Кого нельзя выписать из квартиры: правовая основа и защита интересов покупателей

Одни из самых проблемных сделок по купле-продажи недвижимости происходят тогда, когда продаётся и покупается квартира с обременением, а именно — жилплощадь, правами на которую обладает не только продавец, но и кто-то ещё. Конечно, мало кто соглашается приобретать жилую недвижимость, если известно о тех, кого нельзя выписать из квартиры. Однако в большинстве случаев эта проблема решается довольно легко.

Как избежать лишних хлопот при покупке квартиры

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 703-44-28 - Москва
+7 (812) 309-68-04 - Санкт-Петербург

Конечно, самое лучшее решение — покупать квартиру, где никто не прописан и не проживает, помимо собственника. Но такой вариант возможен далеко не всегда. Наибольшие трудности создаёт не физическое присутствие других жильцов, а права, которые с ними придётся делить. Граждане, которые зарегистрированы в квартире вместе с продавцом, могут в ней и не проживать, поэтому для покупателя факт обременения может стать неприятным сюрпризом — это лишний раз подтверждает, что приобретение вторичного жилья требует особой внимательности.

Продавцы могут пойти на различные меры, чтобы сделать покупку квартиры с обременением более привлекательной. Например, существенно снизить цену. Некоторые идут на обман, утверждая, что на самом деле другие жильцы в квартире вовсе не прописаны — это обязательно следует проверить. И уж тем более не следует сходу доверять словам о том, что выписать «лишних» жильцов на самом деле легко, а у продавца попросту не нашлось на это времени. Прежде чем соглашаться на подобное предложение, важно удостовериться, что в данном случае других жильцов действительно можно выписать.

Кого можно выписать на законных основаниях

Сразу после того, как собственник продал вам квартиру, все члены его семьи утрачивают право пользоваться жилплощадью, если иное не установлено в законодательном порядке. Второй пункт 292-й статьи Гражданского кодекса даёт новому собственнику полное право снять выписать членов семьи бывшего хозяина, даже если они не пожелали выписываться самостоятельно.

Чтобы снять таких жильцов с регистрационного учёта, необходимо обратиться в суд, чтобы было признано, что члены семьи бывшего собственника по закону утратили право пользоваться квартирой. Судебное решение даёт все полномочия для того, чтобы жильцов выписали, даже если они этого не желают — закон будет на вашей стороне.

Категории людей, которых нельзя выписать

Гораздо сложнее с некоторыми категориями граждан, на которых действие упомянутой статьи не распространяется — им нельзя будет запретить пользоваться квартирой, также их нельзя будет снять с регистрационного учёта в описанном порядке.

Существует несколько категорий таких граждан.

Отказополучатели по завещанию

Если квартира была завещана, то отказополучатели имеют право пользоваться квартирой наравне с собственником, сколько бы раз квартира ни перепродавалась. Основа такого положения — 33-я статья Жилого кодекса. Завещательный отказ, в соответствии с 1137-й статьёй Гражданского кодекса, даёт право указанным в завещании лицам требовать от наследников исполнения имущественной обязанности в счёт какой-либо задолженности, которую имел завещатель.

Если на наследников была возложена обязанность предоставить кому-либо право пользования квартирой, то это не влияет на их права совершать с такой квартирой сделки, но при этом, если квартира продаётся, то отказополучатель по-прежнему остаётся закреплённым за ней. Срок действия завещательного отказа указывается в тексте завещания — он может быть ограниченным или распространяться на всю продолжительность жизни отказополучателя.

Выселение отказополучателя возможно в двух случаях:

  1. Если он откажется от права пользования квартирой добровольно на основании договорённости с новым владельцем квартиры.
  2. Если он будет систематически нарушать права и интересы своих соседей, повреждать имущество, использовать квартиру не по назначению. Второй пункт 35-й статьи Жилищного кодекса даёт право за подобные нарушения выселить отказополучателя из квартиры. Собственник имеет право обратиться в суд, чтобы подтвердить, что проживающий с ним отказополучатель не реагирует на полученные замечания, и потребовать его выселения из квартиры.

