На что обратить внимание при покупке частного дома: как не купить ледяную избушку вместо лубяной

Оглавление:

  1. Основные моменты при покупке
  2. Технические нюансы
  3. На что обратить внимание при изучении документов?
  4. Частые вопросы

При покупке частного дома с куском земли требуется быть не менее внимательным и придирчивым, чем при выборе участка из множества других. Не все хозяева честны, не все юридически грамотны. Именно поэтому не стоит полагаться на эти качества в партнере по сделке, гораздо лучше подумать о своей безопасности самому, чтобы потом счастливую жизнь в собственном доме ничто не омрачало. Дело не только в мошенничестве, но и в юридической чистоте.

Основные моменты при покупке

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 703-44-28 - Москва
+7 (812) 309-68-04 - Санкт-Петербург

Итак, вы выбрали симпатичный и приемлемый по цене и удаленности домик. Можно переходить к следующему этапу — переговоры с продавцом. Этот этап ничуть не менее важен, чем само заключение сделки.

  1. Ни в коем случае не полагайтесь на свои силы, на свою юридическую грамотность, а обратитесь в риелторскую фирму. Будь вы сколь угодно продвинуты в правовых вопросах, вам доступны не все ресурсы. Инстанции, куда вы обратитесь, вправе отказаться отвечать вам, вы же не представитель властей. Тогда как задача риелторов состоит в том, чтобы провести сделку так, чтобы потом ее никто не отменил.
  2. До конца вы не сможете удостовериться ни в отсутствии обременений, например, в виде сособственника, отбывающего срок в местах не столь отдаленных, ни во вменяемости хозяина. Да, можно попросить у него предъявить водительское удостоверение. Но его отсутствие еще не означает невменяемость, просто у человека нет машины. А справку по запросу в психдиспансер вам не выдадут, поскольку вы не являетесь сотрудником органов внутренних дел или прокуратуры при исполнении.
  3. Удостоверьтесь, с кем вы беседуете. С хозяином ли? Если нет, то кто этот человек? Попросите контакты хозяина. Не дадут — откажитесь от сделки.

Возьмите с собой на сделку юриста, а лучше — еще и техника. Он вам понадобится для осмотра инженерных коммуникаций, даже если вы покупаете «под ключ». Не пожалейте денег, речь идет о вашей безопасности и спокойном проживании.

Технические нюансы

Помимо юридических тонкостей, будьте в курсе технического состояния того, что вам преподносят. Конечно, не стоит сразу же подозревать хозяина и риелтора в нечестности, но на рынке свои законы. Поэтому не ленитесь, обойдите дом полностью, с хозяином и техническим специалистом.

  1. Лучше покупайте дом с участком весной. При осмотре вам сразу станет ясно, как обстоят дела в подвале и с гидроизоляцией. Сыро в подвале? Не покупайте дом, если у вас нет лишних денег на капитальный ремонт.
  2. С техником исследуйте кровлю и чердак. Особенно будьте внимательны к кровле и водостоку. Огрехи канала для стока воды могут обернуться очень серьезными бедами, вплоть до разрушения частей здания.
  3. Откройте и закройте двери. Легко ли вам это удалось?
  4. Попросите хозяина или риелтора включить и выключить свет, газ, воду.
  5. Осмотрите вместе с техником трубы и котел. Особое внимание уделите системе отопления. Если в ней имеются огрехи, ставящие под угрозу вашу безопасность, технику они видны невооруженным глазом, обывателю — нет.
  6. Попросите техника определить качество положенного паркета или ламината, ровность стен. Если вы с этого начали и не удовлетворены увиденным результатом, такой дом вам не нужен в принципе. Это наглядная иллюстрация того, как заказчик и работники тут относятся к строительству.
  7. Осмотрите канализацию.
  8. Если дом, который вы собрались покупать, построен из дерева, попросите техника проверить состояние влагомером.

Юрист вам пригодится еще и для правильного понимания документации, которую вам обязательно предоставит хозяин.

На что обратить внимание при изучении документов?

