Обременение недвижимого имущества: ограничения в реализации права собственности

Оглавление:

  1. Что такое обременение?
  2. Ипотечный кредит
  3. Доверительное управление
  4. Аренда
  5. Рента с пожизненным содержанием
  6. Арест
  7. Сервитут
  8. Частые вопросы
В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 703-44-28 - Москва
+7 (812) 309-68-04 - Санкт-Петербург

В гражданско-правовом обороте содержание права собственности, закрепленное в статье 209 ГК, включает в себя владение, пользование и распоряжение. При этом законодательно предусмотрены некоторые меры ограничения этих компонентов собственничества. Такие ограничения называются обременениями и существуют для защиты от различных мошеннических и других действий.

Что такое обременение?

Действующее законодательство под обременением подразумевает переход отдельных компонентов права собственности. Это, например, передача возможности распоряжаться имущественным объектом. При этом правопередача происходит к лицам, которые не имеют к этому объекту никакого отношения, то есть не являются его собственниками.

Видами обременений, так или иначе мешающих владельцу в полной мере реализовывать свои правомочия в отношении принадлежащей ему собственности, считаются:

  • ипотека;
  • доверительное управление;
  • аренда;
  • рента с пожизненным содержанием;
  • арест;
  • сервитут.

Все разновидности ограничений реализации собственничества в отношении имущества, в том числе и недвижимого, связаны либо с залогом, либо с иной передачей полномочий владельца. Делается это для того, чтобы за определенный промежуток времени с этим объектом ничего не произошло: например, отчуждения или повреждения.

Ипотечный кредит

Смысл ипотеки заключается в том, что объект до момента полного погашения кредита за его приобретение находится в залоге у банка, который и предоставил на это средства. При этом банк — не собственник помещения или здания, так как в соответствии с содержанием договора купли-продажи недвижимость принадлежит именно покупателю. Однако в полной мере распорядиться он ею не может, пока не выплатит весь долг (ст. 1 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998). Проще говоря, ипотека — это залог недвижимости.

Однако и возможностей распоряжения у покупателя все равно остается много: в купленной в ипотеку квартире можно прописаться, ее можно сдавать, а можно даже продать. При этом все вопросы обсуждаются с организацией-кредитором, а также тщательно проверяется платежеспособность приобретателя в случае продажи. Бывают случаи, когда новый покупатель имеет возможность заплатить сразу всю сумму. Тогда даже не потребуется согласия кредитного учреждения.

Доверительное управление

Если собственник по какой-либо причине не может сам распоряжаться своим имуществом, он вправе заключить договор доверительного управления (ДУ). При такой сделке управляющий осуществляет все полномочия владельца, но право собственности он от этого не приобретает (ст. 1012 ГК РФ). Кстати, переданной в ДУ может быть и заложенная недвижимость, то есть приобретенная в ипотеку, долг по которой еще не выплачен (ст. 1019).

Все действия назначенный управляющий совершает от имени и в интересах собственника, а средства, вырученные от эксплуатации недвижимости, например, от сдачи в аренду, передает либо владельцу имущества, либо третьему лицу — выгодоприобретателю. Последним может быть даже юрлицо, например, благотворительная организация.

Аренда

Статья 606 Гражданского кодекса регламентирует правила заключения договора аренды, по которому недвижимость предоставляется в пользование либо и во владение, и в пользование за определенную плату. Если сам арендующий имущество гражданин получает какую-либо выгоду от использования арендованного объекта, то по закону полученное принадлежит ему.

При этом арендодателем в силу статьи 608 ГК может выступать как сам владелец, так и управляющий по договору доверительного управления. В отличие от договора доверительного управления, договор аренды предусматривает выкуп арендуемой недвижимости (ст. 624).

Рента с пожизненным содержанием

Общие правила ренты устанавливаются ст. 583 ГК. В соответствии с этой нормой эксплуатация недвижимости происходит примерно так же, как и при аренде, только срок выплаты установленных соглашением сторон сумм ограничен не бумажным соглашением, а сроком жизни рентополучателя.

