Кому вершки, а кому корешки: раздел ипотечного имущества

Кредит на покупку жилья оформляется обычно в браке, а выплачивать его предстоит на протяжении нескольких лет, иногда срок возврата ипотеки достигает и 20–25 лет. Данные критерии этой кредитной программы становятся предпосылками для возникновения такой проблемы, как раздел ипотечного имущества супругов. Кому отойдет квартира, а кому придется выплачивать кредит?

Способы раздела имущества при разводе

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 703-44-28 - Москва
+7 (812) 309-68-04 - Санкт-Петербург

Порядок расторжения брака регламентируется Семейным кодексом РФ, согласно которому все активы и пассивы ячейки общества делятся пополам. Каждому из супругов отходит 50 % имущества и 50 % долгов. Но могут быть и исключения:

  • при наличии брачного договора раздел совместно нажитого имущества и обязательств может производиться в любых указанных долях;
  • если несовершеннолетние дети остаются с матерью (отцом), то на них также положена доля в жилплощади;
  • другие ситуации, когда по согласованию сторон или по решению суда раздел ипотечного имущества производится не по принципу 50 на 50.

Если разобраться в том, кому «на бумаге» принадлежит квартира и долг за нее, достаточно легко, то разделить ипотечные квадратные метры в реальной жизни сложно.

Как делить жилье, купленное в ипотеку?

Сложность в том, что вплоть до полного погашения кредитных обязательств, квартира или дом, не принадлежит еще полностью семье заемщика. Банк при ипотеке запрещает всяческие сделки с этой жилплощадью и потому разъехаться (разменять или продать жилье) распавшейся семье затруднительно.

Существует несколько вариантов развития событий:

  • продолжать жить совместно и погашать долг по ипотеке в равных долях, а уже после возврата обязательств решать вопрос с продажей недвижимости и разделом вырученных средств;
  • найти деньги для досрочного погашения ипотечной ссуды и после расторжения кредитного договора уже разбираться с жилплощадью – продавать или разменивать, а затем уже делить имущество или деньги;
  • договориться с банком о переоформлении договора на одного из них, причем по соглашению между мужем и женой тот, кому достанется и квартира, и долг по ипотеке, должен еще возместить долю затрат второму супругу (изредка банки предлагают специальные программы заимствования, предоставляя необходимую сумму наличных под залог жилья именно на эти цели);
  • получить разрешение банка на продажу залоговой недвижимости, чтобы из полученных денег погасить долг, а остальные деньги разделить между бывшими супругами.

Есть и другие способы произвести раздел ипотечного имущества при расторжении брака, но они очень сложные и затратные, а также требуют много времени и лояльности банка-кредитора. Например, можно обсудить договор о размере квартиры, находящейся в залоге, на две квартиры (или комнаты) для переезда каждого из супругов.

При продаже недвижимости также могут возникнуть вопросы с компенсацией расходов на оплату ипотеки и внесение первоначального взноса одним из супругов. Нередко выплаты производятся за счет только одного члена семьи, вот эти средства и нужно будет вернуть ,а остаток денег разделить поровну.

Однако не все так просто, помимо возможных проблем с банком, разногласия могут возникнуть между бывшими мужем и женой.

Какие проблемы могут возникнуть при разделе квартиры в ипотеке?

Вопрос определения размера доли каждого из бывших родственников в кредитной недвижимости решается легко – в суде. Аналогично можно и установиться величину части ежемесячного платежа, причитающегося с каждого из супругов, подавшим на развод.

К чему стоит быть готовым при разделе ипотечной квартиры (фото: canlihaber.com).

Банк может затребовать возврата заемных средств по договору ипотеки частично или полностью с одного из супругов, даже если при разводе была договоренность о том, что платежи буду делиться между ними. Просто бывший муж (или жена) могут избегать выполнения своих обязательств, тогда весь груз долгового бремени ляжет на плечи самого ответственного созаемщика (поручителя). В таком случае можно погашать долг перед банком, а потом в суде истребовать долю в этой сумме со второго супруга, либо получить в свою собственность всю жилплощадь.

В ходе разбирательств может выясниться, что ипотечная квартира на самом деле не является совместно нажитым имуществом, так как первоначальный взнос внесен из личных средств одного из членов семьи, накопленных еще до заключения брака. Суд в этом случае может принять иное решение, а не делить и долг, и недвижимость равномерно.

Аналогичная ситуация может возникнуть, если в браке один из супругов зарабатывал намного больше и именно он направлял деньги на погашение кредитных платежей. Решение суда может быть спорным (квартира отойдет к кормильцу семьи), но судебная практика по разделу ипотечного имущества при разводе имеет и такие прецеденты.

Для того чтобы предусмотреть бесконфликтное решение вопросов с ипотечной недвижимостью лучше заранее расписать ответственность, права и обязательства обоих супругов в брачном договоре. В этом документе должны быть указаны основные параметры ипотечной сделки: за счет каких денег произведен первоначальный взнос, кто обязан вносить ежемесячные платежи по договору и как будет делиться жилплощадь, если семейная жизнь не сложится.