Какие преимущества дает заключение договора доверительного управления квартирой?

Оглавление:

  1. Как по закону происходит доверение распоряжения недвижимостью?
  2. Кому можно доверить распоряжение своей собственностью?
  3. Обязанности назначенного управляющим квартирой
  4. Обязанности собственника квартиры
  5. Расторжение сделки
  6. Частые вопросы
В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 703-44-28 - Москва
+7 (812) 309-68-04 - Санкт-Петербург

Наличие недвижимости в частной собственности позволяет владельцу получать дополнительный доход от ее эксплуатации путем сдачи внаем. При этом у человека в наличии может быть не одна, а две и более квартир, что при удаленности места нахождения самого владельца затрудняет полноценное ими управление. В такой ситуации можно передоверить эту функцию стороннему лицу, которое будет заниматься сдачей вашего жилья за вас.

Как по закону происходит доверение распоряжения недвижимостью?

Чтобы доверить другому человеку руководить сдачей вашего имущества, потребуется составить специальный договор. Он, как и остальные документы гражданско-правового поля, регулируется правилами Гражданского кодекса. Общие условия и правила его заключения находятся в главе 53, и они таковы:

  1. Указание сторон. В документе описываются реквизиты доверителя — это тот, кто передает свои полномочия по распоряжению недвижимым объектом другой стороне — управляющему. Также вписываются данные доверенного и выгодоприобретателя, которым может быть и юрлицо.
  2. Описание объекта недвижимости, полномочия по сдаче которого подлежат передаче. При этом важно проследить, чтобы указанные сведения были точны и актуальны на момент заключения сделки.
  3. Реквизиты выгодоприобретателя. Эти сведения указываются отдельно на случай перевода доходов от сдачи квартиры третьим лицам. При этом адресаты переводимых средств могут быть и физлицами — дети, другие родственники собственника квартиры и т. д., и юрлицами, например, благотворительная организация.
  4. Срок действия. По закону документ действителен до пяти лет, но аннулирование его может произойти и раньше по инициативе сторон. Для этого необходимо написать заявление о расторжении. Если же ни одна из сторон такой инициативы не проявляет, то договор после прошествия срока действия автоматически считается продленным еще на столько же.
  5. Описание вознаграждения назначенному лицу. Указывается, в какой форме и в каком размере оно должно производиться.

После того как между вами и выбранным кандидатом будет заключена сделка по поводу доверительного управления, необходимо подвергнуть этот документ госрегистрации согласно ст. 1017 ГК РФ. В соответствии с той же статьей он заключается только письменно. Если форма или условия не будут соблюдены, договор не сможет считаться действительным.

Кому можно доверить распоряжение своей собственностью?

Управление недвижимостью, принадлежащей другому гражданину, не подлежит лицензированию в соответствии со ст. 12 ФЗ № 99 от 04.05.2011. Из этого следует, что такой деятельностью может заняться абсолютно любое лицо. Так, вы вправе доверить это дело профессионалам — риелтору или юристу и т. д.

Отдельно следует отметить случаи, когда управление осуществляется на безвозмездной основе, например, при заключении договора между близкими родственниками. Это обстоятельство в документах должно быть обязательно отмечено.

Единственное обстоятельство, которое следует учесть при выборе управляющего, — это его регистрация в качестве индивидуального предпринимателя или организации.

Обязанности назначенного управляющим квартирой

Вопрос об обязанностях лица, назначенного исполнителем при заключении сделки доверительного управления чрезвычайно важен. Именно деятельность управляющего обеспечивает доход собственнику или выгодоприобретателю, а также сохранность сдаваемого имущества. В соответствии с действующим законодательством полномочия управляющего таковы:

  • искать нанимателей квартиры, а если их нет, то зачастую в договоре прописана и обязанность оплаты простоя жилья;
  • заключать сделки с нанимателями;
  • передавать жилплощадь квартиросъемщикам с подписанием акта приема-передачи;
  • мониторить исполнения условий сделки нанимателями;
  • получать от квартиросъемщиков и передавать собственнику или другому лицу, указанному в договоре доверительного управления, деньги за пользование жильем;
  • контролировать уплату коммунальных платежей арендаторами, а в случае простоя — самостоятельно их оплачивать;
  • самостоятельно проводить процедуры страхования жилплощади на случай непредвиденных ситуаций, угрожающих сохранности жилья;
  • платить налоги за недвижимость и подавать соответствующие декларации;
  • поддерживать сдаваемое жилье в подобающем состоянии, проводить ремонтные работы по мере необходимости;
  • отчитываться перед собственником жилплощади о проделанной работе.

