Налог при сдаче квартиры в аренду: особенности, способы уплаты

Оглавление:

  1. Для чего нужно регистрировать договор аренды?
  2. Где регистрируется аренда?
  3. Где оплатить?
  4. Как уменьшить налоги?
  5. Ответственность за неуплату налогов
В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 703-44-28 - Москва
+7 (812) 309-68-04 - Санкт-Петербург

Имея в собственности свободную квартиру, можно сдать её в аренду и получать пассивный доход. Об этом знают все, но немногие знакомы с тем, какие налоги при сдаче квартиры в аренду взыскиваются с арендодателя.

Для чего нужно регистрировать договор аренды?

Каждый владелец жилого помещения, сдающий его физическим или юридическим лицам, обязан в заключить с арендаторами соответствующий договор. Регистрировать договор не обязательно, если он заключён на срок, не превышающий одного года.

Важно:

  • договор с юридическим лицом заключается максимум на 12 месяцев;
  • с частным лицом — на пять лет.

В договоре можно указать, что он по умолчанию продляется, если арендодатель либо арендатор не захотят прекратить его действие.

В соответствии с действующими нормативно-правовыми актами, сдача жилого помещения в аренду является разновидностью предпринимательской деятельности. Следовательно, с дохода, который собственник получает от лиц, проживающих в его квартире, он обязуется платить налоги:

  • если зарегистрировано ИП — на прибыль индивидуального предпринимателя;
  • на доходы физических лиц.

Неуплата данного налога является нарушением закона, влечёт за собой штрафные санкции.

Где регистрируется аренда?

Органы, ответственные за регистрацию договоров аренды квартир и иных жилых помещений — налоговая инспекция, органы местного самоуправления. Поэтому, чтобы зарегистрировать договор, собственник должен обратиться в соответствующие инстанции по месту проживания.

Документы, представляемые собственником:

  • правоустанавливающие;
  • ИНН;
  • паспорт;
  • договор аренды.

Подаются и оригиналы, и копии.

Где оплатить?

Рассмотрим тот случай, когда собственник собирается уплачивать налоги в качестве физлица.

В данной ситуации налоговая ставка составляет 13 % от величины арендной платы. Ежегодно необходимо подавать декларацию по форме 2-НДФЛ и уплачивать налог за всю годовую прибыль от предоставленной в аренду квартиры.

Формула для расчёта налогов, прописываемых в декларации, следующая: 13 %*12 (месяцев)*величина арендной платы, которую арендатор платит арендодателю.

Если наниматель (арендатор) — юридическое лицо, он обязан самостоятельно оплачивать налог, вычитая 13 % от оплаты жилья из арендной платы.

Если собственник зарегистрировался как ИП, уплата подоходного налога происходит по одному из двух способов.

  1. Использование упрощённой системы налогообложения. Формула расчёта следующая: 6 %*12 (месяцев)*величина арендной платы + величина обязательных страховых взносов.
  2. Использование патентной системы с применением УСН. В данном случае формула расчёта такая: 50 % от всех обязательных страховых взносов + размер патента (указывается на основании величин предполагаемой прибыли от аренды — показатели варьируются и отличны в каждом субъекте РФ).

Как уменьшить налоги?

Теперь поговорим, как оптимизировать налоги при сдаче квартиры в аренду 2015 году.

Мы собрали несколько способов, которые позволят собственнику сократить налог или избежать его уплаты.

  1. Заключение договора на неполный год. В данном случае не требуется регистрации договора, однако от уплаты налога собственник не освобождается. Но в большинстве случаев неуплата налога арендодателю ничем не грозит, если, конечно, налоговый инспектор не докажет, что прибыль владелец жилья получил. Вы также можете заключить договор на 11 месяцев, а в декларации указать, что доход получили, например, за 1–2 месяца. Соответственно, величина налога уменьшится.
  2. Занижение величины арендной платы в договоре. Если вам удастся договориться с нанимателями квартиры, то вместо, скажем, 30000 рублей, укажите в договоре 1000, а по итогам года отчитайтесь об этой сумме. В данном случае велик риск связаться с недобросовестным арендатором, который в один прекрасный момент задолжает деньги за квартиру. А доказать вы ничего уже не сможете.
  3. Поселить в квартиру знакомых, родственников. В таком случае ни один налоговый инспектор не сможет доказать, что вы берёте плату с близких людей за проживание в своей квартиры. Собственник вправе поселить кого угодно в квартиру, не заключая договора и не требуя оплаты.
  4. Допустим, налоговому инспектору удалось установить факт, что квартиру вы сдаёте: имеется договор (или его копия) аренды на ваше жильё. Но учтите, что это не доказывает получение вами прибыли. Только при наличии платёжных документов или расписок можно доказать, что прибыль вы получили.

На самом деле всё не так устрашающе. Конечно, сотрудники налоговой обязаны искать и выявлять неплательщиков, получающих доход за сдачу квартиры, но очень маловероятно, что они найдут именно вас.

На практике доносят в налоговую бывшие арендаторы или соседи, отношения с которыми у собственника сильно испорчены.

Ответственность за неуплату налогов

Как упоминалось выше, уклонение от уплаты налога трактуется как нарушение закона и влечёт санкции со стороны действующего законодательства:

  • за незаконную предпринимательскую деятельность: штраф до 300 тысяч рублей/обязательные работы до 240 часов/арест до 6 месяцев/заработная плата за период до 2 лет;
  • за уклонение от налогов в крупном размере (более 100 тысяч рублей): штраф до 300 тысяч рублей/заработная плата за период до 2 лет/арест до 6 месяцев/лишение свободы до года.

Иногда применяется норма КоАП, предусматривающая административный штраф до 2000 рублей.