Когда и как может быть назначен публичный сервитут на земельный участок

Оглавление:

  1. Виды сервитута
  2. Когда возникает публичный сервитут
  3. Сроки сервитута на земельный участок
  4. Порядок установления публичного сервитута
  5. Плата за публичный сервитут
  6. Как быть, если участок, на который накладывается сервитут, находится в аренде
В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 703-44-28 - Москва
+7 (812) 309-68-04 - Санкт-Петербург

Будучи законным собственником земельного участка, человек может распоряжаться им по своему усмотрению, но с соблюдением единственного условия – не нарушать интересов других граждан и не причинять вреда окружающей среде. Во всём остальном это право ничем не ограничивается и даже охраняется законом, однако иногда возникают противоречивые ситуации.

Например, гражданин может владеть землёй и никому не мешать, но совершенно случайно окажется, что подъезд к участкам соседей либо проведение газопровода, линий электропередач и прочих коммуникаций возможно только по его наделу. В перечисленных и подобных случаях на недвижимость накладывается особый вид обременения – сервитут.

Данное условие подразумевает, что лица, в чьих интересах оно установлено, могут пользоваться чужим земельным участком, но лишь в мере, которая нужна для достижения их интересов и при условии, что это невозможно сделать другими способами. Владелец надела, на который наложено обременение, по-прежнему вправе распоряжаться собственностью, то есть может её обменять, продать или сдать в аренду.

Виды сервитута

Сервитут – это установленное и признанное законом право ограниченного пользования имуществом, которое является собственностью другого лица. Согласно ст. 23 ЗК, в зависимости от того, в чьих интересах он устанавливается, различается два вида сервитута – частный и публичный.

Частный возникает, когда без него невозможно обеспечение нужд другого лица (ст. 274 ГК) и устанавливается согласно Гражданскому кодексу. Например, для организации проезда или прохода к участку, прокладки линий электропередач, различных трубопроводов.

Публичный сервитут на земельный участок устанавливается, если это нужно для достижения целей и интересов государства, а также органов местного самоуправления или населения. Согласно Земельному кодексу, такое обременение на землю может быть наложено:

  • нормативным правовым актом РФ;
  • нормативным правовым актом, изданным отдельным субъектом РФ;
  • нормативным правовым актом, изданным органом местного самоуправления.

Когда возникает публичный сервитут

Основная причина возникновения публичного сервитута на земельный участок – это необходимость обеспечить решение государственных или общественных задач без изъятия земли, находящейся в чьей-то собственности. В отличие от частного, который устанавливается по взаимному соглашению сторон или соответствующему решению суда, публичный назначается законом или нормативно-правовым актом.

Полный перечень случаев, когда возможно установление публичного сервитута на земельный надел, изложен в п.3 ст. 23 ЗК. Среди них значатся обеспечение проезда и прохода, размещение на участке межевых знаков, геодезических маркировок, проведение дренажных, изыскательских и других работ или действий по укладке или ремонту инженерных коммуникаций и ряд других.

Сроки сервитута на земельный участок

Обременение надела публичным сервитутом может назначаться на конкретный срок или быть бессрочным, то есть существующим, пока в этом есть необходимость.

Если во время действия сервитута владелец участка захочет его продать, то смена собственника совершенно не повлияет на наличие обременения: оно закреплено за недвижимостью. В связи с этим нужно своевременно предупредить будущего покупателя о данном обстоятельстве, так как в противном случае ситуация будет выглядеть как предоставление ложной информации, а это веская причина для расторжения договора.

Порядок установления публичного сервитута

Подать заявление на установление публичного сервитута могут физические и юридические лица, а также органы официальной власти. Для того чтобы вынести решение, организуются общественные слушания, хотя в Земельном кодексе указано, что они всё же имеют рекомендательный характер (п. 2 ст. 23 ЗК). Затем орган власти издаёт нормативный правовой акт, в котором излагаются все подробности установленного публичного сервитута на земельный участок: оплата собственнику, сроки, кадастровый номер участка, условия соглашения и другая информация.

