Передача денег при продаже квартиры: как минимизировать риски

Зачастую при операциях с недвижимостью речь идет о многомиллионных суммах. Это правило в полной мере подходит и купле-продаже квартиры. На рынке жилой недвижимости немало мошенников, аферистов и просто нечистых на руку личностей. Поэтому безопасность передачи денежных средств ни в коем случае нельзя игнорировать.

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 703-44-28 - Москва
+7 (812) 309-68-04 - Санкт-Петербург

В этой статье мы рассмотрим несколько схем, которые помогут вам подстраховаться во время передачи денег при продаже квартиры.

Многообразие вариантов

Итак, вы нашли покупателя на свою жилплощадь. Все документы в порядке, договор заключен, нюансы обговорены. Осталось дело за малым: оформить сделку и рассчитаться. Именно на этом этапе продавцу стоит задуматься о финансовой безопасности.

Способов передачи денег при продаже квартиры существует множество:

  • наличными из рук в руки перед подачей документов на государственную регистрацию;
  • наличными из рук в руки после юридического оформления купли-продажи;
  • безналичным методом со счета покупателя на счет продавца перед сделкой;
  • безналичным методом со счета покупателя на счет продавца после выдачи свидетельства о регистрации права собственности;
  • через посредника (здесь можно прибегнуть к услугам нотариуса или же риелторского агентства);
  • с помощью так называемого ценного пакета;
  • через банковский аккредитив;
  • с помощью депозитной ячейки банка.

До или после?

Одним из главных вопросов передачи денег при купле-продаже квартиры является время. Средства можно передать разными способами либо до оформления сделки, либо уже после государственной регистрации.

Несомненно, для продавца вариант расчета до того, как квартира сменит собственника, представляется более выгодным. Таким образом он страхует себя от перспективы быть обманутым. Ведь после обретения нового хозяина вернуть квартиру можно будет только через суд. Для благонадежного покупателя момент передачи денежных средств не играет столь большой роли. Конечно, есть вероятность, что после получения наличности продавец откажется продолжать сделку. То есть, «кинет» покупателя. Но подобных случаев

Отсюда можно сделать два простых вывода:

  1. Стоит заранее обговорить с покупателем этот аспект. Желательно, чтобы передача денег произошла после подписания договора купли-продажи, но до оформления документов в Росреестре.
  2. Если вы видите, что покупатель всячески уклоняется от оплаты до государственной регистрации права собственности, стоит задуматься. Есть риск, что вы столкнулись с мошенником, который не собирается отдавать вам деньги.

Преимущества депозитной ячейки

Одним из наиболее распространенных способов передачи наличности является аренда банковской ячейки. В этом случае продавец и покупатель приходят в банк, где заключают трехсторонний договор об аренде сейфа на непродолжительный срок (обычно на месяц – этого времени хватает для оформления купли-продажи в регистрационной палате). В него помещаются деньги. А в договоре прописываются условия, на основании которых продавец или покупатель может их забрать. Продавец, как правило, обязан для этого предоставить заверенную копию свидетельства о праве собственности. Но чаще всего обе стороны приходят в банк, подтверждая тем самым чистоту сделки.

Удобство данного метода заключается еще и в том, что банк предоставляет услуги автоматического пересчета денег и проверки их на подлинность. 

Подробнее узнать об использовании депозитной ячейки в качестве способа передачи денег вы можете в нашей статье.

Классический метод

К сожалению, передача денег при продаже квартиры в нашей стране все еще очень часто происходит «дедовским» способом – то есть, из рук в руки.

Именно на такого рода расчетные операции и приходится львиная доля обманов и мошеннических действий. Рисков здесь немало. Перечислим лишь основные из них:

  1. Необходимость перевозить крупную сумму денег. Причем обычно использую отдельную сумку или пакет. Нередки случаи, когда грабители, прикидывающиеся продавцами, обговаривают с покупателем место и время встречи, а на подходе у него вырывают сумку с деньгами.
  2. Заметность. Речь, как правило, идет о нескольких миллионах рублей. А 3 миллиона рублей даже в пятитысячных купюрах – это шесть пачек банкнот.
  3. Риск быть обсчитанным. Здесь может пострадать как продавец, так и покупатель. При пересчете денег покупателем он может незаметно спрятать часть купюр. То же самое может сделать и продавец после того, как покупатель пересчитал всю сумму. И обвинить последнего в краже.
  4. Отсутствие возможности проверить подлинность купюр.

Поэтому таким способом оплаты мы рекомендуем пользоваться только тем участникам сделки, которые на сто процентов уверены друг в друге. Но делать это все равно лучше не в людном месте, а на закрытой нейтральной территории – например, дома у кого-то из общих знакомых.

Работа с посредником и ценным пакетом

Довольно-таки популярным в последние годы стал сейфинг – порядок передачи денег при продаже квартиры, когда в качестве хранителя наличных средств выступает третья сторона.

