Каковы могут быть риски при покупке вторичного жилья

Оглавление:

  1. Мотивы продавца
  2. Благоустройство и расположение дома
  3. Правовые вопросы
  4. Риски при оформлении ипотеки
  5. Возможные «подводные камни»
В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 703-44-28 - Москва
+7 (812) 309-68-04 - Санкт-Петербург

Многие покупатели квартир полагают, что вторичный рынок выгоднее, чем первичный, поскольку квартира гарантированно уже построена, обжита, подключена ко всем коммуникациям. Перспективность действительно выше, но не стоит забывать про риски при покупке вторичного жилья. Их учёт позволит избежать лишней опасности и обеспечить себе спокойное проживание без проблем и тяжб. Итак, на что следует обратить внимание?

Мотивы продавца

В идеале вам необходимо знать, почему бывшие хозяева решили продать квартиру. Возможны как нейтральные или положительные для вас, так и не самые благоприятные. Среди них:

  • переезд в другой район или город в связи с трудоустройством, обучением, семейными обстоятельствами;
  • неудовлетворённость расположением и благоустройством дома;
  • финансовые трудности, не позволяющие содержать квартиру.

Особенно внимательно следует отнестись к продаже квартир в недавно построенных домах. Во-первых, это могут быть мошеннические схемы. Во-вторых, может оказаться, что хозяева, соблазнившись выгодными ценами, купили квартиру и обнаружили, что она не соответствует их ожиданиям, после чего решили срочно продать.

Конечно, нельзя наверняка знать, правду ли говорит вам потенциальный контрагент, да и не каждый захочет распространяться о своих мотивах. Однако простой анализ реалий позволит вам исключить многие ложные варианты.

Благоустройство и расположение дома

Обращайте внимание на факторы, которые характеризуют степень благоустроенности жилого дома или комплекса:

  • наличие скамеек, парковок, детских и игровых площадок;
  • ограждения, охрана и контроль доступа на территорию;
  • чистота во дворе, регулярность уборки и вывоза мусора;
  • транспортная доступность, наличие остановок общественного транспорта;
  • социальная инфраструктура района, наличие магазинов и прочих заведений;
  • экологическая и криминогенная обстановка.

Оценив эти факторы, можно приступить к оценке самого дома. Обратите внимание на фасад и лестничные клетки: нет ли трещин, подтёков, иных повреждений. Обязательно уточните наличие и стабильность работы домофонов, лифтов, мусоропроводов.

Правовые вопросы

Обязательно запросите у хозяев квартиры план и уточните, не проводилось ли несогласованных перепланировок. Если они проводились и не были узаконены, то вся правовая ответственность может быть переложена на новых хозяев, равно как и необходимость тратить деньги, время и силы на улаживание этого вопроса.

Важно также убедиться, что продавец является собственником жилья. 

Сделать это довольно просто: необходимо запросить документацию, которая подтверждает право собственности, и убедиться в том, что данные соответствуют личным данным продавца (проверяются по паспорту). Если продавец отказывается подтверждать право собственности или ссылается на то, что «потерял» свидетельство, лучше заранее отказаться от сделки.

Риски при оформлении ипотеки

Отдельно следует обратить внимание на риски при покупке вторичного жилья в ипотеку. Особое значение имеют ключевые факторы:

  • состояние дома: наличие крупных повреждений или состояние, близкое к аварийному, могут привести к отказу со стороны банка;
  • репутация банка и условия поддержки клиентов.

Чтобы не оказаться в сложной финансовой ситуации, лучше всего заранее уточнить условия ипотечного кредитования в банке, в который вы собираетесь обратиться.

Возможные «подводные камни»

Даже если сделка по приобретению квартиры на вторичном рынке выглядит совершенно безупречно на первый взгляд, следует учитывать наличие возможных факторов риска даже после того, как сделка будет совершена:

  1. Могут появиться не указанные ранее наследники, претендующие на квартиру. Такая ситуация возможна тогда, когда правоустанавливающим документом является право на владение наследством (по завещанию или по закону).
  2. При совершении сделки могут быть нарушены права несовершеннолетних. Важно уточнить полный состав людей, которые были прописаны в квартире и которые были выписаны, чтобы не столкнуться с претензиями со стороны совершенно незнакомых людей.
  3. Тщательно проверьте вопросы, связанные с супружескими правами на недвижимость. Удостоверьтесь, что продавец, например, не пытается единолично продать квартиру после развода без согласия супруги или супруга.
  4. Убедитесь, что право собственности передаётся единолично, без сохранения такого права, частично или полностью, за другими лицами.
  5. Если вы покупаете долю в квартире или комнату, вам следует удостовериться в том, что продавец не нарушил права своих соседей и не обошёл закон, не предложив продажу своей доли или комнаты в первую очередь им. В противном случае вы можете столкнуться с претензиями со стороны соседей уже после покупки.
  6. Следует убедиться в том, что продавец не состоит на учёте в психо- или наркодиспансере. Согласно законодательству, лица, чья психическая нестабильность была подтверждена специалистами, могут после совершения сделки оспорить её.

Что касается прямого мошенничества, например использования поддельного паспорта или двойных продаж, то закон в случае совершения мошеннической сделки будет на вашей стороне. Но лучше не попадать в такую ситуацию, поэтому всегда более безопасны сделки, совершённые через профессионального риелтора или с привлечением агента, готового подтвердить, что продавец не входит в «чёрный список» мошенников или неблагонадёжных контрагентов. Обращение к риелторам, как правило, снижает риск в десятки раз.

Хотя риск при покупке квартиры на вторичном рынке, в том числе в ипотеку, нельзя свести к нулю, вы можете самостоятельно его минимизировать, если уделите внимание внимательной оценке дома и квартиры, а также изучению правовой «чистоты» вопроса. Отсутствие спешки и трезвый последовательный анализ всей полученной информации позволит вам максимально защититься и от мошенничества, и от заведомо невыгодной сделки, например от приобретения квартиры в неблагоустроенном доме.