Гораздо лучше не допускать подобного соседства. Если квартира была завещана, покупатель вправе убедиться, что в тексте не содержится данных об отказополучателях, которым будет предоставлено право проживать в квартире.

«Вечные соседи», обладающие равными правами с продавцом

Если гражданин в тот момент, когда продавец приватизировал жильё, сам не участвовал в приватизации, но при этом обладал равными правами, то при продаже квартиры он переходит в категорию так называемых «вечных соседей», причём на вполне законных основаниях.

Чаще всего подобная ситуация встречается, когда квартиру, где проживало несколько граждан с равными правами, приватизировали не все одновременно. Кто-то мог вообще отказаться от приватизации, а кто-то мог провести её раньше, но итог один: гражданин, подавший заявление на приватизацию, стал собственником и может продать квартиру, но при этом условия сделки не распространяются на остальных жильцов.

Если квартира была приватизирована с согласия других граждан, то они сохранят своё право пользоваться жилплощадью даже после её продажи другому гражданину. Такая ситуация возникает на основании положений четвёртого пункта 31-й статьи Жилищного кодекса и 19-й статьи Федерального закона, который обновил данный кодекс. Такие граждане — это те, кого нельзя выписать из квартиры через суд, поэтому в данном вопросе следует проявить особую осмотрительность.

Получатели ренты по договору пожизненного содержания с иждивенцем

Согласно первому пункту 602-й статьи и первому пункту 586-й статьи Гражданского кодекса, получатель такой ренты, если это зафиксировано в установленном законом порядке, имеет право проживать в квартире даже после её продажи другому собственнику.

Чтобы выселить такого гражданина, с ним необходимо договориться, после чего оформляется соглашение — оно обязательно должно быть нотариально заверено и зарегистрировано в ЕГРП, чтобы получатель ренты в законном порядке утратил право пользоваться жилым помещением.

Как узнать об обременении?

Чтобы не оказаться в безвыходно положении, необходимо убедиться в том, что продавец ничего не утаивает и не пытается продать вам квартиру с обременением, от которого вы долгие годы не сможете избавиться. Закон защищает права покупателя недвижимости. В частности, первый пункт 558-й статьи Гражданского кодекса предписывает продавцу известить покупателя о гражданах, которые и после совершения сделки смогут пользоваться квартирой, если таковые имеются. Перечень таких лиц обязательно должен присутствовать в условиях договора, удостоверяющего сделку купли-продажи — проще говоря, продавец не имеет права скрывать подобную информацию.

Многие, правда, идут на ухищрения и на открытый обман. Вы сможете отстоять свои интересы, если обнаружится, что те, кого нельзя выписать из купленной квартиры, всё же есть, хотя в договоре о них ничего не упоминалось. В таком случае нужно будет обратиться в суд и подать иск с требованием, чтобы договор был признан незаключённым, а продавец вернул деньги покупателю.

С юридической точки зрения, договор не просто считается недействительным — он признаётся незаключённым, а деньги, которые получил продавец, признаются незаконным обогащением. Поскольку договор не был заключён, то и оснований для получения денег у продавца не было — вся сумма должна быть возвращена покупателю.

Уловка недобросовестных продавцов

Распространённая ловушка со стороны продавцов, которые хотят продать квартиру с обременением, выглядит следующим образом: в договор купли-продажи включаются положения о том, что перечисленные лица обязуются выписаться из квартиры в указанный срок.

Однако предписанием для выселения такие положения не являются, поскольку договор подтверждает лишь обязательства купли-продажи, а свои подписи ставят покупатель и продавец, а не третьи лица, проживающие в квартире. Об этом следует помнить, чтобы не подписать такой «многообещающий» договор и не попасть в юридическую ловушку.

Гражданам, которые собираются купить квартиру на вторичном рынке, следует помнить о категориях жильцов, которых нельзя выселить (некоторых — даже через суд). Если продавец снижает цену — это уже повод насторожиться: не пытается ли он продать квартиру с обременением под видом «выгодной сделки»? Наилучшее решение — при наличии таких жильцов поискать другой вариант, чтобы не оказаться в одном помещении с нежелательными «вечными соседями».