Как только вы возьмете в руки документы хозяина на дом и надел, посмотрите, действительно ли ими владеет один человек. По закону дом от участка земли неотделим (ст. 35 ЗК, ст. 552 ГК). Пренебрежете этим моментом — не удивляйтесь потом недоразумениям с муниципалитетом, беготне по инстанциям и перспективе сноса. Но это не все. Обратите внимание на другие моменты. Владелец должен иметь на руках полный комплект документов:

  • бумаги, подтверждающие право собственности;
  • согласие супруга или совладельца на продажу;
  • выписка из ЕГРН;
  • разрешение на ввод в эксплуатацию;
  • разрешение на строительство (если приобретаете недостроенный дом);
  • технический план;
  • выписка из домовой книги;
  • межевой план;
  • копия финансово-лицевого счета;
  • справка об отсутствии долгов по ЖКХ;
  • разрешение от попечительского совета;
  • проект договора.

Последний дайте прочитать юристу. Если вы действуете без правозащитника, внимательно просмотрите текст на предмет совпадения всех характеристик, встречающихся в других бумагах.

При покупке дома не скупитесь на посредничество инженера и юриста. И тот, и другой обеспечат вашу безопасность, в том числе в не очевидных для вас вещах. Да, это потребует определенных затрат, но сопоставьте возможные траты на реконструкцию дома, на собственное здоровье и увидите, что это совсем не дорого. Если же вы действуете в одиночку, не пропускайте ни одной детали и в осмотре, и в документальной стороне.

Частые вопросы

Планируется долевое участие в покупке жилья. Какие детали заслуживают особого внимания?

Покупка «в долевку» всегда сопряжена с риском. Лучше воздержаться от вариантов, окончания строительства которых в ближайшее время не предвидится. Если что-то выбрали, обязательно поинтересуйтесь репутацией фирмы-строителя, как давно она на рынке. Обнаружили в списке проблемных застройщиков? Не имейте с ним дела, как и с малоизвестными.

Заслуживающая доверия фирма, как правило, помимо хороших отзывов клиентов, имеет свой сайт, где постоянно обновляются новости, выложена проектная декларация. Также в доступе должны быть:

  • лицензия;
  • бумаги, подтверждающие государственную регистрацию;
  • учредительная документация;
  • правоподтверждающие бумаги о праве собственности, договор об аренде или субаренде земли;
  • обязательства по сдаче объекта;
  • допуски на работы.

Убедившись в наличии, просмотрите содержание документов. Особенного внимания заслуживает срок действия, наличие разночтений, взаимоисключающие моменты.

Чего ждать, покупая унаследованную жилплощадь?

Факт того, что жилье досталось продавцу по наследству, не должен отпугивать покупателя. Верховный Суд РФ разъяснил этот момент (Постановление Пленума ВС РФ №9 от 29.05.12): даже если внезапно возникнут обиженные претенденты и будут оспаривать, максимум, чего они добьются — это денежная компенсация (ст. 1155 ГК). Изначальной стоимостью имущества будет признана та, которая действовала на момент открытия наследства (ст. 1105 ГК). В любом случае продавец предоставит вам выписку из ЕГРН, из которой вы сможете узнать все.

При покупке жилья выяснилось, что там числится жилец, съезжать он не хочет. Как это может осложнить сделку?

Прописанных жильцов, которые не являются собственниками, новый хозяин дома вправе выписать через суд (ст. 31 ЖК, ст. 292 ГК), предварительно как минимум дважды уведомив их заказным письмом о необходимости снятия с учета.

Продавец дома заявляет одну цену, но просит поставить в договоре другую, более низкую. Объясняет это желанием уйти от налогов. Стоит ли брать этот вариант?

Сколько бы дом ни стоил по документам, налог продавцу придется платить все равно. Вряд ли хозяин об этом не знает, ему явно есть что скрывать. К тому же предел снижения ограничен кадастровой стоимостью. Даже если вы решитесь рискнуть, покажите все бумаги юристу, которому вы доверяете, и возьмите его с собой на сделку.