новому хозяину непременно оформляется в письменном виде, поскольку устная договоренность силы не имеет. Заверять его нотариально не обязательно (ст. 550 ГК), но желательно, поскольку так вы обезопасите себя от возможных нарушений, двусмысленностей в тексте и, как следствие, отмены сделки. Без нотариального заверения не обойтись только в случае, если собственник имеет ограничения по дееспособности (Федеральный закон № 218-ФЗ).

Обязательной является регистрация сделки в Кадастровой палате (ст. 551 ГК). Каждый участник собирает соответствующий пакет документов, стороны подписывают соглашение в присутствии сотрудника Росреестра, затем передают все бумаги для завершения процедуры. Она займет примерно семь-десять дней.

Правила составления договора

При определении количества экземпляров исходят из числа участников сделки. Один обязательно отходит Росреестру.

Бланк такого документа можно найти в офисах Росреестра или в Интернете. Он включает в себя:

  • дату и место написания;
  • предмет (данные о доме, наделе земли, основные характеристики: сколько этажей, из каких материалов выстроен, количество жилых помещений, пригоден ли для проживания, в каком состоянии находится, какие инженерные системы к нему подведены. Если помимо жилого здания на участке есть и другие возведения, они также обязательно упоминаются);
  • цену сделки;
  • номер участка;
  • когда, где было зарегистрировано собственническое право, номера свидетельств;
  • порядок передачи денег продавцу;
  • полную информацию об участниках;
  • права и обязанности участников;
  • обременения;
  • дополнительные условия;
  • форс-мажор;
  • список приложений;
  • подписи.

Это основные пункты, дополнительные нюансы могут быть внесены в текст сторонами, если это не несет в себе нарушений законодательства. Однако категорически недопустимы следующие включения (ст. 37 Земельного кодекса РФ):

  • принцип обратного выкупа по желанию бывшего хозяина;
  • ограничения в действиях для будущего хозяина дома и земли;
  • условия снижения ответственности продавца при заявлении на дом и участок претензий третьими лицами.
  • Также не разрешены помарки и исправления, искажающие смысл.

Дополнительно составьте акт приема-передачи, он тоже обязателен (ст. 556 ГК).

Какие документы предстоит собрать?

Одного договора для совершения сделки недостаточно, помимо него, у участников должна быть необходимая документация.

Так, покупатель предоставляет:

  • общегражданский паспорт;
  • нотариально визированное согласие спутника жизни на покупку дома с участком.

Это конечный список. Бумаг от продавца нужно значительно больше:

  • свидетельства о собственническом праве и на дом, и на кусок земли;
  • основание возникновения права собственности;
  • выписка из ЕГРН;
  • технический план;
  • согласие мужа или жены на продажу;
  • разрешение от попечительского совета (если задействованы интересы ограниченно дееспособных людей);
  • общегражданское удостоверение личности;
  • приложения к договору (передаточный акт);
  • чек госпошлины.

Представитель Росреестра проверяет наличие и правильность составления всех бумаг, забирает их и выдает взамен расписку с датой, когда новый хозяин придет за кадастровой выпиской. Именно она, согласно действующим нормам, заменяет правоустанавливающий документ.

Только после этого покупатель вправе считать себя официальным владельцем купленных здания и участка.

Основания для возможного отказа

Не исключен вариант, что Росреестр откажет, и вот по каким причинам:

  • не все нужные бумаги представлены;
  • в тексте отсутствуют принципиально важные моменты (цена, полные характеристики объектов, данные об участниках процедуры, их подписи, условия оплаты);
  • один или оба участника не полностью дееспособны;
  • продавец не является юридическим хозяином недвижимого имущества;
  • недвижимость арестована или имеются другие ограничения на передачу;
  • в тексте договора есть ошибки или противоречия действующему законодательству;
  • не уплачена госпошлина.

Часто следуют отказы и в случае, если у покупателя нет официального согласия от мужа или жены на покупку недвижимости, хотя оно и не является строго обязательным. Происходит это потому, что в будущем обманутый спутник жизни получателя может отменить покупку.

Для того чтобы передача земли и дома прошла успешно и без дополнительных временных оттяжек, нервных затрат, необходимо сперва устно обговорить с партнером все нюансы, а затем составить документ. Лучше не поскупиться для этого на услуги юриста.

Частые вопросы

Покупатель не уточнил детали и хочет теперь расторгнуть договор о купле-продаже участка с домом. Сможет он это сделать?

Закон позволяет любой стороне отменить договоренность, если выяснится, что другой участник существенно нарушил права партнера (ст. 450). Слово «существенно» государство понимает так: участнику полагалось что-то в результате сделки, однако он не получил этого в результате злоупотреблений другого. Но если причина недовольства покупателя кроется в его собственной неграмотности или невнимательности, а продавец ничего не скрывал, то ни один суд не удовлетворит такой иск.

Хозяин надела при продаже не сказал, что на участке невозможно построить жилой дом из-за ЛЭП. Можно ли вернуть деньги без суда? Сделка еще не зарегистрирована.

Разорвать договор, когда деньги уже вручены, возможно только по согласию обоих участников. Лучше попытаться достигнуть компромисса по-доброму и подписать соглашение о прекращении договора. Но на то, что продавец уже на завершающем этапе согласится с закапризничавшим покупателем, надежды мало.

Скорее всего, придется обращаться в суд, предварительно проведя экспертизу. Заявителю необходимо доказать:

  • что он не знал и не мог предположить наличие серьезных препятствий, делающих возведение жилого дома невозможным;
  • что о них знал хозяин и намеренно скрыл.

Доказать это вряд ли получится, если собственник с клиентом внимательно осматривали участок перед сделкой.

Можно ли отменить уже подписанную продажу земли и вернуть деньги, если за пять дней после подписания соглашения она значительно подорожала?

В процессе продажи может случиться всякое. Поэтому стороны могут либо договориться об отказе от обязательств полюбовно, либо отстаивать интересы через суд. Но последнее осуществимо только в случае, если иск обусловлен более серьезными проблемами, чем просто желание продавца. Их придется подтвердить документально. Если обе стороны выполнили свои обязательства, судья, скорее всего, откажет (ст. 453 ГК).