Делать это можно двумя способами: обычным (то есть, на хранение передается конкретная сумма) и в виде ценного пакета (на хранение передаются не деньги, а ценный пакет). Обе эти ситуации прописаны в Гражданском кодексе и являются совершенно легальными методами расчета.

Если куплю-продажу стороны сделки оформляют самостоятельно, то в качестве посредника обычно выступает нотариус. С юристом заключается трехсторонний договор, как и в случае с депозитной банковской ячейкой. Четко прописываются случаи, при которых стороны могут забрать деньги. Нотариус пересчитывает наличность и выдает специальный акт, что финансовые средства приняты на хранение наопределенных условиях, прописанных в договоре.

Если к сейфингу решили прибегнуть во время сделки, которая проходит под сопровождением агентства недвижимости, то посредником выступает риелтор. В крупных фирмах даже предусмотрены специальные помещения с ячейками наподобие банковских, счетными машинами. В этом случае услуга сейфинга, как правило, предоставляется бесплатно, так как агентство недвижимости в любом случае получает процент от сделки.

Агентом-посредником может выступать и банк. Но здесь грань между сейфингом и депозитной ячейкой крайне мала.

Передача денег в процессе продажи квартиры может производиться и в виде ценного пакета. Суть схемы в том, что покупатель отдает на хранение агенту не сами деньги, а ценный пакет с деньгами. Сопровождается такая процедура заключением специального договора, в котором отражено, что принимаемый упакованный сверток нельзя вскрывать. Покупатель может опломбировать пакет собственной печатью, целостность которой подтвердит чистоту сделки.

В пользу этого способа можно упомянуть тот факт, что агент не обязан знать, что находится в ценном пакете. Он может даже и не догадываться, что содержимое пакета имеет какое-то отношение к операции по купле-продаже квартиры. Таким образом, крупную сумму наличных средств можно защитить отстороннего внимания.

Кстати, ценный пакет можно использовать и при расчете через депозитную ячейку. Плюсов здесь несколько:

  1. Банк не может наложить арест на ценный пакет – его финансовое положение не влияет на такую систему расчетов.
  2. При аренде ячейки для денег нигде не прописывается сумма, которая там будет храниться. Опломбированный ценный пакет позволит избежать всевозможных недоразумений, связанных с этим фактом.

Безналичные способы расчета

Более безопасными считаются методики передачи денежных средств от покупателя к продавцу квартиры, осуществляемые по безналичному расчету.

По статистике почти 20% сделок с жилой недвижимостью оплачиваются посредством перевода денег с одного банковского счета на другой. Немалая доля этих случаев приходится на покупку квартир по ипотеке – привлечение заемных средств в соответствии с кредитным договором обязывает участников сделки к безналичным операциям.

К преимуществам такого способа можно отнести то, что покупателю не нужно рисковать транспортировкой большой суммы денег. Однако и в этом случае продавец может столкнуться с аферистами, если согласится на оплату сделки после ее государственной регистрации.

Менее рискованным является банковский аккредитив. Это услуга, суть которой заключается в том, что банк обязуется самостоятельно перевести указанную сумму со счета клиента-покупателя на счет продавца после предоставления оговоренных заранее документов. Суть та же, что и с депозитной ячейкой. Разница лишь только в том, что расчет производится безналичным способом. Банк, в котором покупатель открывает аккредитив, называется эмитентом. А финансовая организация, где открыт счет у продавца – исполнителем. Чаще всего эмитентом и исполнителем выступает один и тот же банк.

Аккредитив может быть покрытым (депонированным) или непокрытым (гарантированным). В первом случае банк-эмитент реально переводит деньги на счет банка-исполнителя, а во втором случае деньги хранятся на счете банка-эмитента до момента исполнения аккредитива.

Аккредитив также может быть отзывным или безотзывным. Здесь речь идет о произвольной возможности банка-эмитента отозвать аккредитив из банка-исполнителя.

В практике расчетов через аккредитив чаще всего применяют покрытый безотзывный аккредитив. Именно такой его вид позволяет в наибольшей степени учитывать интересы обеих сторон сделки.

Несмотря на то что передача денег через аккредитив является наиболее безопасным способом, широко распространенным на Западе, в России она непопулярна. Причин этому несколько:

  • высокая стоимость услуги по сравнению с арендой депозитной ячейки;
  • большой пакет документов, необходимый для открытия аккредитива;
  • временные затраты;
  • ограниченное количество банков, которые предоставляют подобную услугу;
  • дополнительные банковские комиссии, уменьшающие доход продавца.

Несмотря на очевидные выгоды безналичных методов расчета, относительно безопасные способы привлечения посредников или использование депозитной ячейки, выбор способа передачи денег при продаже квартиры всегда остается за участниками сделки. Если продавец доверяет покупателя – можно ничего не придумывать и просто передать деньги из рук в руки. Но когда вы имеете дело с незнакомым человеком, всегда имеет смысл подстраховаться и воспользоваться одним из предложенных нами методов.