Можно ли продать комнату без согласия соседей и как это сделать?

Оглавление:

  1. Роль соседей в реализации жилья
  2. Алгоритм процедуры
  3. Согласие или отказ?
  4. Уведомление
  5. Образец
  6. Альтернативные варианты
  7. Частые вопросы
В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 703-44-28 - Москва
+7 (812) 309-68-04 - Санкт-Петербург

Спрашивать разрешения на то, как распорядиться своей недвижимостью, гражданин никого не обязан. О чем бы речь ни шла: о квартире, доме, доле в недвижимом имуществе или комнате в коммунальной квартире или общежитии. Но все-таки полностью без соседей сделку купли-продажи провести не удастся.

Роль соседей в реализации жилья

Если некто, владеющий квадратными метрами в коммунальной квартире, намерен продать их, он обязан учесть, что за живущими по соседству сохраняется право преимущественной покупки (ст. 250 ГК). Прежде чем искать выгодного покупателя на стороне, хозяин обязан известить соседей о планируемой сделке и осведомиться, готовы ли они выкупить у него угол за указанную цену. Причем не просто людей, которые там обитают, а строго собственников помещений. Те могут жить совсем в другом месте, так что сначала предстоит узнать их адрес.

На то, чтобы определиться с решением, у собственников других жилых помещений в этой коммуналке есть месяц. Если в течение этого времени никакой инициативы так и не было проявлено, можно поместить объявление в газету или обратиться в риелторское бюро.

Если же кто-то из сособственников выказал такое желание, сделка совершается именно с ним, затем переход права регистрируется в Кадастровой палате.

Таким образом, запретить человеку распоряжаться своей собственностью другие жильцы не вправе, но затормозить процедуру, если он не сделал им соответствующего предложения, смогут. Это справедливо, если вся квартира переоформлена в частную собственность. Если среди помещений остались неприватизированные, придется согласовывать вопрос с муниципалитетом.

Алгоритм процедуры

Процесс сделки включает несколько этапов:

  • письменное извещение собственников других комнат;
  • получение согласия;
  • подготовка документации для продажи;
  • подписание сделки;
  • при получении отказа — поиск другого кандидата и заключение сделки с ним;
  • передача ключей новому владельцу жилплощади.

Для того чтобы точно знать, кому принадлежат комнаты, можно направить запрос в ЕГРН. В течение трех дней вам придет выписка.

Согласие или отказ?

Узнав данные сособственников, можно приступать к переговорам. Это решается двумя способами:

  1. Через нотариальную контору. Инициатор приглашает всех совладельцев квартиры к нотариусу, где и оформляется согласие или отказ.
  2. В Регистрационной палате. Продавец сперва ищет нужные документы для сделки, потом приглашает партнеров в Регпалату, где они и оформляют требуемые документы.

Так решение вопроса выглядит в теории. На практике же межличностные отношения бывают очень непростыми. Сосед может всячески уклоняться, а то и прямо заявлять, что «костьми ляжет», но не даст вам продать свой угол.

Бояться этого не нужно, следует написать письменное уведомление в виде заказного письма с описью вложения и уведомлением о вручении. Почтальон вручит его гражданину под личную подпись. Корешок уведомления обязательно сохраните: он послужит доказательством в суде, если дойдет до разбирательства.

Важен не только факт, что вы извещали сособственника о необходимости принять решение, а еще и правильно ли вы это сделали.

Уведомление

Правильно составленное письмо обязательно содержит:

  • паспортную информацию (фамилию, имя, отчество адресата);
  • подробный и точный адрес;
  • что планируется продавать (характеристики комнаты);
  • цену;
  • по какому основанию продающий владеет жилплощадью (например, дарственная), его реквизиты;
  • фразу, предлагающую адресату сделку;
  • дату, подпись.

Лучше всего сохранить и саму копию письма. Следует также учесть вариант, что вас могут попросить о предоставлении рассрочки или же скидки. Если вы продаете свою недвижимость вынужденно, лучше уточните это в тексте.