Гражданский кодекс (п.3 ст. 274) утверждает, что такой вид обременения устанавливается путём заключения соглашения между заинтересованной стороной и собственником участка, с соблюдением порядка, утверждённого законом для регистрации прав на недвижимость. Согласно требованиям Гражданского кодекса, сервитут лишён самостоятельности и его нельзя кому-либо продать, обменять или передать иным способом. Будучи установленным, он подлежит непременной регистрации в ЕГРП и вступает в силу только после её завершения (ст. 27 закона №122-ФЗ от 21.07.97).

Чаще всего собственник надела недоволен тем, что другие люди станут им пользоваться, пусть и ограниченно, и считает, будто это ощутимо нарушает его права и мешает распоряжаться собственностью. Закон позволяет ему обжаловать решение о назначении обременения в суде (п. 8 ст. 23 ЗК), при этом лучший способ убедить суд в своей правоте – предоставить доказательства, что целей, для которых требовалось назначение данной меры, возможно достичь другими способами.

Плата за публичный сервитут

В Гражданском и Земельном кодексах напрямую не говорится о необходимости платы за подобные обременения, то есть условия, на которых они назначаются, могут быть любыми. Однако в большинстве случаев владельцу участка приходится сталкиваться с различными неудобствами, и он вправе требовать компенсации от органа государственной власти или местного самоуправления, назначивших сервитут, если это приносит убытки и существенно затрудняет пользование наделом (п. 2 ст. 23 ЗК). Однако способов определения «существенности» затруднений законодательство не предлагает, поэтому они имеют оценочный характер.

За публичный сервитут на земельный участок ГК РФ и ЗК РФ предусматривают выплату соразмерной платы, которая может быть:

  • Единовременной, то есть владелец участка сразу получит всю сумму компенсации, назначенной за обременение участка;
  • Регулярной, то есть собственник будет получать деньги за ограниченное пользование его участком в течение всего срока.

Размер денежной компенсации законом не установлен и его назначают сами стороны либо суд, если они не смогли договориться, а также он может быть указан в нормативно-правовом акте, которым устанавливается сервитут (п. 7 ст. 23 ЗК). При этом плата должна соответствовать убыткам, причинённым собственнику участка, а размер может меняться в течение срока, на который назначено обременение.

Если новые условия приводят к тому, что земельным наделом пользоваться становится невозможно, его владелец имеет право потребовать от органов, назначивших публичный сервитут, выкупа участка или предоставления равноценного.

Как быть, если участок, на который накладывается сервитут, находится в аренде

Случаи установления публичного сервитута на земельный участок, находящийся в аренде, не редкость, однако прямых рекомендаций, как поступать в данных ситуациях, закон не содержит.

Согласно п.2 ст. 274 ГК, сервитут может быть назначен в интересах и по требованию лиц, не являющихся собственниками, но обладающих правом пользования участком. При этом в ст. 22 ЗК, регулирующей вопросы аренды, не содержится прямых указаний на возможность предоставления кому-либо права ограниченного пользования арендованным наделом. Однако в пункте 5 этой же статьи рассматривается передача прав по договору аренды третьему лицу, но с обязательным уведомлением собственника, который, в свою очередь, может понять ситуацию и согласиться с обременением, оспорить его или потребовать компенсации. У арендатора таких возможностей нет.

Уведомить собственника придётся ещё и потому, что назначение сервитута может нарушить права арендатора: он будет вынужден платить за участок, пользование которым может затрудниться, поэтому вправе потребовать уменьшения арендной платы или расторжения договора (ст. 612 ГК).

Итак, назначение публичного сервитута на земельный участок – весьма спорная и сложная юридическая процедура, в результате которой заинтересованные лица приобретают ограниченное право пользования чужим имуществом. Это действительно необходимая мера, но она нарушает права владельцев обременённых участков, вплоть до того, что пользоваться наделом далее не представляется возможным. Однако законодательство гарантирует собственникам земли защиту их интересов: за публичный сервитут можно получить компенсацию (но только при условии причинения ущерба) и даже потребовать выкупа участка, если он стал непригоден для дальнейшего использования.