Как составить соглашение об определении долей в совместной собственности?

Оглавление:

  1. Как понимается совместная собственность на законодательном уровне?
  2. Как определяется доля в сособственничестве?
  3. Выделение долевых частей путем составления соглашения
  4. Частые вопросы
В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 703-44-28 - Москва
+7 (812) 309-68-04 - Санкт-Петербург

Определение границ совместного владения стало актуальным потому, что в 90-х годах 20-го века вследствие проведенной приватизации жилья многие стали собственниками общего совместного имущества. Кроме этого, собственниками таких объектов пришлось стать и гражданам, получившим наследство не единолично, а вместе с другим лицом.

Обычно проблема определения долей в соимуществе касается супругов (это совместно нажитое или купленное на общие доходы) при бракоразводном процессе, но могут быть и другие случаи.

Как понимается совместная собственность на законодательном уровне?

Понятие сособственничества обозначает такую ситуацию, при которой не выделены индивидуальные части. Например, вся квартира принадлежит обоим супругам без ее разделения.

В рамках гражданского законодательства рассматривается определение «общая собственность». Ей посвящена отдельная глава (16). Разновидностями этой категории являются долевая и совместная. Рассматриваемым понятиям отводятся соответственно статьи 245—252 и 253—254 Гражданского кодекса.

В целом правила выделения отдельных частей в общем соимуществе не отличаются от аналогичных действий в случае разделения долевой. Разнятся только правила обращения с этими категориями: участники сособственничества в отношении жилой площади должны владеть и распоряжаться ею все вместе: в порядке, предусмотренном соглашением между ними (ст. 253 ГК). Тогда как участники долевой в случае не достижения консенсуса могут решить дело в судебном порядке (ст. 247).

Как определяется доля в сособственничестве?

Для того чтобы определить часть в сособственности, сначала следует выявить, каким должен быть размер долей всех участников. Это довольно несложно: если правилами действующего законодательства или заключенного между всеми собственниками согласительного договора не установлено другое, то все части предполагаются равными друг другу. Процессы выделения частей из совместного общего жилья точно такие же, как и из долевой.

Часть, полагающаяся по закону каждому из совладельцев, — как правило, дробное число, обозначающее, какой «процент квартиры» принадлежит конкретному гражданину. Право каждого совладельца должно быть зарегистрировано в определенном законом порядке (ст. 13 Федерального закона 218-ФЗ о госрегистрации прав на недвижимость).

Для выявления размера своей части жилья, нужно определить ее границы. Это делается либо путем составления согласительного документа между совладельцами, либо путем судебного разбирательства (ст. 245 ГК).

Выдел части жилья означает, что каждому из совладельцев передается правомочие на соответствующее количество квадратных метров или что отдельным собственникам выдается компенсация за его часть жилья. При этом особенностью разделения совместного жилья является прекращение прав всех собственников и последующее появление новых прав на новую жилую площадь (новая регистрация).

Доли в соимуществе определяются таким образом:

  • натурное выражение;
  • компенсирование стоимости части жилья;
  • выделение части в соответствии с судебным решением;
  • выделение части в соответствии с согласительной бумагой.

Остановимся на ситуации, когда совладельцы пришли к согласию и решили оформить соответствующий документ.

Выделение долевых частей путем составления соглашения

Согласительный договор об определении части в совместной жилплощади фиксирует все нюансы договоренностей, к которым пришли все владельцы. Каждый из них должен заверить документ своей подписью.

К форме договора по закону предъявляются следующие требования:

  • должен быть составлен письменно;
  • нужно нотариальное заверение;
  • необходимо после составления и заверения произвести регистрацию в Росреестре вместе с оформлением изменившихся прав на доли в этом жилье.

Предъявляются и требования к содержанию согласительного договора. Существенными его условиями считаются:

  1. Точность и определенность предмета договора: необходимо, чтобы на основании текста договора однозначно идентифицировался недвижимый объект.
  2. Стороны должны быть четко обозначены, договор визируется их подписями, а в шапке документа проставляются их реквизиты (данные из удостоверения личности и место регистрации).
  3. Точное указание размера частей имущества каждого из собственников.
  4. Данные документов правоустановления (договор купли-продажи, наследственное свидетельство) и правоподтверждения (выписка из ЕГРН).

Кроме этого, в согласительную бумагу следует внести:

  • указание об отсутствии взаимных претензий;
  • уточнение о возможности вносить при необходимости коррективы в текст;
  • правила использования оставшейся общественной площадью;
  • указание на невозможность одностороннего отказа от выполнения условий соглашения;
  • сведения об обременениях жилплощади;
  • лимит времени на регистрирование изменений;
  • указание количества экземпляров документа.

Что касается количества экземпляров, то их нужно по одному для каждого собственника плюс для Росреестра.

К составлению соглашения следует подойти со всей серьезностью, поскольку невольная ошибка или неточность в нем может привести к его недействительности.

Частые вопросы

Где можно составить соглашение о выделении долей в квартире, находящейся в совместной собственности?

Соглашение составляется всеми обладателями помещения, а после регистрируется в отделениях Росреестра. Регистрировать необходимо право каждого имеющего часть в жилье по отдельности. Кроме Росреестра, документы можно подать через Многофункциональный центр.

Как определить часть в совместной собственности, если один из дольщиков скончался?

В соответствии со статьей 245 ГК РФ, если долевые части не определены, то считается, что все участники наделены ими поровну. То есть в случае смерти кого-то из них, имущество все равно считается распределенным равным образом, но уже между оставшимися участниками.

Можно ли сдать свою половину квартиры, если собственник второй половины умер, а вступление в наследство еще не состоялось?

Обладатель долевой части вправе сдавать свою половину. Соответственно статье 246 ГК РФ, он вправе как угодно распоряжаться собственной долей, а именно: продавать, дарить, завещать, отдавать в качестве залогового имущества, соблюдая при таком распоряжении правила, которые указаны в ст. 250 ГК.

Вправе ли гражданин, имеющий в своем распоряжении часть жилья, прописать стороннего человека в это жилье, если его совладелец не согласен на это?

В соответствии с ч. 1 ст. 247 ГК РФ все сособственники должны владеть и пользоваться общей собственностью с общего согласия, а в случае не достижения такого согласия потребуется решение судебных органов.

Вправе ли один из собственников доли в квартире свою долю продать, не спрашивая согласия других обладателей частей жилплощади?

Да, в соответствии с правилами статьи 246 ГК, но при этом следует учитывать указания ст. 250 о том, что сособственники жилплощади имеют преимущественное право на приобретение долей в этой квартире.