Периодичность и порядок всех указанных действий дополнительно оговаривается в документации, составленной собственником и управляющим. Кроме этого, важно предусмотреть и компенсацию убытков владельцу в случае причинения его имуществу ущерба.

Обязанности собственника квартиры

Но обязанности есть не только у лица, поставленного распоряжаться имуществом в виде жилплощади для извлечения прибыли в пользу собственника. Определенные действия должен осуществлять и сам владелец сдаваемого помещения. Вот что требуется от доверителя:

  • контролировать деятельность управляющего в рамках оговоренных условий;
  • своевременно и в полном объеме оплачивать его услуги;
  • предоставить ему всю необходимую документацию и информацию по передаваемой в управление недвижимости;
  • если собственник хочет доверить свою недвижимость другому лицу, то вначале он обязан расторгнуть сделку с предыдущим.

Как видно из перечисленных положений, владелец обязан передать лицу, которое вместо него будет сдавать недвижимость в аренду, практически все свои полномочия по ее содержанию.

Расторжение сделки

В некоторых случаях необходимо расторжение договора доверительного управления недвижимым имуществом. В основном, все обстоятельства связаны с управляющим:

  • его банкротство;
  • ликвидация;
  • совершение им определенных действий либо, наоборот, не совершение нужных действий, вследствие чего наносится ущерб имуществу доверителя;
  • отказ от представления интересов собственника;
  • нарушение им условий сделки;
  • другие причины, оговоренные в соглашении сторон.

Поскольку недвижимость — довольно дорогостоящее имущество и с ним неразрывно связаны крупные риски, важно уделить максимум внимания деталям договора при заключении сделки по управлению ею. Необходимо предусмотреть все возможные обстоятельства и ситуации, чтобы обезопасить свою собственность от ущерба.

Частые вопросы

Может ли доверительный управляющий получить переданную ему для распоряжения квартиру в собственность после смерти ее владельца?

Нет, не может. Исключение составляет только такая ситуация, в которой квартира отойдет ему в соответствии с законом или завещанием по наследству (ст. 1118 и 1141 ГК РФ). А договор доверительного управления (ДДУ) не порождает права собственности согласно статье 218 Гражданского кодекса, поскольку не предполагает отчуждения имущества. Также в соответствии с п. 1 ст. 1012 ГК ДДУ не влечет перехода прав собственности.

Какие проблемы могут возникнуть при покупке жилья с обременением в виде доверительного управления (ДУ)? Какие вопросы стоит прояснить при заключении сделки?

В соответствии со ст. 1012 ГК при заключении такой сделки собственник передает на определенное время лицу, которого назначает управляющим, свое имущество для распоряжения им от своего имени и в своих интересах. Это один из видов обременений недвижимости.

При покупке такого имущества в первую очередь нужно узнать, с кем именно вы заключаете сделку — с самим собственником или с управляющим. Проблемы могут возникнуть здесь в связи с неправильным составлением договора, если неверно будет указана одна из сторон.

Если вторая сторона — управляющий, то обязательно получите согласие владельца имущества на его отчуждение, если в договоре доверительного управления не прописано право продажи управляющим. Кроме этого, выясните порядок снятия такого обременения.

Какой налог должен платить ИП, являющийся выгодоприобретателем и управляющим по ДДУ квартирой?

В соответствии со ст. 346.14 Налогового кодекса при участии в ДДУ платится налог, объектом для которого считаются 15 % от разности «доходы минус расходы». Поскольку ИП — одна из сторон сделки по поводу ДУ, то он должен платить налог по этой формуле.