Когда и зачем заключают договор доверительного управления имуществом?

Оглавление:

  1. Что это такое?
  2. Оформление документа
  3. Существенные условия
  4. Права и обязанности управителя
  5. Прекращение сотрудничества
  6. Частые вопросы
В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 703-44-28 - Москва
+7 (812) 309-68-04 - Санкт-Петербург

Тенденция к найму управляющих становится все более распространенной в России. Не всегда собственнику под силу справиться со всеми капиталами и требующими его присутствия делами. Порой не хватает для этого как знаний, так и здоровья. Тогда договариваются о доверительном управлении. Как и любая другая сделка, сотрудничество скрепляется официально.

Что это такое?

Договор доверительного управления — официальный документ, в котором оговорены правила сотрудничества и кто какую ответственность на себя берет (ст. 1014, ст. 1015 ГК). В официальном тексте держатель собственности называется учредителем управления, выгодополучателем, а тот, кто принимает дела, — доверительным управляющим. Первый озвучивает, чем он владеет и чего бы хотел получить, второй обязуется обеспечивать профит нанимателя — ст. 1012 ГК. Последним может выступать любое лицо, как отдельный гражданин или некая организация, но никогда — государство.

В основе сотрудничества лежит обоюдная выгода сторон. Собственнику больше не придется волноваться, что имущество попадет в недолжные руки или бизнес выйдет из-под его контроля, менеджер получает плату за услуги. За всё, что он делает, управитель полностью отвечает, как если бы то было его собственное деяние.

Договор, скрепляющий сотрудничество, — возмездный, двухсторонний и реальный, схож с агентским, но не подразумевает перехода собственнических прав.

Менеджер всегда помнит о статусе и при необходимости оговаривает его, будь то беседа, переговоры или подписание деловых бумаг. Это требование считается выполненным, если при устных договоренностях партнер осознает, кто с ним говорит и в качестве кого, а в бумажном оформлении сделок после подписи делается помета «Д. У.»

Максимально допустимый срок документа о доверительном управлении — пять лет (ст. 1016 ГК).

Доверительный управляющий и выгодоприобретатель не могут быть одним и тем же лицом (ст. 1015 ГК). При надобности к заключению договора привлекают попечительский совет.

Оформление документа

Сделка заключается обязательно в письменном виде и требует государственной регистрации, как и передача собственнического права. Если это условие не соблюдено, соглашение силы не имеет.

Предмет соглашения в данном случае — длящиеся юридические и фактические действия по распоряжению вверенным имуществом в интересах хозяина.

Предметом управления выступают некие дела, то, чем владеет наниматель:

  • бизнес;
  • имущественные комплексы;
  • объекты недвижимости;
  • права по бездокументарным ценным бумагам; исключительные права;
  • ценные бумаги.

Но никогда — непосредственно деньги (за исключением особо оговоренных в законе случаев).

Помимо этого документ содержит:

  • существенные условия;
  • дополнительные условия;
  • форс-мажор;
  • условия расторжения;
  • обязанности и ответственность участников.

Особого внимания заслуживает часть, посвященная существенным условиям и обязанности того, кому вверяются дела.

Существенные условия

К категории существенных относятся все принципиальные моменты, которые фиксируются в тексте во избежание двусмысленных толкований и недоразумений:

  • какие именно дела и имущество вверяются;
  • в интересах кого осуществляется управление (наименование фирмы или данные гражданина);
  • период действия;
  • размер гонорара управляющего.

Ответственность за устные соглашения ни одна из сторон нести не может.

Права и обязанности управителя

Обязанности того, кому перепоручается ведение дел, освещены в Гражданском кодексе РФ (ст. 1020):

  • действия разного характера с тем, что ему доверено, исходя из соображений выгоды второй стороны;
  • регулярная отчетность хозяину;
  • при совершении операций — устно или при помощи пометы в документе обозначать свой статус.

