Особенности аренды земли сельскохозяйственного назначения согласно российскому законодательству

Оглавление:

  1. Земли сельскохозяйственного назначения – объект аренды
  2. Кто может стать арендатором
  3. Особенности аренды земли у лица – участника долевой собственности
  4. Особенности аренды земли у государства
  5. Особенности заключения договора аренды
В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 703-44-28 - Москва
+7 (812) 309-68-04 - Санкт-Петербург

Расположенные за пределами населенных пунктов участки предоставляются и используются, исходя из своего целевого назначения, для сельскохозяйственных нужд – подобные территории определяются законодательством России как земли сельскохозяйственного назначения. Инвестиционная привлекательность этого вида недвижимого имущества связана:

  • с природно-климатическим потенциалом нашей страны;
  • высокими показателями плодородия, технологическими свойствами почв;
  • местонахождением;
  • иными причинами.

Результат – актуальным становится вопрос о владении, пользовании участками на правах аренды. Преимущества сделки:

  • привлекательная по сравнению с приобретением недвижимости цена;
  • установленные законодательством ограничения на процедуру купли-продажи не имеют отношения к аренде;
  • заключение договора на гибких условиях: выбор срока, возможность дальнейшего выкупа;
  • богатый выбор предложений.

Понимание особенностей аренды земли сельхозназначения позволит участникам рынка юридически грамотно организовать земельные правоотношения, законно использовать территории угодий для личных, производственных целей.

Земли сельскохозяйственного назначения – объект аренды

Территории с лесными насаждениями, водоемами, природными или искусственными, сельскохозяйственные угодья, занятые внутрихозяйственными дорогами, предназначенными для хранения, первичной переработки растениеводства, животноводства строениями земельные участки – все это относится к землям сельскохозяйственного назначения.

Обратите внимание: правила и особенности аренды недвижимого имущества этой категории утверждены Федеральным законом №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Однако действие документа не распространяется на ряд земельных участков, оборот которых регулирует ЗК РФ, среди них:

  • территории, на которых разрешено ведение хозяйства, дачного и личного подсобного, садоводства, огородничества, животноводства;
  • участки, предоставленные гражданам для индивидуального строительства, жилищного и гаражного;
  • занятые зданиями, сооружениями площади.

Объектом аренды становится индивидуально определенный конкретный участок. Требование законодательства логично: иначе нереально установить, какое недвижимое имущество передается арендатору. Для индивидуализации земель:

  • проходит процедура присвоения кадастрового номера;
  • устанавливаются местоположение, границы;
  • присваивается адрес;
  • определяется категория.

Прохождение государственного кадастрового учета – обязательное условие аренды. Требование также касается земельных участков – долей общей собственности. В противном случае при возникновении спорных ситуаций суд признает договор незаключенным.

Кто может стать арендатором

Получить в аренду земли сельскохозяйственного назначения имеют право юрлица и физлица – граждане нашей страны, муниципальные образования, субъекты РФ, Российская Федерация. Во временное владение и (или) пользование участки этой категории получают:

  • крестьянские (фермерские) хозяйства;
  • НКО: религиозные организации, потребительские кооперативы и др.;
  • хозяйственные общества;
  • образовательные организации, которые подготавливают кадры по сельскохозяйственным направлениям;
  • унитарные предприятия, государственные и муниципальные;
  • научные организации соответствующей специализации;
  • казачьи общества;
  • производственные кооперативы;
  • общины малочисленных народов нашей страны (Севера, Сибири);
  • граждане, которые занимаются животноводством, садоводством, огородничеством, ведут личные подсобные хозяйства.

Право аренды без возможности дальнейшего выкупа земли сельскохозяйственного назначения закрепляется:

  • за иностранными юрлицами;
  • лицами без гражданства;
  • гражданами зарубежных стран.

Аналогичное ограничение касается российских компаний, если в уставном капитале организаций доля лиц без гражданства, иностранных юрлиц, физлиц превышает 50 процентов.

Особенности аренды земли у лица – участника долевой собственности

Планируете арендовать участок – долю общей собственности – потребуется не только заключение договора, но и оформление соглашения об установлении сервитута. Оба документа имеет право подписывать лицо, которое общее собрание участников собственности уполномочило совершать подобные сделки без доверенности.

Проведение сделок с долями регламентируется ГК РФ. Количество участников общей собственности более 5 лиц – правила ГК применяются с учетом Федерального закона №101-ФЗ. В результате создается благоприятная ситуация для положительного решения вопроса будущего арендатора. Условия договора обсуждаются на общем собрании. Решение считается правомерным в случае присутствия 20 процентов собственников.

Распространенная ситуация аренды – все участники долевой собственности заключают договор с юрлицом. В подобной сделке заинтересованы сформированные на основе бывших колхозов организации. Собственники охотно заключают коллективно договор с лицами, которые планируют вести фермерское хозяйство на землях сельскохозяйственного назначения.

Особенности аренды земли у государства

3–49 лет – установленный законодательством срок договора аренды для земель сельскохозяйственного назначения – государственной либо муниципальной собственности. Исключение – сделка в отношении территорий, предназначенных для выпаса скота, сенокошения. В этом случае 3 года – максимально возможный срок.

Аренда земли у государства: что нужно знать (фото: freedigitalphotos.net).

При надлежащем использовании арендуемого земельного участка юрлицо или физлицо могут приобрести недвижимое имущество в собственность либо повторно заключить договор по окончании срока действия сделки. Выкуп земли не допускается, если арендаторами становятся:

  • казачьи общества;
  • общины малочисленных народов;
  • граждане при заключении сделки для выпаса скота, сенокошения;
  • религиозные объединения;
  • образовательные, научные организации.

Сельскохозяйственная организация имеет право арендовать участок – муниципальную собственность – без проведения торгов при своевременном обращении с заявлением в орган местного самоуправления. Установленный срок – полгода с момента госрегистрации муниципального права собственности на землю. Аналогичным правом обладают крестьянские (фермерские) хозяйства.

Планируете участвовать в аукционе на право заключить договор аренды земли – понадобятся документы:

  • заявка на участие (приводятся банковские реквизиты для возврата задатка);
  • удостоверяющие личность документы (копии) – для физлиц;
  • подтверждающие внесение задатка документы;
  • заверенный перевод документов о госрегистрации – для иностранных юрлиц.

Прием заявок прекращается за 5 дней до аукциона. Договор аренды подписывается с победителем. Возможная ситуация – 1 участник аукциона.

Особенности заключения договора аренды

  1. Пролонгация договора не предусматривается. Соблюдающий закон добросовестный арендатор получает преимущественное право приобрести во временное владение, пользование конкретный участок на новый срок.
  2. Законодательство не ограничивает площадь земли сельскохозяйственного назначения, арендуемой 1 физлицом либо 1 организацией.
  3. При оформлении документа участники сделки имеют право предусмотреть возможность передачи земли в собственность арендатора. Переход осуществляется по окончании срока договора либо до этого момента. Обязательное условие – внесение всей выкупной цены, обусловленной подписанным документом.

На решение арендодателя о передачи участка влияет важная особенность аренды земли сельскохозяйственного назначения, связанная с центральным принципом оборота недвижимого имущества этой категории. Временное владение, пользование должно учитывать целевое назначение земельной территории. Этот принцип нарушается – собственник оказывается перед угрозой прекращения права вне зависимости от того, кто стал виновником: сам владелец или арендаторы.