Рента предполагает переход права собственности на недвижимый объект, причем произойти это может как за плату, так и бесплатно (ст. 585 ГК). При этом от возмездности или безвозмездности правоперехода будет зависеть, какой окажется сделка — куплей-продажей либо дарением. Само соглашение о ренте подлежит нотариальному удостоверению.

Арест

Арест имущества, в том числе и недвижимого, обычно происходит за долги. Делается это в порядке исполнительного производства и регулируется специальным законом о такой деятельности — № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007. В частности положения об аресте закреплены в. ст. 80 указанного закона.

Отчуждать имущество, которое подверглось аресту, нельзя. Как незаконны и вообще любые сделки до момента снятия ареста. Это делается для того, чтобы собственник не утратил свое имущество до обращения на него взыскания в соответствии с действующим законодательством.

Сервитут

Сервитут представляет собой обременение, накладываемое обычно на земельный участок. Однако и другая недвижимость может быть подвергнута подобным обременениям. При этом ограниченным правом пользования этим участком наделяется постороннее лицо. Собственник же вправе потребовать плату за такое использование принадлежащего ему объекта.

Чаще всего сервитут нужен для создания проезда или прохода через определенный участок, который находится в чьем-то частном владении. Регламентируются такие правоотношения статьей 274 Гражданского кодекса.

Поскольку все рассматриваемые разновидности обременений используются по отношению к недвижимому имуществу, то логично, что договоры, заключаемые по их поводу, должны быть обязательно заключены в письменной форме, а также подлежат государственной регистрации.

Благодаря этому правилу любое заинтересованное в проведении операций с определенным объектом недвижимости лицо может узнать об обременениях, наложенных на это имущество. Для этого следует обратиться в многофункциональный центр, непосредственно в отделение Росреестра либо направить запрос через электронный ресурс и получить выписку из ЕГРН.

Частые вопросы

Спасет ли от ареста квартиры составление договора о передаче этой недвижимости в аренду другому лицу или иной способ ее отчуждения?

Нет, не спасет. По правилам статьи 80 ФЗ № 229 от 02.10.2007 «Об исполнительном производстве», арест направлен на ограничение распоряжения имуществом самим его собственником. А договор аренды (ст. 606 ГК РФ) не предполагает сам по себе переход права собственности к арендатору. Поэтому арест может распространяться и на арендованную квартиру.

А вот заключение сделки купли-продажи или дарения сделает обращение ареста на эту жилплощадь невозможным, поскольку она уже не будет принадлежать тому человеку, чье имущество должно быть арестовано. Однако по закону такие сделки обязательно подвергаются государственной регистрации и считаются заключенными с момента регистрирования. Поэтому, пока регистрация не произошла, помещение вполне может быть арестовано как принадлежащее прежнему владельцу.

Можно ли прописать в договоре аренды возможность выкупа недвижимого объекта через 6 лет после начала аренды?

Да, можно. Право арендаторов на последующий выкуп недвижимости регламентируется статьей 624 ГК. И по этой норме условием правоперехода в этом случае считается внесение выкупающим всей стоимости объекта. Исходя из судебной практики, цена — существенное условие при выкупе арендуемого имущества, поэтому при составлении такого документа обязательно прописать в нем в числе прочего стоимость выкупа.

Что делать, если арендодатель, не поставив арендатора в известность, сам стал распоряжаться недвижимостью, при этом срок договора, в котором был оговорен последующий выкуп, не истек?

Это нарушение условий сделки. В таком случае в соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса можно требовать расторжения договора. Согласно п. 2 указанной статьи такие действия могут квалифицироваться как существенные нарушения условий, так как они ведут к значительному ущербу для одной из сторон сделки в виде неполучения недвижимости в собственность. При этом законно также требовать возврата средств, затраченных на оплату аренды.