Помимо обязанностей, прав у данного лица тоже немало, и он вправе требовать гарантии их соблюдения:

  • требование вознаграждения за работу;
  • требование всякого устранения помех осуществлению своих прав ради защиты того, что ему перепоручено (ст. 305; 304; 302; 301 ГК).

Бизнес и вся собственность, которые были передоверены, не могут стать предметом охоты требующих взыскания долгов. Исключение составляет ситуация возникновения вопроса вопрос о банкротстве хозяина.

Передоверить свои обязанности управитель вправе, но только по разрешению нанимателя и в случае крайней необходимости, если его к тому вынудили обстоятельства и все остальные выходы из ситуации не привели бы учредителя к выгоде.

Если учредитель облекает доверенное лицо другими обязательствами, это непременно указывается в тексте.

Прекращение сотрудничества

Любая сторона вправе разорвать сделку по уважительной причине, уведомив партнера как минимум за три месяца до назначенного дня (если не подразумевается иной срок). Разрыв возможен в силу следующих обстоятельств:

  • отказ учредителя от выгоды (если иное не оговорено);
  • смерть одного из участников;
  • любая другая причина при условии выплаты менеджеру гонорара;
  • отказ от дальнейшего выполнения обязательств ввиду обстоятельств непреодолимой силы;
  • банкротство учредителя.

Наниматель может в любой момент отказаться от услуг нанятого им менеджера, своевременно уведомив его об этом и выплатив все, что причитается тому по контракту.

Лучше всего для заключения такого договора привлекать нотариуса, несмотря на то что законодательно это обязанностью не является. Это гарантированно избавит стороны от возможных недоразумений, а то и затяжных разбирательств в суде.

Частые вопросы

Как доверительному управляющему добиться получения имущества недееспособного нанимателя после его смерти?

Согласно нормам закона, нанятое лицо ни с какой стороны не может претендовать на имущество учредителя управления. Исходя уже из самого понятия об этом: наем специалиста для ведения, к примеру, бизнеса, не порождает никаких собственнических прав. Пока жив учредитель управления, менеджер останется менеджером. Покинет кто-то из участников бренный мир — рабочие отношения прекратятся, только и всего.

В конкретной ситуации, даже если хозяин вдруг с чего-то решит все завещать нанятому человеку, это у него не получится в силу недееспособности. То же с дарением. Даже если дарственную пропустит Росреестр, она немедленно вызовет подозрения у заинтересованных лиц и ее без труда оспорят.

Можно ли на основе доверительного управления продать квартиру бабушки, находящейся в интернате?

Социальная защита населения обязана защищать права социально уязвимых граждан. Поэтому любые операции с их имуществом не могут пройти мимо УСЗН. Все придется предварительно согласовывать с ними, дабы они убедились, что интересам подопечного ничто не грозит и от планируемой продажи тот никак не проиграет. Например, возможно одобрение сделки, при которой взамен проданной будет куплена большая по площади квартира и с лучшими условиями, где бабушка будет долевым сособственником.

Стоит ли насторожиться при покупке квартиры, находящейся под доверительным управлением?

Любые сделки со вверенной собственностью законны, если нанятая сторона четко соблюдает законодательство и условия договора, а также расписывается во всех юридических бумагах соответствующим образом — «Д. У.» — и далее подпись с расшифровкой. Это же относится в полной мере и к продаже жилища. Даже если тот, кто действует от имени продавца, что-то нарушит, он будет нести за это ответственность как за свое собственное деяние.

Так что при соблюдении всех правил не стоит отказываться от привлекательного варианта покупки только по причине того, что продавец действует опосредованно. Можно, конечно, подстраховаться и, узнав, от имени кого действует управляющий, познакомиться с самим собственником и переговорить с ним. Однако и эта мера необязательна, если бумаги оформлены по всем правилам и вам представлен договор доверительного управления, прошедший регистрацию в Росреестре.