Образец

Уведомление составляется в свободной форме. Например, так:

24 сентября 2016 года
Иванову Ивану Ивановичу, 03.03.1990 г.р.,
проживающему по адресу 117198, г. Москва, Ленинский проспект, д. 20, кв. 33

УВЕДОМЛЕНИЕ.

В связи с планируемой мной продажей комнаты площадью 13 кв. м. по адресу г. Москва, ул. Ленинский проспект, д. 20, кв. 33, принадлежащей мне на правах договора дарения (свидетельство о праве собственности № ХХХХХХХ от 12 июня 2000 г.), предлагаю вам купить ее за 300 000 (триста тысяч) рублей.

В случае отказа прошу уведомить меня письменно до 25 октября 2017 года.

Дополнительно сообщаю вам, что, так как продаю комнату в связи с серьезной жизненной ситуацией (оплата онкологического лечения дочери), возможности предоставления скидки либо рассрочки предоставить не могу.

Сергеев Сергей Сергеевич.

Иногда нежелание иметь никаких финансовых дел с ненавистным соседом и стремление быстрее отвязаться от него бывает столь велико, что в уведомлении нарочно указывают несуразно большую стоимость. Это нельзя назвать незаконным, но тогда и другому кандидату придется предложить комнату точно за такую же стоимость. В противном случае сосед будет вправе подать в суд за пренебрежение его правами и выиграет разбирательство.

Альтернативные варианты

Можно никак не информировать никого о своих планах, а просто  подарить комнату (всю или ее часть) кандидату, который вас наиболее устраивает, и получить от него деньги втайне от посторонних глаз.

Правда, такой способ довольно рискован. Вы можете остаться без комнаты и без денег. После того как дарение завершится в Росреестре, мнимый одариваемый превратится в реального и, вероятно, откажется платить. Все права на недвижимость перейдут от вас к нему. Не пойдете же вы сами на себя заявлять по поводу притворной сделки.

Есть и второй риск: сосед каким-то образом узнает, что под видом подарка на самом деле скрывалась купля-продажа. Сделку аннулируют как притворную (ст. 170 ГК) в судебном порядке.

Так что с соседями все же лучше дружить. Или, по крайней мере, сохранять нейтралитет. Это позволит избежать трений, лишних временных затрат и необходимости искать обходные пути.

Частые вопросы

Как продать комнату так, чтобы никому из соседей, с которыми очень непростые отношения, она не досталась?

Право сособственников в коммунальном жилье на преимущество при покупке его части сохраняется вне зависимости от личных отношений (ст. 250 ГК). Соответственно, если вы собираетесь его обойти, не продавайте свои метры. Замаскируйте продажу под дарение, хоть это и не совсем «белый» метод.

Найдите заслуживающего доверия клиента, обговорите с ним вопрос и оформите дарение, а деньги пусть он вам передаст кулуарно. Чтобы партнер не смог вас обмануть, оформите предварительно договор о займе у физического лица, тогда у него не получится обмануть вас и не расплатиться.

Только постарайтесь, чтобы это никоим образом не достигло посторонних ушей, иначе сособственники смогут обвинить вас в притворной сделке и нарушении своих прав (ст. 170 ГК).

Как продать свою комнату законно, если в соседской живут постояльцы, а местонахождение соседа неизвестно?

Для того чтобы узнать фактический адрес сособственника, можно поинтересоваться у его постояльца, где его хозяин теперь проживает. Если сообщил, пошлите заказное письмо по тому адресу, который назовет вам квартирант. Если же отказывается, отправьте уведомление по адресу вашей квартиры. Кто владеет комнатой, тот и обязан получать свои письма. Тогда можно будет сказать, что вы сделали, что могли, поскольку розыск не входит в ваши обязанности.

Кому писать письмо с уведомлением о намерении продать свою часть квартиры, если неизвестно, на кого точно оформлена соседская комната?

Координаты собственника жилища можно уточнить у его жильцов, если кто-то все же проживает по соседству. Также можно сделать запрос в ЕГРН: в выписке будет указано, кому принадлежат квадратные метры.