Каковы могут быть риски при покупке доли в квартире

Оглавление:

  1. Правовая основа купли-продажи долей в квартире
  2. Какие могут быть риски при совершении сделки?
  3. Какие ещё могут быть риски?

Коллективное владение жилой недвижимостью — распространённая практика в России. Для краткости и простоты заключение сделок купли-продажи в этом случае называют покупкой долей в квартире. Будущему владельцу, даже если он не риелтор и не юрист, будет полезно знать, какие возникают риски при покупке доли в квартире и как их можно избежать.

Правовая основа купли-продажи долей в квартире

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 703-44-28 - Москва
+7 (812) 309-68-04 - Санкт-Петербург

В Гражданском кодексе есть 250-я статья, которая устанавливает определённый порядок продажи квартиры. В частности, текст статьи наделяет соседей продавца преимущественным правом выкупа доли. Проще говоря, продавец доли в квартире обязан сначала предложить сделку своим соседям и только потом, если они откажутся, может обращаться с предложением к другим потенциальным покупателям.

Предложить нужно не «между делом», а целенаправленно, указывая при этом цену сделки и прочие условия. Владелец доли в квартире обязан уведомить всех соседей о том, что собирается продать свои права на собственность и получить от каждого письменный отказ, чтобы совершать сделку на законных основаниях.

Такая норма в законе разрабатывалась для того, чтобы как можно скорее уйти от коммунальной собственности. На практике эта мера имеет определённый успех, но «коммуналки» по-прежнему существуют. Иногда продавцы сталкиваются с тем, что соседи не хотят выкупать предложенную долю, но и письменный отказ не дают. Есть законный способ решить эту проблему: продавец направляет на имя «сомневающегося» соседа заказное письмо с уведомлением о вручении. Если в течение месяца адресат будет сохранять молчание, оно может быть признано госорганами как отказ.

Но иногда соседи могут, владея своими долями, жить где-то очень далеко. А иногда продавец попросту хочет поскорее совершить сделку, и тогда он может прибегнуть к обходу закона. Это и создаёт риски, которым подвергаются будущие владельцы доли прав.

Какие могут быть риски при совершении сделки?

Среди «инструментария» недобросовестных продавцов и риелторов есть несколько мер, направленных на обход закона:

  1. Продавец показывает своим соседям образец договора с необоснованно завышенной ценой, которая их отпугивает и заставляет отказаться от сделки. Потом, показывая договор предполагаемому покупателю, продавец обещает взять сумму меньше той, что прописана в договоре. Дополнительных расходов это не создаёт, если продавец владел своей долей больше трёх лет. Вот только все «договоры на словах» ничего не значат, и в последний момент продавец может потребовать указанную в договоре сумму, а в случае отказа имеет законное право не возвращать аванс. Поэтому не стоит ориентироваться на словесные обещания.
  2. Сделка купли-продажи может быть «замаскирована» под дарение. Для покупателя это создаёт не только дополнительную финансовую нагрузку в виде подоходного налога (13 % от стоимости), но и дополнительный риск: дарение незнакомому человеку может вызвать у соседей лишние подозрения и подтолкнуть их к тому, чтобы провести расследование. Возможен частный случай: продавец «дарит» малую часть доли, чтобы уравновесить покупателя в правах с соседями. Однако этот тоже латентный обход законодательства, и можно угодить в самую гущу разногласий между собственниками.
  3. Продавец может «маскировать» сделку купли-продажи под заём. Залогом в этом случае выступает как раз право на долю в квартире. После заключения фиктивной сделки продавец «не возвращает долг», и доля переходит к покупателю. Рисков тут сразу два. Во-первых, уполномоченные органы часто отказывают в регистрации таких сделок. Во-вторых, даже если сделка состоится и соседи о ней узнают, они могут выплатить сумму вместо покупателя, таким образом оставив его ни с чем. Суд в таких случаях обычно признаёт право собственности за соседями. Так что на подобные сделки тоже лучше не соглашаться, чтобы не потерять деньги. Аналогично продавец может прибегнуть к фиктивному договор ренты — с теми же рисками для покупателя.

Все фиктивные сделки, согласно 170-й статье Гражданского кодекса, могут быть расследованы судом и, если притворность будет доказана, трактоваться уже будут как продажа доли в квартире.

Обязательно затребуйте у продавца документы, которые подтверждают, что он единолично владеет своей долей в квартире, не нарушает прав несовершеннолетних, не пытается продать после развода имущество супруги или супруга, не совершает мошенническую сделку с недвижимостью, прав на которую не имеет.

Какие ещё могут быть риски?

Все дополнительные риски при покупке доли в квартире носят неюридический характер. Чтобы их избежать, необходимо по возможности выяснить, по какой причине бывший владелец решил продавать свою долю. Времени и сил на это лучше не жалеть, чтобы не оказаться потом в неприятной ситуации.

  • Если продавец выселяется из-за скандальных соседей, то вы можете занять его место и получить все его проблемы. Лучше узнать о соседях заранее.
  • Часто продают доли в аварийных или плохо обустроенных квартирах, при перебоях с водой, электричеством, газом. Особенно внимательно следует отнестись к ситуациям, когда продавец сам начинает сбивать свою же цену.
  • Чрезмерная спешка в таком деле, как продажа доли в квартире, может означать, что у владельца срочные дела, а может значить, что у него проблемы с законом. Попросите пару дней на обдумывание и посмотрите на реакцию будущего продавца.

Несмотря на множество «подводных камней» во владении долей квартиры, вы можете рассчитывать на выгоду сделки и отсутствие проблем, если проявите немного внимательности и отследите все перечисленные нюансы, а заодно удостоверитесь у соседей, что они дали письменный отказ от владения долей, которую собираетесь покупать вы.