Когда и в каких случаях возможна приватизация служебного жилья

Продление бесплатной приватизации до марта 2018 года стало отличной новостью и дополнительным стимулом для всех, кто ещё не успел оформить в собственность занимаемую жилплощадь. Среди этих граждан немало таких, кто проживает в служебных квартирах, но хочет стать их полноправным владельцем. С одной стороны, закон сообщает, что приватизировать подобное жильё нельзя. Однако с другой имеется ряд законодательных оговорок и опыт тех, кто успешно справился с задачей, поэтому терять надежду не стоит.
В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 703-44-28 - Москва
+7 (812) 309-68-04 - Санкт-Петербург

Что такое служебное жильё и для чего оно нужно

Такие квартиры принадлежат к специализированному жилищному фонду и временно предоставляются человеку в связи с работой. Причём у нового сотрудника может быть другое жильё, но если ему, проживая там, не удаётся выполнять свои должностные обязанности, организация выделяет служебную квартиру. В ст. 93 ЖК РФ содержится оговорка, что её могут получить лишь работники муниципальных и государственных предприятий, однако многие коммерческие организации, стремясь привлечь специалистов, также предлагают им жилплощадь.

К примеру, на это могут рассчитывать вахтовики, которым приходится ездить из других городов. Лесники и егеря, чьё рабочее место находится порой в не самых доступных районах, также могут получить ведомственную квартиру. Другие примеры: сельские врачи и учителя, военнослужащие, дворники, а ещё депутаты, государственные чиновники, сотрудники правоохранительных органов, пожарные, таможенники, налоговики.

Главное отличие ведомственного жилья от муниципального заключается в том, что оно находится на балансе госучреждения или коммерческого предприятия, то есть фактически является их собственностью. Указанное обстоятельство и делает приватизацию невозможной. При этом договор найма ограничен сроком действия трудовых отношений, то есть увольнение станет поводом для выселения работника со всей его семьёй без предоставления альтернативных вариантов. Исключением являются граждане, перечень которых указан в ст. 103 ч. 2 ЖК. Это военнослужащие, сотрудники внутренних органов, пенсионеры, инвалиды, утратившие здоровье в связи с работой, а также семьи тех, кто погиб при исполнении обязанностей.

Такая ситуация порождает конфликт интересов предприятий, владеющих подобной недвижимостью, и граждан, для которых служебное жильё является единственным, а доходы не позволяют приобрести новое. В законы постоянно вносятся поправки, учитывающие интересы обеих сторон, но оптимальное решение пока не найдено.

Закон и интересы предприятий, предоставляющих служебные квартиры

Для ряда учреждений предоставление ведомственных квартир – едва ли не единственный способ привлечь и удержать квалифицированных сотрудников. Если разрешить приватизацию служебного жилья, то трудоустроившиеся граждане смогут, проработав некоторое время, оформить его в собственность, а затем уволиться или вообще всё продать и уехать. Купить взамен другую служебную квартиру удастся не каждому предприятию, поэтому велик риск остаться без жилья и без специалистов. Законотворцы это понимают, так что ограничение на приватизацию подобной недвижимости вряд ли будет снято. Во всяком случае, ч. 1 ст. 4 закона «О приватизации» после продления не изменилась и по-прежнему запрещает такие сделки.

Однако иногда предприятию выгодно разрешить сотруднику на определённых условиях приватизировать служебные квадратные метры. К примеру, некоторые фирмы предлагают такую возможность после того, как специалист отработает указанный в договоре срок. Данная мера позволяет учесть интересы работника и организации, поэтому ч. 2 ст. 4 ФЗ «О приватизации» позволяет владельцам ведомственных квартир по собственной инициативе передавать их сотрудникам.

Закон и интересы нанимателей служебных квартир

Несмотря на то, что жильё предоставляется гражданам временно и лишь на период существования трудовых отношений с работодателем, в большинстве случаев ведомственная квартира становится единственной для нанимателя и его семьи. Зарплата у многих таких специалистов невелика, и купить собственное жильё трудно. Увольнение грозит выселением всем, кто не указан в ч. 2 ст. 103 ЖК, поэтому приватизация служебной квартиры – единственный способ не оказаться на улице.

Законодатели понимают необходимость социальной защиты данных категорий граждан, поэтому предлагают различные поправки, призванные учесть их интересы. Так, в 2009 году была разрешена приватизация служебного жилья в сельской местности. Правда, она коснулась лишь учителей, о чём было сказано в ФЗ № 321 от 17.12. 2009, вносящем правки в ст. 39 закона «Об образовании» и ст. 27 закона «О высшем и послевузовском образовании». Инициатива исходила от Конституционного суда, который счёл, что запрет на приватизацию ограничивает конституционные права педагогов.

Радостная новость была встречена учителями с энтузиазмом, некоторым даже удалось оформить в собственность ведомственную жилплощадь, но 1 сентября 2013 года закон прекратил действие в связи с принятием нового ФЗ № 273 «Об образовании в РФ». Регионам было предложено открыть для преподавателей льготные программы по ипотеке, а ограничения на приватизацию служебных квартир вернули для всех.

