Какой способ управления многоквартирным домом выбрать

Каждый гражданин Российской Федерации обладает закрепленным в Конституции правом иметь во владении недвижимое имущество и распоряжаться им по своему усмотрению как самостоятельно, так при участии других лиц. Это право находит отражение и в жилищном законодательстве: собственники как жилых, так и нежилых помещений в многоквартирных домах могут самостоятельно осуществлять владение и управление многоквартирным домом и придомовым земельным участком практически без вмешательства органов власти.

Что подразумевает управление домом

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 703-44-28 - Москва
+7 (812) 309-68-04 - Санкт-Петербург

Хотя четкого определения данного термина в законодательных актах не существует, можно выделить функции и обязательства, возложенные на управляющий орган:

  • поддержание в надлежащем состоянии общедомовой собственности (своевременный ремонт фасадов и скамеек, озеленение территории, уборка мусора и прочее);
  • обеспечение всем жильцам безопасных условий проживания и предоставление необходимого спектра коммунальных услуг надлежащего качества;
  • упрощение взаимодействия собственников и поставщиков услуг.

Выбор подходящего варианта, обозначение его функционала или дальнейшее изменение способа домоуправления устанавливается согласно решению общего собрания собственников, которое становится обязательным для исполнения даже владельцами помещений в доме, не присутствовавшими на этом собрании или не обозначившими свою позицию в протоколе заочного голосования.

Какие варианты управления существуют

На сегодняшний день законодательно закреплены следующие способы управления многоквартирным домом:

  • самостоятельное управление домом, осуществляемое собственниками находящихся в нем помещений;
  • создание собственного органа управления — жилищного кооператива, товарищества собственников жилья или другого потребительского кооператива;
  • управление через управляющую компанию.

При выборе оптимального способа управления жилым домом стоит опираться на основные аспекты, которые будут отличаться в каждом конкретном случае. К таким аспектам можно отнести количество и оснащенность индивидуальными приборами учета квартир в доме, активность и платежеспособность жильцов, цели и задачи, поставленные для общего собрания собственников и многие другие факторы. Для удобства основные аспекты, способные повлиять на выбор способа управления, можно вынести в отдельную таблицу.

Способ управления Самостоятельное управление собственниками ЖК, ТСЖ или другие ПК Управляющие организации
Критерии выбора
Заключение договоров на предоставление коммунальных услуг Индивидуальный договор с каждым собственником Договор заключается между ТСЖ (ЖК, ПК) и поставщиком услуг Договор заключает УК и поставщик услуг
Заключение договора на управление домом Не требуется Не обязательно, но возможно, если такое решение было вынесено на общем собрании. Подобному управляющему органу для полноценного функционирования достаточно детально прописанного Устава и протокола собрания собственников. С каждым собственником заключается отдельный договор
Защита прав собственников Осуществляется собственниками самостоятельно Если соответствующий пункт прописан в Уставе. В этом случае управляющий орган либо самостоятельно ведет дела по защите прав собственников, либо заключает договор с профильной организацией или специалистом. Осуществляется УК, если прописана в договоре
Возможности уменьшить затраты на обслуживание дома Нет соответствующих расходов
  • обслуживание домовых нужд собственными силами (уборка, озеленение и т. д.);
  • предоставление субсидий органами местного самоуправления (например финансирование капремонта);
  • предоставление общедомового имущества в аренду.
Выбор управляющей компании с наиболее подходящими тарифами на услуги

Особенности договорных отношений при различных типах управления домом

Заключение договора об управлении домом (Фото: inalex.ru)

  • Непосредственное управление собственниками. Регулируется ст. 164 ЖК РФ и возможно, только если квартир в доме не более шестнадцати (ограничения внесены Федеральным законом от 21 июля 2014 года № 255-ФЗ). Данный тип домоуправления подразумевает, что все вопросы модернизации, проведения капремонта и предоставления услуг решаются собственниками самостоятельно. При этом договоры на оказание коммунальных услуг могут заключаться с каждым собственником индивидуально; с большинством собственников, выступающих в качестве одной стороны (на основании решения, принятого на общем собрании); с полномочным представителем коллектива собственников, выбранным общим решением и действующим на основании доверенности.
  • Управление через ТСЖ (ЖК или ПК). Этот способ управления подразумевает создание по инициативе собственников некоммерческой организации, через которую в дальнейшем осуществляется домоуправление. Такая форма работы сохраняет за владельцами помещений большую свободу в принятии решений — они могут самостоятельно определять необходимость и сроки проведения ремонтных работ, выбирать и менять поставщиков услуг, распоряжаться придомовой территорией по своему усмотрению — от предоставления в аренду парковочных мест до принятия решения о возведении дополнительных построек. При этом все договоры заключаются на созданное юридическое лицо, существует возможность найма профессионалов для решения спорных вопросов или осуществления более эффективного управления.
  • Работа с управляющей организацией. Управляющая компания — организация, специализирующаяся на профессиональном управлении многоквартирными домами. Для начала работы с ней общее собрание собственников должно принять решение об утверждении такой формы домоуправления, выбрать компанию и заключить с ней договор. В договоре указывается состав общедомового имущества, перечень услуг по его ремонту и содержанию, предоставляемые коммунальные услуги, их стоимость и процедура контроля. Все дальнейшие взаимодействия с поставщиками, выставление претензий и изменение набора услуг собственники осуществляют через выбранную организацию.

Правовые аспекты домоуправления

Основные вопросы управления многоквартирным домом регулируются соответствующими нормативными документами.

  • Порядок управления многоквартирными домами и компетенции общего собрания собственников жилья определены Жилищным кодексом РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ.
  • Обязательные требования к качеству производимых работ по поддержанию в надлежащем состоянии общедомового имущества и правила его использования установлены Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170.
  • Требования к качеству предоставляемых коммунальных услуг содержатся в Постановлении Правительства РФ от 23.05.2006 № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам».
  • Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 №491 устанавливает требования к проведению работ по сохранению общедомового имущества в надлежащем состоянии и порядок взаиморасчетов с поставщиками услуг в случае возникновения спорных моментов.