Осенью 2013 года депутат Госдумы от ЛДПР Михаил Дегтярёв предложил новый законопроект, согласно которому приватизация служебного жилья бюджетниками должна носить бессрочный характер и быть своего рода поощрением за долгий и добросовестный труд. В первом чтении документ принят не был, но с рассмотрения не снят до сих пор, и это обнадёживает.

Ещё один документ, дающий нанимателям ведомственных квартир шанс оформить их в собственность, – постановление Верховного Суда РФ №35-В 06-12 от 23.06.2006. В нём указано, что служебной может считаться лишь та недвижимость, которая имеет соответствующий статус в Росреестре. Иными словами, если организация, предоставившая работнику жилплощадь, не позаботилась о правильной регистрации и в документах квадратные метры значатся муниципальными, наниматель может приступать к приватизации. Наличие в ордере отметки о найме ведомственной квартиры значения не имеет.

Как приватизировать служебную квартиру

Надеяться на лояльность работодателя или ждать изменений в законодательстве можно бесконечно, а срок окончания права на бесплатное оформление квартир в собственность назначен вполне конкретный. Приватизация служебного жилья после 1 марта 2015 года, когда было принято решение продлить закон, – это вполне реальная задача, если использовать все шансы.

Приватизация жилья с согласия его владельца

Как приватизировать жилье с разрешения владельца и в каких случая этого можно избежать(Фото: belapdi.org)

Как уже было сказано выше, такое разрешение есть акт доброй воли работодателя. Если он подобного желания не изъявляет, то даже самый заслуженный сотрудник не сможет его переубедить. Другое дело, когда право на приватизацию ведомственной квартиры на определённых условиях подразумевалось с самого начала и было непременным условием подписания трудового договора.

Такая практика есть у многих силовых организаций, крупных коммерческих и гражданских государственных учреждений. Они предлагают будущим сотрудникам получить в собственность служебную жилплощадь после отработки установленного количества лет. Если такое обязательство документально закреплено в соответствующем соглашении, то нанимателю жилья не о чем волноваться. Когда положенное по договору время будет отработано, работодатель передаст квартиру в фонд муниципального жилья, и сотруднику останется лишь заключить договор соцнайма и подать заявление на приватизацию. Правда, в соответствии с действующим на текущий момент законодательством бесплатно это удастся сделать лишь до марта 2018 года.

Смена статуса квартиры через суд

Как следует из закона, приватизировать квартиру не удастся, если она уполномоченными органами зафиксирована в Росреестре в правовом статусе служебного жилья, и это случилось до заселения жильцов. На практике же некоторые организации, надеясь на юридическую безграмотность граждан, передают им во временное пользование квартиры, которые только считаются служебными, в действительности являясь муниципальными.

Может случиться и такое, что при регистрации недвижимости произошла намеренная или случайная ошибка либо процесс по какой-то причине не завершился. Такие факты, будучи установленными, упростят приватизацию служебных квадратных метров. Получить интересующие сведения можно в отделении Росреестра или городском архиве. Требуют уточнения следующие моменты:

  • как зарегистрирована квартира в Росреестре. Если статуса «служебная» у неё нет, значит, она считается муниципальной и жильцы могут спокойно готовить документы на приватизацию;
  • какой договор был заключён на квартиру: служебного найма или социального;
  • кто был владельцем жилья на момент подписания договора с нанимателем. Если муниципалитет, то квартира изначально не была служебной, а получить такой статус после предоставления жильцу она не может. Следовательно, её удастся приватизировать;
  • кто является собственником квартиры в настоящее время. Предприятие, с которым был заключен договор, может закрыться, расформироваться, быть реорганизованным. Некоторые просто передают свои ведомственные квартиры на баланс муниципалитета, так как их содержание обходится слишком дорого. Здесь важно, что как только жильё будет снято с баланса организации, наниматель станет пользоваться им на условиях соцнайма. Стало быть, у него появляется возможность приватизировать имущество;
  • когда квартире был присвоен статус служебной. Бывает такое, что работодатели заселяют сотрудников в квартиры, формально принадлежащие организации, но не зарегистрированные в качестве ведомственных, а сменить статус пытаются позже. Это противоречит закону, так что квартиру можно оформлять в собственность, поскольку в момент подписания договора найма она не являлась ведомственной;
  • если квартира всё-таки считается служебной, то надо уточнить, кем присвоен этот статус. Таким правом наделены лишь уполномоченные органы, управляющие жилищным фондом;

При наличии хотя бы одной из указанных ошибок нанимателям квартиры удастся доказать, что она не является ведомственной либо не была таковой на момент заключения договора найма, а это – веское основание, чтобы потребовать приватизации. Правда, добиваться её, скорее всего, придётся через суд, потому что организации обычно не хотят добровольно отдавать спорную квартиру нанимателю. Однако в большинстве подобных разбирательств суды принимают сторону жильцов и снимают с недвижимости статус служебной. Как только решение суда будет на руках, необходимо заключить договор соцнайма, а затем начать процедуру приватизации.